上海1000-1500萬的房子，危險了

　　2026年上海樓市整體止跌回穩，1000-1500萬總價的房子會更難一些。

　　如果你預算恰好是800-2000萬，得好好研究一下。

　　尤其關注一下本文第四部分。

　　最直接的打擊，就是供應量。

　　1000-1500萬對應著中環附近的新房，之前很稀缺，主要分布在大寧、新江灣、森蘭、長風個別區域。

　　2022年供應突然翻倍，4000套膨脹到10000套。

　　2022-2025年，累計供應36000套。

　　直接把中產區域房價打下來了。

　　所以很多人吐槽，哪有什么分化，無非是早跌晚跌，大寧、古美、聯洋也不抗跌。

　　2020-2021年大寧這些區域領漲，也是因為2020年前后新房少，只能買二手。

　　成也蕭何敗蕭何，新房一多誰都跑不了。

　　很多人說新房多，哪里都會受打擊。

　　這兩年恰好市區新房多，郊區少。

　　精準打擊的就是中環。

　　2025年上海新房成交減半，只有4萬多套，但是1000-1500萬新房沒減半。

　　有這些新房壓著，1000-1500萬市場會有些困難。

　　可能老破小漲起來，你們還漲不動。

　　楊浦鞍山次新房保利天匯掛牌均價14.2萬，2020年開盤時11萬。

　　5年漲幅30%，其實也算合理。

　　但是14.2萬不會有人買，楊浦那么多新房10萬11萬12萬，誰會花14萬去買個二手？

　　品質上還不突出。

　　楊浦在售/待售樓盤26個，很多12萬單價的地段都比保利天匯更好。

　　這些房東可能掛牌等個傻子，或者等低價房源賣完。

　　但是短期你等不來。

　　前幾天環二見了楊浦某項目的領導，他對2026年很絕望：競品樓盤一只手數不過來。

　　公司定了指標，必須得幾月之前賣完。

　　那怎么辦？2026年可能變相降價。

　　那你二手房還怎么賣？

　　其他區域一個道理，這么多新房壓著，肯定不好賣。

　　上海哪些房子還要補跌？

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　　其實2024年、2025年市區新房賣的還不錯。

　　一方面是一二手倒掛，新房便宜。

　　一方面是次新二手房少，大家只能買新房。

　　馬上2026年大批限售房上市，搶新房客戶，搶原來二手房客戶。

　　跟楊浦濱江搶客戶的，至少有1萬多套二手房。

　　更可怕的是什么？

　　是郊區都來搶客戶。

　　現在郊區新房都搞大戶型。

　　戶型一大，總價就拉到了1000萬以上。

　　寶山南大、淞南這里，原來單價5-7萬，總價就五六百萬。

　　現在動不動140平，總價也要1000萬以上。

　　淞南某新房一房一價表

　　寶山居民手握1000萬預算，原來去買真如、買新江灣、買東外灘、買大寧。

　　現在好了，家門口就有金茂府，1000萬可以買140平大戶型。

　　那就置換到這得了。

　　寶山的購買力被截流，市區房子更難賣。

　　沒辦法，各區房子都不好賣，人家寶山人讓客戶留下來很正常。

　　市場本來就不好，沒想到又來一個背刺：新規住宅來了。

　　2025年9月26日上海好房子標準來了，此后的新房一個比一個漂亮。

　　現在很多新房都建落地窗，轉角飄窗，全景艙，視覺效果拉滿。

　　看過這些新房，別說看二手，新規前的新房都看不上。

　　各種贈送也來了，送飄窗、送露臺、送三陽臺，售樓處也釋放消息說自己得房率90%。

　　大家一算，按套內價格比二手房還便宜啊。

　　別說二手房，新規前的新房都很難賣了，被背刺了。

　　真如中海環宇玖章賣的不錯，靠的就是高贈送。

　　但是隔壁品尊國際還有新房啊，沒人去看，更賣不動。

　　中海環宇玖章一來，普陀標桿寶華城市之星也頂不住了，紛紛降價跑路。

　　講到這肯定有朋友說，新房的沖擊大家都有，為什么非得說1000-1500萬難受？

　　因為就這些人容易被新房搶走。

　　豪宅早就卷上天，上海豪宅品質領先全球。

　　這次新規住宅對豪宅沒影響。

　　什么會所、泳池、大理石外立面、嘉格納四件套，豪宅本來就有。

　　高贈送豪宅根本不關心，買豪宅的沒幾個人看得房率。

　　有些富豪就愿意要二手，房子就買來住的，新房還要等好幾年，何必呢，而且交付怎么樣還不知道。

　　新規住宅沒有割到富豪。

　　剛需客戶你也割不著。

　　新規住宅還沒普及到郊區，他們真的沒錢，也不好割。

　　你搞大理石、會所、泳池、奢侈品裝修，剛需買不起，付不起溢價。

　　現在500萬以下二手房賣到飛起 ，新房賣不動。

　　不是剛需不喜歡，是你沒辦法割他。

　　你建個泳池，剛需說不如建個羽毛球場。

　　你會所漂亮，剛需問啥是會所？正規嗎？

　　你上了嘉格納四件套，剛需說不如省下幾十萬養老。

　　你送了幾平米，剛需算算還是二手房便宜。

　　這次新房沖擊，是把豪宅的一些配置下放到中產，精準收割1000-2000萬那群人。

　　小資也好，中產也好，就是需要品質體現自己價值，但是又沒財富自由那群人。

　　中產一貫的喜歡模仿富人，能低成本的模仿部分場景，性價比最高。

　　比如打打高爾夫，買個包包。

　　你讓他買富人的房子他肯定不買，那沒辦法模仿。

　　廣州保利天奕獲得了2025年門王稱號，大門長達88米，造價得上千萬。

　　小區主力戶型120、140、190平。

　　這就是給中產準備的，雖然我買不起300、400平的豪宅，但是我大門是豪宅配置。

　　看似幾千萬很貴，平分到每戶就十萬八萬的，中產付得起。

　　有錢人肯定不買，140平太小了。

　　剛需也不買，我要那么大門頭干嘛，不如省點錢買個車位裝個充電樁。

　　選擇沒有對錯，錢愛花哪花哪。

　　問題是中產人數在減少。

　　上海是中產最多的地方，外企職工、金融從業者、中小企業主、開發商管理層、海歸等等。

　　這些是經濟下行打擊最嚴重的行業。

　　去年環二去陸家嘴路演，調研了一下：是不是你們金融精英放棄了聯洋？

　　很多人回答：是聯洋放棄了我們，限薪后已經買不起聯洋了。

　　經過這次變動，中產人數減少，中產野心降低，原來能買1000萬的，現在只敢看800萬的房子。

　　給1000-1500萬市場又增加了一個風險。

　　這些房子就是給中產準備的，如果降價到剛需市場，也不好賣。

　　剛需接不住。

　　當然以上只是影響市場的因素之一，如果大行情到來，結構問題都會被掩蓋。

　　如果市場拉起來，不管什么價格段都有可能回暖。

　　只是1000-1500萬市場拉起來困難更大，以后回調更劇烈。

　　當然市場也在分化，1000-1500萬的房子再多，中產也會集中選擇一部分。

　　哪部分還有未來，歡迎當面交流，或者報名沙龍。