樓市“組合拳”又來了？2026年開始，做2個(gè)準(zhǔn)備或能從容應(yīng)對

冷了幾年的樓市，進(jìn)入2026年似乎開始有了熱乎的跡象。

先是中央媒體在開年的第一天發(fā)布了改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展的預(yù)期一文，分析了房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Γ⑨槍Ξ?dāng)下的樓市問題提出了相應(yīng)的解決措施，以改善和穩(wěn)定當(dāng)下的房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)期。該文隨后被諸多媒體轉(zhuǎn)載，一些專家解讀為2026年國家房地產(chǎn)工作的吹風(fēng)文，意味著樓市新一輪“組合拳”可能又要來了。

筆者梳理了一下，從2026年開始的十多天里，從中央到地方確實(shí)接連出現(xiàn)了相關(guān)的聲音和動(dòng)作。

1.人民日報(bào)發(fā)表題為《中央“點(diǎn)名”住房公積金,釋放什么信號(hào)?》一文，明確指出，目前沉睡在在賬戶里的公積金有10.9萬億，歷史性的在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上被點(diǎn)名，意味著公積金改革大動(dòng)作很快就要到來。毫無疑問，這么大一筆錢肯定是要被喚醒的，而且只能是用于樓市的，比如買房、裝修、改造房子等等。可以說，對促穩(wěn)當(dāng)下樓市，公積金的使用已被管理層寄予厚望。

2.廈門發(fā)布公房住宅使用權(quán)調(diào)換新規(guī)，直管公房租戶可申請使用權(quán)調(diào)換，非成套公房住戶最高可獲30平方米面積的補(bǔ)助，支持直接購買調(diào)換房源。在公積金新規(guī)中明確，多子女家庭申請公積金貸款額度在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加25萬元。

3.沈陽則繼續(xù)加碼公積金政策，放寬了商轉(zhuǎn)公條件，且享受公積金貸款限額提升至1.3倍的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，不局限于新房，二手房也納入政策范圍之內(nèi)。

4.河南和云南均宣布實(shí)施購房補(bǔ)貼。福建的莆田市還專門發(fā)布促進(jìn)購房消費(fèi)的通知，將把實(shí)施普惠性購房補(bǔ)貼、多孩家庭購房補(bǔ)貼、商辦用房補(bǔ)貼、人才購房補(bǔ)貼等各類購房補(bǔ)貼置于各項(xiàng)工作的首位。

不僅于此，我們常說，“樓市發(fā)展短期看政策，長期看人口”，進(jìn)入新的一年，一些城市已緊鑼密鼓的開始“搶人”。

5.貴陽在新發(fā)布的城鎮(zhèn)化5年戰(zhàn)略中提出，將在未來5年建成特大城市，常住人口規(guī)模達(dá)到750萬，新增就業(yè)崗位將達(dá)到45萬個(gè)。

無獨(dú)有偶，遠(yuǎn)在千里之外的南京也在開年制定了“搶人目標(biāo)”，要每年吸引30萬名青年人才，包括從大專生到博士以及各類技術(shù)人才，首次給大專生發(fā)放租房補(bǔ)貼，500-600元/月不等。如果購房的話，他們還可享受3-15萬購房補(bǔ)貼，租房和購房補(bǔ)貼都是可疊加使用的，“搶人”力度之不可謂不大。

可以想象，無論是貴陽還是南京，如果每年能流入那么多的人進(jìn)去，對提升樓市購買力的作用無疑是顯著的。

6.為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，寧夏本月13日開始實(shí)施新規(guī)，對新出讓的商品住房用地實(shí)施動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，根據(jù)土地周邊商品房價(jià)格確定土地出讓價(jià)格，為調(diào)動(dòng)開發(fā)商拿地積極性，土地出讓金可分批繳納；對多子女家庭上浮公積金貸款額度20-30萬不等，且將公積金使用資格、使用范圍、貸款年限等條件大幅放寬，婚前用過公積金貸款的，婚后還可以家庭為單位使用公積金，允許商業(yè)貸款直接轉(zhuǎn)為公積金貸款。

這里就不一一列舉了，可以看到，今年一開年就馬不停蹄地出臺(tái)樓市政策，在以往的年份都不曾見到，為什么這么著急？眾所周知的原因，那就是房地產(chǎn)市場一直處于下滑中，而且還是看不到邊的那種。既然普通人都能看到這種問題，管理層不可能看不到，不可能不重視。在筆者看來，如果管理層在今年實(shí)施如央媒開年定調(diào)的穿透性政策，加上利好因素在一步步累積，比如：

第一個(gè)是錢。除了前面提到的發(fā)揮賬戶上近11萬億公積金作用外，還有老百姓的存款。根據(jù)中金公司的最新數(shù)據(jù)顯示，居民定期存款中，2026年2年期、3年期、5年期到期合計(jì)超32萬億，雖然這些資金大部分還會(huì)繼續(xù)存銀行，但即便拿出5%也是上萬億資金用于樓市，對市場的促進(jìn)作用肯定是有效果的。

實(shí)際上，從央媽對今年貨幣政策定調(diào)中可以看出，今年仍較寬松，即便是我們現(xiàn)在1點(diǎn)幾的年利率仍會(huì)繼續(xù)下行。對于我們普通人來說，一邊是存款越來越不值錢，另一邊是投資渠道狹窄，只有股市和房子，前者處于高位，總不能梭哈吧。所以，出于風(fēng)控考慮，必須分散配置資產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)一定是一些人配置的“硬貨”。

第二個(gè)是住建部發(fā)布的老舊小區(qū)新規(guī)顯示，今年不會(huì)像過去只是刷刷外墻、鋪鋪路等表面修繕，而是既要面子又注重里子，比如屋面防水、排水、燃?xì)夤艿?、老舊電線、加裝電梯等項(xiàng)目都納入改造升級范圍，而且做到能不讓大家出錢的就不出錢，事實(shí)上一些地方已經(jīng)做到“零出資”，全部由財(cái)政和社會(huì)運(yùn)營資本解決了。

有人會(huì)說，老舊小區(qū)花那么大力氣搞，對樓市有啥影響？舉個(gè)例子就明白了，假如你現(xiàn)在的老小區(qū)房價(jià)只有5千一平米，但經(jīng)過改造后能達(dá)到8千一平米，你說對樓市有沒有提振？實(shí)際上，這輪樓市調(diào)整，那些老小區(qū)房子降幅是遠(yuǎn)高于新房的，如果把老舊小區(qū)價(jià)值提升上來，無疑會(huì)扭轉(zhuǎn)大家的市場預(yù)期。

而且退一步講，那些手上有老房子想換房的群體，往往苦于老房子不好賣、賣不上價(jià)，換房計(jì)劃只能暫時(shí)擱置，但經(jīng)過改造的老房子，無疑會(huì)增加他們換房的資本，從而增加樓市購買力，對整個(gè)市場的盤活起到積極作用。

第三個(gè)是購房成本降進(jìn)一步下降，而且力度還不小。

除了財(cái)政部等三部門在1月14日發(fā)布的將延續(xù)居民換購住房退稅政策外，目前市場傳得最多的“房貸貼息”，而且很可能在本月就落地。像江蘇南通有些樓盤已經(jīng)推落地了，30年房貸，每年貼息1%，也就是說，原本3.05%的房貸利率降至2.05%，有人算了一下，差不多把月供降了15%。

傳出的廣州版的房貸貼息力度雖然沒有南通那么大，但說是中央財(cái)政和省級財(cái)政分別貼息90%和10%，這個(gè)就比較具體也便于推廣了，足以讓購房者省上一大筆月供。想想現(xiàn)在的購房者都幸福，各種購房補(bǔ)貼、各種稅費(fèi)減免，現(xiàn)在連房貸利息都有人幫你貼了。

由上可知，我們不能說從2026年開始樓市馬上就回暖，但越來越多的樓市“組合拳”出臺(tái)，真金白銀的投入，市場止跌回穩(wěn)的預(yù)期會(huì)逐步建立，一些城市降幅會(huì)逐步縮小，甚至不排除一些城市開始回暖。鑒于此，從2026年開始，只要我們做好2個(gè)準(zhǔn)備或能從容應(yīng)對。

一是，開年后的樓市“小陽春”是大概率，趁這個(gè)時(shí)候，把自己不好位置、缺陷較大的房子抓緊處理并同時(shí)置換。道理很簡單，這輪樓市調(diào)整，好房子也跟著調(diào)整了不少，即便是小陽春仍舊以走量為主，價(jià)格不會(huì)明顯起來，相當(dāng)于用老房子換好房子（置換還能享受補(bǔ)貼）。那么，手握優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，既能領(lǐng)漲又能抗跌，后面市場無論如何走，你睡覺都比別人睡得香。

二是，買房要以自住為目標(biāo)，兼顧保值。隨著我們住房保有量基本平穩(wěn)，雖然房子的金融屬性也肯定是存在的，但流通性并不是時(shí)時(shí)處處都在，何況一套房子放在那里也是會(huì)產(chǎn)生折舊和其他成本的。我們算過一筆賬，如果房價(jià)每年漲幅低于4%左右，其實(shí)是虧損的。所以，買房要以自住為目標(biāo)，即便是養(yǎng)老為目的，還是孩子上學(xué)為目的，反正都有自住的可能。

此外，要想保值概率更大，盡量選擇低密度住宅。按照未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，高層住宅老化凸顯出的問題會(huì)逐步顯現(xiàn)，加上除了幾個(gè)超大城市，我們絕大多城市并不缺土地，所以，宅地供應(yīng)會(huì)傾向低密度，無論未來拆遷容易程度，抑或是保值，持有這樣低密度住宅都會(huì)從容許多。