樓市“組合拳”又來了？2026年開始，做2個準備或能從容應對

冷了幾年的樓市，進入2026年似乎開始有了熱乎的跡象。

先是中央媒體在開年的第一天發布了改善和穩定房地產發展的預期一文，分析了房地產發展潛力，并針對當下的樓市問題提出了相應的解決措施，以改善和穩定當下的房地產發展預期。該文隨后被諸多媒體轉載，一些專家解讀為2026年國家房地產工作的吹風文，意味著樓市新一輪“組合拳”可能又要來了。

筆者梳理了一下，從2026年開始的十多天里，從中央到地方確實接連出現了相關的聲音和動作。

1.人民日報發表題為《中央“點名”住房公積金,釋放什么信號?》一文，明確指出，目前沉睡在在賬戶里的公積金有10.9萬億，歷史性的在中央經濟工作會議上被點名，意味著公積金改革大動作很快就要到來。毫無疑問，這么大一筆錢肯定是要被喚醒的，而且只能是用于樓市的，比如買房、裝修、改造房子等等。可以說，對促穩當下樓市，公積金的使用已被管理層寄予厚望。

2.廈門發布公房住宅使用權調換新規，直管公房租戶可申請使用權調換，非成套公房住戶最高可獲30平方米面積的補助，支持直接購買調換房源。在公積金新規中明確，多子女家庭申請公積金貸款額度在現有基礎上增加25萬元。

3.沈陽則繼續加碼公積金政策，放寬了商轉公條件，且享受公積金貸款限額提升至1.3倍的范圍進一步擴大，不局限于新房，二手房也納入政策范圍之內。

4.河南和云南均宣布實施購房補貼。福建的莆田市還專門發布促進購房消費的通知，將把實施普惠性購房補貼、多孩家庭購房補貼、商辦用房補貼、人才購房補貼等各類購房補貼置于各項工作的首位。

不僅于此，我們常說，“樓市發展短期看政策，長期看人口”，進入新的一年，一些城市已緊鑼密鼓的開始“搶人”。

5.貴陽在新發布的城鎮化5年戰略中提出，將在未來5年建成特大城市，常住人口規模達到750萬，新增就業崗位將達到45萬個。

無獨有偶，遠在千里之外的南京也在開年制定了“搶人目標”，要每年吸引30萬名青年人才，包括從大專生到博士以及各類技術人才，首次給大專生發放租房補貼，500-600元/月不等。如果購房的話，他們還可享受3-15萬購房補貼，租房和購房補貼都是可疊加使用的，“搶人”力度之不可謂不大。

可以想象，無論是貴陽還是南京，如果每年能流入那么多的人進去，對提升樓市購買力的作用無疑是顯著的。

6.為促進房地產市場健康平穩發展，寧夏本月13日開始實施新規，對新出讓的商品住房用地實施動態調整機制，根據土地周邊商品房價格確定土地出讓價格，為調動開發商拿地積極性，土地出讓金可分批繳納；對多子女家庭上浮公積金貸款額度20-30萬不等，且將公積金使用資格、使用范圍、貸款年限等條件大幅放寬，婚前用過公積金貸款的，婚后還可以家庭為單位使用公積金，允許商業貸款直接轉為公積金貸款。

這里就不一一列舉了，可以看到，今年一開年就馬不停蹄地出臺樓市政策，在以往的年份都不曾見到，為什么這么著急？眾所周知的原因，那就是房地產市場一直處于下滑中，而且還是看不到邊的那種。既然普通人都能看到這種問題，管理層不可能看不到，不可能不重視。在筆者看來，如果管理層在今年實施如央媒開年定調的穿透性政策，加上利好因素在一步步累積，比如：

第一個是錢。除了前面提到的發揮賬戶上近11萬億公積金作用外，還有老百姓的存款。根據中金公司的最新數據顯示，居民定期存款中，2026年2年期、3年期、5年期到期合計超32萬億，雖然這些資金大部分還會繼續存銀行，但即便拿出5%也是上萬億資金用于樓市，對市場的促進作用肯定是有效果的。

實際上，從央媽對今年貨幣政策定調中可以看出，今年仍較寬松，即便是我們現在1點幾的年利率仍會繼續下行。對于我們普通人來說，一邊是存款越來越不值錢，另一邊是投資渠道狹窄，只有股市和房子，前者處于高位，總不能梭哈吧。所以，出于風控考慮，必須分散配置資產，優質房產一定是一些人配置的“硬貨”。

第二個是住建部發布的老舊小區新規顯示，今年不會像過去只是刷刷外墻、鋪鋪路等表面修繕，而是既要面子又注重里子，比如屋面防水、排水、燃氣管道、老舊電線、加裝電梯等項目都納入改造升級范圍，而且做到能不讓大家出錢的就不出錢，事實上一些地方已經做到“零出資”，全部由財政和社會運營資本解決了。

有人會說，老舊小區花那么大力氣搞，對樓市有啥影響？舉個例子就明白了，假如你現在的老小區房價只有5千一平米，但經過改造后能達到8千一平米，你說對樓市有沒有提振？實際上，這輪樓市調整，那些老小區房子降幅是遠高于新房的，如果把老舊小區價值提升上來，無疑會扭轉大家的市場預期。

而且退一步講，那些手上有老房子想換房的群體，往往苦于老房子不好賣、賣不上價，換房計劃只能暫時擱置，但經過改造的老房子，無疑會增加他們換房的資本，從而增加樓市購買力，對整個市場的盤活起到積極作用。

第三個是購房成本降進一步下降，而且力度還不小。

除了財政部等三部門在1月14日發布的將延續居民換購住房退稅政策外，目前市場傳得最多的“房貸貼息”，而且很可能在本月就落地。像江蘇南通有些樓盤已經推落地了，30年房貸，每年貼息1%，也就是說，原本3.05%的房貸利率降至2.05%，有人算了一下，差不多把月供降了15%。

傳出的廣州版的房貸貼息力度雖然沒有南通那么大，但說是中央財政和省級財政分別貼息90%和10%，這個就比較具體也便于推廣了，足以讓購房者省上一大筆月供。想想現在的購房者都幸福，各種購房補貼、各種稅費減免，現在連房貸利息都有人幫你貼了。

由上可知，我們不能說從2026年開始樓市馬上就回暖，但越來越多的樓市“組合拳”出臺，真金白銀的投入，市場止跌回穩的預期會逐步建立，一些城市降幅會逐步縮小，甚至不排除一些城市開始回暖。鑒于此，從2026年開始，只要我們做好2個準備或能從容應對。

一是，開年后的樓市“小陽春”是大概率，趁這個時候，把自己不好位置、缺陷較大的房子抓緊處理并同時置換。道理很簡單，這輪樓市調整，好房子也跟著調整了不少，即便是小陽春仍舊以走量為主，價格不會明顯起來，相當于用老房子換好房子（置換還能享受補貼）。那么，手握優質資產，既能領漲又能抗跌，后面市場無論如何走，你睡覺都比別人睡得香。

二是，買房要以自住為目標，兼顧保值。隨著我們住房保有量基本平穩，雖然房子的金融屬性也肯定是存在的，但流通性并不是時時處處都在，何況一套房子放在那里也是會產生折舊和其他成本的。我們算過一筆賬，如果房價每年漲幅低于4%左右，其實是虧損的。所以，買房要以自住為目標，即便是養老為目的，還是孩子上學為目的，反正都有自住的可能。

此外，要想保值概率更大，盡量選擇低密度住宅。按照未來房地產發展趨勢，高層住宅老化凸顯出的問題會逐步顯現，加上除了幾個超大城市，我們絕大多城市并不缺土地，所以，宅地供應會傾向低密度，無論未來拆遷容易程度，抑或是保值，持有這樣低密度住宅都會從容許多。