滬蘇吾悅的2025：一場理性與感性兼具的城市商業(yè)進化

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 李磊

圖片來源 · 企業(yè)/項目官方

在商業(yè)地產(chǎn)邁入深水區(qū)的當下，頭部運營商如何在市場競爭中避免項目內(nèi)卷？如何通過多點協(xié)同形成“1+1>2”的合力效應？如何在區(qū)域?qū)用娼⑵鹂沙掷m(xù)增長的運營閉環(huán)？又如何超越傳統(tǒng)的交易場所定位，進化為真正融入城市肌理、賦能美好生活的“價值共生體”？

2025年，吾悅廣場在滬蘇區(qū)域的系統(tǒng)性實踐，為我們提供了一個極具參考價值的樣本。其年度行動沿著兩條清晰的脈絡展開：一條聚焦于資產(chǎn)效率、模式創(chuàng)新與網(wǎng)絡協(xié)同的理性建構(gòu)；另一條則著眼于城市共鳴、生活引領(lǐng)與情感連接的感性塑造。通過五大戰(zhàn)略角色的生動演繹，滬蘇吾悅正將自己塑造成“既懂商業(yè)邏輯，更懂城市與人心”的城市生活價值樞紐。

01.

城市資產(chǎn)“精算師”：

存量煥新中的精準施策與價值激活

在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，存量改造并非新鮮話題，但真正值得關(guān)注的是如何將存量資產(chǎn)的精細化運營，從被動應對轉(zhuǎn)向主動創(chuàng)造，從單點突破升級為系統(tǒng)方法論。

滬蘇區(qū)域雖地理相鄰，但每座城市都有著截然不同的消費基因：上海的先鋒潮流與國際視野、蘇州的文化底蘊與雅致生活、常州的市井煙火與工業(yè)活力、南通的增長潛力與江海文化……

這些差異決定了標準化的改造很難適配。

滬蘇吾悅作為深思熟慮的“城市資產(chǎn)精算師”，摒棄“復制粘貼”式的改造思路，轉(zhuǎn)而深入解讀每座城市的獨特氣質(zhì)，用“一城一策”乃至“一店一策”的敘事邏輯重新定義商業(yè)空間。

常州武進吾悅廣場作為全國首座金標吾悅，在改造過程中以常州“紡織搖籃”的文化基因為靈感，以“織”為精神內(nèi)核，對商業(yè)空間進行系統(tǒng)性美學重構(gòu)，將紡織業(yè)的經(jīng)緯哲學轉(zhuǎn)化為千店千面的織藝主題店招、絲線紋樣的幕墻肌理等可感知的建筑語言，打造全國首個“編織主題MALL”，實現(xiàn)了從文化展示到體驗共鳴的深度跨越。

在青浦、鐘樓、溧陽、天寧等多個項目，滬蘇吾悅通過“悅來市集”IP對B1層進行系統(tǒng)性再造。借由動線重構(gòu)與場景復合，將原本沉悶的地下空間成功轉(zhuǎn)化為充滿煙火氣與社交活力的主題街區(qū)。共享就餐區(qū)、外擺區(qū)、休息區(qū)等功能模塊的設置，讓這里成為滿足周邊居民日常購物、用餐、社交等多元需求的“家門口生活劇場”，日均客流與顧客停留時間顯著提升。

吳江吾悅通過打造“悅來PRO街區(qū)”，引入海瀾之家、YOUNGOR等品質(zhì)男裝，在一樓形成了“主次互補”的雙動線系統(tǒng)；如皋吾悅將原有“一”字型次動線升級為7.4米寬的“回”型雙循環(huán)動線。兩者通過巧妙的動線規(guī)劃與視覺引導，不僅有效疏解了消費者“繞路”的困擾，提升了購物便捷性，更成功激活了商業(yè)空間的整體活力。

從宏觀場景到微觀體驗，滬蘇吾悅形成了一套精準且系統(tǒng)的煥新模型，不僅為相關(guān)項目帶來了25%資產(chǎn)收益率的顯著提升，更重要的是以持續(xù)的精細化運營能力強化了對品牌合作的吸引力。這種以用戶體驗為中心的物理更新，無疑為消費者創(chuàng)造了真實的驚喜，正讓商業(yè)空間實現(xiàn)從交易場所到情感駐點的質(zhì)變。

02.

生活方式“定義者”：

首店引領(lǐng)與標桿集群的雙重突破

存量商業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑市場的核心密碼，始終藏在業(yè)態(tài)迭代的精準度與品牌組合的創(chuàng)造力之中。滬蘇吾悅在2025年以“首店矩陣×標桿集群×業(yè)態(tài)突破”的品牌策略，展現(xiàn)了定義區(qū)域生活方式的決心。

2025年內(nèi)，滬蘇吾悅引入PRADA、嬌韻詩、奧樂齊、影石360、HEAD、比音勒芬（直營首店）、baker bleu、Guava番石榴等28個體系首進優(yōu)質(zhì)品牌，以超10%的首店占比鞏固了吾悅作為優(yōu)質(zhì)品牌進駐首選的行業(yè)地位。

常州武進吾悅廣場在2025年憑借135家品牌集中升級（煥新面積超2.3萬㎡）的魄力創(chuàng)下區(qū)域商業(yè)改造規(guī)模記錄，不僅以22家城市首進品牌解鎖“城市首見”的消費驚喜，更形成了三大區(qū)域標桿集群：PRADA、蘭蔻、Dior、YSL、雅詩蘭黛、嬌韻詩等一線美妝品牌，構(gòu)筑了常州矚目的高化地標；匯聚apm、MONOLOGUE、周大福（最新形象店）、潮宏基（花絲店），打造區(qū)域最強珠寶陣容；baker bleu、梅果、蔡瀾港式點心、牛new壽喜燒、sopu、趁熱集合等餐飲品牌，則形成了“品類全、首店多、品質(zhì)優(yōu)”的餐飲矩陣。這種優(yōu)勢業(yè)態(tài)的集群效應，吸引了其他關(guān)聯(lián)品牌主動尋求入駐，形成了良性循環(huán)。

常州鐘樓吾悅和蘇州高鐵吾悅針對超市業(yè)態(tài)進行單點突破，鐘樓吾悅引入倉儲會員超市奧樂齊城市首店，帶來了全新的消費模式，也成為煥新項目的核心流量入口；高鐵吾悅則以“胖東來模式”的永輝改造，不僅將傳統(tǒng)超市轉(zhuǎn)變?yōu)槌錆M人情味的“社區(qū)生活客廳”，為傳統(tǒng)超市業(yè)態(tài)提供了坪效與口碑雙升的解決方案，成為品牌與商場深度綁定的典范。

這些對標一、二線城市核心商圈的優(yōu)質(zhì)品牌，正讓吾悅廣場成為提升市民幸福感與城市認同感的重要載體。#吾悅首店打卡 等話題逐漸在社交媒體上演化成一種值得分享的生活方式，從“滿足需求”到“引領(lǐng)生活”，吾悅廣場已成為當?shù)叵M者的“第三生活空間”。

03.

區(qū)域勢能“操盤手”：

協(xié)同網(wǎng)絡的生態(tài)構(gòu)建與流量共振

在滬蘇這樣的高密度市場，如何避免自家項目間的客流內(nèi)耗，甚至化競爭為合力，是觀察企業(yè)運營智慧的關(guān)鍵。2025年，滬蘇吾悅基于“一城多悅”布局，構(gòu)建“品牌－城市－項目”三維聯(lián)動體系，打通資源互導與聲量聚合，實現(xiàn)了從單點卓越到區(qū)域共贏的跨越，展現(xiàn)出“區(qū)域勢能操盤手”的運營智慧。

在品牌協(xié)同層面，滬蘇吾悅通過開展跨項目、跨城市的統(tǒng)一營銷活動，持續(xù)放大品牌聲量，實現(xiàn)銷售共振。七夕期間，常州4店聯(lián)動潮宏基落地“愛意不止”主題活動，助推品牌業(yè)績同比增長70%；星軼影城通過3城9店聯(lián)動，8月銷售額同比飆升85.88%。

蘇超賽事期間，滬蘇吾悅通過統(tǒng)一調(diào)度，在多個城市聯(lián)動8大球迷協(xié)會與20家異業(yè)組織超6000人參與第二主場線下觀賽；常州飛龍、蘇州高鐵等項目設主場專屬展位，發(fā)放應援禮品6.9萬份，成功拓新4311人。活動期間，區(qū)域整體銷售額實現(xiàn)了約8%的增長。

數(shù)據(jù)顯示，在跨年等重要營銷節(jié)點，聯(lián)動項目整體客、車流量同比增長達30%，會員的跨店消費與復購率也同步攀升，真正做到了“1+1>2”的協(xié)同增益，有力證明了矩陣化運營的規(guī)模優(yōu)勢。

通過持續(xù)策劃和承接非遺春晚、街舞聯(lián)賽、KPOP嘉年華、明星見面會等具有廣泛影響力的城市級活動，吾悅廣場在公眾認知中的角色，已從一個商業(yè)空間的經(jīng)營者，悄然轉(zhuǎn)變?yōu)?strong>“城市文化生活的共建者”。“全城活動，吾悅主場”的標桿感知，讓消費者有了共同的社交記憶和話題中心。當消費者提到“吾悅”時，他們想到的可能不是某個具體的商場，而是一種“全城聯(lián)動、處處精彩”的城市生活體驗。

04.

幸福體驗“守護者”：

于細微處見真情的服務哲學

在商品日趨同質(zhì)化的當下，什么才能構(gòu)成真正持久的吸引力？吾悅廣場將目光投向了最細微、也最動人的服務細節(jié)，以“友好型商場”為核心，通過體系化的服務創(chuàng)新構(gòu)建差異化的情感競爭力，致力于成為用戶“幸福體驗的守護者”。

在部分項目，寵物推車、寵物沙龍、寵物友好門店等寵物友好設施和服務，讓“帶寵逛商場”從不可能變?yōu)榭赡埽@吸引的不僅是寵物主人，更是認同這種生活方式的消費群體。圍繞女性友好，進行母嬰室升級、提供女性應急用品，看似微小的舉措傳遞的是“我們理解并關(guān)心你的需求”的態(tài)度。停車費下調(diào)、便民服務站等舉措不僅贏得消費者一致好評，更獲政府媒體主動報道，提升了項目的公共信譽與品牌美譽度。

滬蘇吾悅改變的不僅是服務形式，更是商業(yè)關(guān)系的本質(zhì)——從基于價格的一次性交易，轉(zhuǎn)向基于信任的長期陪伴。當消費者感受到被理解、被尊重，項目與消費者之間那條深厚的情感紐帶便悄然而成。

05.

新生模式“創(chuàng)造者”：

從存量深耕到增量開拓的戰(zhàn)略深化

在持續(xù)深化存量商業(yè)改造的同時，滬蘇吾悅將目光投向更具潛力的增量市場，開啟“存量與增量并重”的新發(fā)展階段。常州第七座吾悅廣場——星耀城吾悅廣場的開業(yè)，不僅是布局密度的簡單增加，更意味著滬蘇吾悅在產(chǎn)品線與客群覆蓋上的戰(zhàn)略性深化與創(chuàng)新。

在常州已擁有六座覆蓋全客層吾悅廣場的背景下，星耀城吾悅精準錨定“追求新鮮刺激的年輕人”與“注重品質(zhì)陪伴的家庭”這兩大增量市場。項目定位滬寧線上最好玩的購物中心，匯聚了飛行家風洞、YUME WORLD、星世紀、游戲大魔方等大量城市乃至區(qū)域級的娛樂體驗首店，以沉浸式娛樂、潮流運動等多元業(yè)態(tài)，不僅使其與周邊項目形成顯著差異化，避免了同質(zhì)化競爭；更有效回應了都市人群日益增長的休閑娛樂與情感社交需求，創(chuàng)造了一個提供“獨特體驗、共享時光與快樂記憶”的情感聯(lián)結(jié)空間，與用戶建立起超越傳統(tǒng)買賣關(guān)系的深層共鳴。

與此同時，星耀城吾悅作為一個完整的“非標娛樂綜合體”樣本，從前瞻定位、創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合到持續(xù)運營，為行業(yè)探索高體驗性、強主題化商業(yè)項目的可行路徑，提供了寶貴的先行數(shù)據(jù)與實踐參照，展現(xiàn)了吾悅在商業(yè)形態(tài)創(chuàng)新上的系統(tǒng)思考與落地能力。

回顧滬蘇吾悅的2025年，我們看到的是一場“理性”與“感性”雙線并進的深度實踐。

• 在理性層面，滬蘇吾悅構(gòu)建了一套以用戶洞察為基礎、以內(nèi)容運營為核心、以區(qū)域協(xié)同為支撐、以長效發(fā)展為導向的煥新方法論。從武進吾悅的標桿煥新，到多家吾悅的創(chuàng)新改造，再到星耀城吾悅的成功開業(yè)，強有力地證明了這套方法論對資產(chǎn)價值的有效撬動。

• 在感性層面，滬蘇吾悅將商業(yè)空間從交易場所轉(zhuǎn)化為生活場景，從消費目的地轉(zhuǎn)化為情感載體。當消費者在社交媒體上自發(fā)分享“帶寵逛吾悅”的體驗，當“吾悅首店打卡”成為一種值得分享的生活方式，當“全城活動，吾悅主場”成為市民的共識，這些看似無形的情感連接構(gòu)成了難以復制的競爭壁壘。

展望2026，滬蘇吾悅將繼續(xù)以“讓幸福變得簡單”為使命，在理性與感性、效率與溫度、存量與增量的持續(xù)平衡中，與城市共進，與用戶共情，探索商業(yè)與美好生活更深的連接。

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