長(zhǎng)租公寓都要變成保租房了嗎？

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“空間秘探”，作者：秦敏慧。

在剛剛過(guò)去的2025年，全國(guó)長(zhǎng)租公寓大宗交易市場(chǎng)活躍，尤其京滬兩地落單頻繁。近期，上海的又一長(zhǎng)租公寓易主，鼎暉用7.6億元收購(gòu)Base佰舍蘇河項(xiàng)目，將服務(wù)式公寓改造為保租房，交易完成后將繼續(xù)保留base佰舍品牌進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。有意思的是，市面上普遍認(rèn)為，服務(wù)式公寓屬于市場(chǎng)化的產(chǎn)品，定價(jià)相對(duì)較高，而保租房以基本保障為主，溢價(jià)空間有限。在租賃市場(chǎng)上兩類(lèi)截然不同的產(chǎn)品，為何鼎暉選擇將服務(wù)式公寓改造成保租房？交易的背后暗藏怎樣的市場(chǎng)變革？

7.6億平價(jià)收購(gòu)Base佰舍蘇河項(xiàng)目

臨近年底，上海靜安區(qū)新疆路518號(hào)的base佰舍蘇河項(xiàng)目被鼎暉用7.6億元收入囊中。

資料顯示，base佰舍是錦和資管旗下的高端服務(wù)式公寓品牌，由錦和集團(tuán)與華平投資共同成立，專(zhuān)注于存量改造。項(xiàng)目由一幢老舊星級(jí)酒店存量改造而來(lái)，于2018年開(kāi)業(yè)，融合了辦公、零售、居住等多種業(yè)態(tài)，提供194套多元房型，滿(mǎn)足單身白領(lǐng)、家庭等不同客群需求。

從地理位置上看，項(xiàng)目緊鄰南京西路高端商務(wù)區(qū)，步行可達(dá)人民廣場(chǎng)、南京西路等大型商圈，周邊匯聚眾多高端商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、餐飲娛樂(lè)設(shè)施、生活與商務(wù)需求均可輕松滿(mǎn)足。周邊交通便捷，10分鐘步行范圍內(nèi)有3條地鐵路線(xiàn)，可快速通勤至城市各處。

由于毗鄰蘇州河畔，項(xiàng)目既擁有得天獨(dú)厚的濱水景觀資源，還是蘇河灣區(qū)域上海歷史文化的重要承載地，周邊公園、歷史文物保護(hù)等文化氣息濃郁。

從價(jià)格看，官方小程序上顯示升級(jí)改造中，暫未開(kāi)放租賃信息。歷史報(bào)價(jià)上看，49-58平方米的單間月租約1萬(wàn)—1.2萬(wàn)元，87平方米的一居室約1.4萬(wàn)—1.6萬(wàn)元，97平方米的一居室約1.7萬(wàn)—2萬(wàn)元，127平方米的兩居室在2.3萬(wàn)—2.6萬(wàn)元左右。與同區(qū)域靜安諾富特、嘉佰軒等高端服務(wù)式公寓對(duì)比，在價(jià)格上更具優(yōu)勢(shì)。

從入住率來(lái)看，項(xiàng)目長(zhǎng)期入住率超93%，運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)率達(dá)80%以上，gop（總經(jīng)營(yíng)成本減直接經(jīng)營(yíng)成本）達(dá)80%以上，自有渠道占比保持60%，擁有良好的運(yùn)營(yíng)效率和盈利能力，客源結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、復(fù)租率高，市場(chǎng)口碑良好。放眼整個(gè)品牌，截至2024年底，base佰舍全國(guó)在營(yíng)項(xiàng)目超20個(gè)，而蘇河項(xiàng)目作為其中運(yùn)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)的項(xiàng)目，是品牌成熟運(yùn)營(yíng)中的佼佼者。

可以說(shuō)，坐擁核心區(qū)域、運(yùn)營(yíng)成熟的base佰舍蘇河項(xiàng)目，屬于服務(wù)式公寓中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，即使鼎暉投資長(zhǎng)期持有出租，也能為其帶來(lái)穩(wěn)健的現(xiàn)金流。

值得注意的是，這一次買(mǎi)賣(mài)雙方也并沒(méi)有在交易過(guò)程中獲利多少。鼎暉投資交易完成后，需要花費(fèi)大約8000萬(wàn)元用于項(xiàng)目改造，加上收購(gòu)價(jià)7.6億元左右，總共將近8.5億元。而當(dāng)年base佰舍品牌改造老酒店的綜合成本估算約7億元。

前后相隔近八年，鼎暉投資最終選擇平價(jià)買(mǎi)入，這顯然不是沖著急功近利的短期高利而去，更像是在做一場(chǎng)長(zhǎng)期資產(chǎn)配置的慢生意。

93%的高入住率為何還要賣(mài)？

奇怪的是，一方放著高出租高利潤(rùn)的服務(wù)式公寓不做，反而轉(zhuǎn)手賣(mài)掉；另一方卻平價(jià)買(mǎi)入，改造成租金更低的保租房。這場(chǎng)交易背后，雙方究竟打的是什么算盤(pán)？

首先從最初項(xiàng)目擁有者錦和資管的視角切入。錦和資管是一家專(zhuān)注于城市更新與存量運(yùn)營(yíng)的公司，base佰舍作為旗下品牌，則致力于將老舊商業(yè)、酒店等存量物業(yè)改造成服務(wù)式公寓。通過(guò)重新設(shè)計(jì)、功能升級(jí)，賦予閑置資產(chǎn)新價(jià)值。

盡管base佰舍在2008年就已成立，但首個(gè)項(xiàng)目——佰舍柿子灣2012年才開(kāi)始啟動(dòng)。該項(xiàng)目是由一座服務(wù)紡織廠(chǎng)改造而成，是品牌創(chuàng)立的開(kāi)端，打下了其簡(jiǎn)約工業(yè)風(fēng)的設(shè)計(jì)基調(diào)和城市更新理念。

如果說(shuō)base佰舍的首個(gè)項(xiàng)目是從品牌理念為核心出發(fā)，那隨后完成的改造項(xiàng)目則順其自然地切中政策推動(dòng)的時(shí)間線(xiàn)。2015年，中央部委首次出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確提出鼓勵(lì)盤(pán)活存量房屋、允許改建房屋用于租賃，是存量改造政策的早期信號(hào)。

隨后各大城市響應(yīng)存量改造的政策導(dǎo)向，如上海同年便出臺(tái)了《上海市城市更新實(shí)施辦法》，對(duì)城市更新目標(biāo)、適用對(duì)象、工作原則等具體內(nèi)容做出細(xì)分，此后陸續(xù)發(fā)布一系列配套政策，進(jìn)一步完善城市更新體系。

受益于政策東風(fēng)，base佰舍品牌持續(xù)在全國(guó)范圍內(nèi)拓展，旗下運(yùn)營(yíng)及改造的項(xiàng)目已超過(guò)20個(gè)，上海更是品牌布局的核心城市。而2018年開(kāi)業(yè)的base佰舍蘇河項(xiàng)目正是在這個(gè)背景下成立發(fā)展的產(chǎn)物。

數(shù)據(jù)顯示，2018年報(bào)告中，北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市已開(kāi)業(yè)的長(zhǎng)租公寓中，近90%為存量改造項(xiàng)目（如酒店、辦公樓、零售物業(yè)等），改造規(guī)模呈上升趨勢(shì)。

彼時(shí)，長(zhǎng)租公寓存量改造迎來(lái)重要的投資窗口期。一方面，政策為存量改造提供支持，降低改造門(mén)檻和成本；另一方面，伴隨城市化進(jìn)程加快，住房租賃需求持續(xù)上升，尤其在一、二線(xiàn)城市，年輕群體與新市民對(duì)租賃住房需求旺盛。同時(shí)，受市場(chǎng)調(diào)整影響，部分商業(yè)與辦公物業(yè)面臨空置率上升、租金承壓情況，收購(gòu)成本相對(duì)較低，改造成公寓能有效盤(pán)活資產(chǎn)，提升物業(yè)價(jià)值。

將時(shí)間拉回現(xiàn)在，base佰舍蘇河自2018年發(fā)展至今，入住率長(zhǎng)期保持在90%以上，租金收入穩(wěn)定，受市場(chǎng)波動(dòng)影響相對(duì)有限，覆蓋運(yùn)營(yíng)成本后仍有可觀利潤(rùn)，表明該資產(chǎn)已實(shí)現(xiàn)價(jià)值躍升。

然而，伴隨存量改造市場(chǎng)的快速發(fā)展，上海服務(wù)式公寓呈現(xiàn)出供大于求的局面，尤其是高端公寓段位。由于近年來(lái)新增供應(yīng)持續(xù)增加，但需求端消費(fèi)降級(jí)、外資企業(yè)調(diào)整等因素影響，租客群體規(guī)模縮小，導(dǎo)致出租率下滑、租金價(jià)格松動(dòng)。甚至，部分高端服務(wù)式公寓通過(guò)打折促銷(xiāo)、推出靈活租期等方式吸引租客，但仍面臨招租周期延長(zhǎng)問(wèn)題。

與此同時(shí)，各大國(guó)際公寓品牌、國(guó)際酒店集團(tuán)、國(guó)央企、本土公寓品牌、險(xiǎn)資等入局存量改造市場(chǎng)，導(dǎo)致品牌與運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，更細(xì)分的產(chǎn)品與場(chǎng)景競(jìng)爭(zhēng)正在發(fā)生。

因此，錦和資管敏銳捕捉到，當(dāng)下是base佰舍蘇河項(xiàng)目完成價(jià)值躍升后的資產(chǎn)退出的好時(shí)機(jī)，這也印證了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的投資邏輯發(fā)生了轉(zhuǎn)變。過(guò)去行業(yè)依賴(lài)租金差價(jià)盈利，通過(guò)低價(jià)收房，改造盤(pán)活后高價(jià)出租獲取利潤(rùn)。而如今，行業(yè)從粗放的“收房－出租”模式，轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)不再單純追求租金增長(zhǎng)，而是將資產(chǎn)增值作為核心目標(biāo)。

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型之際，資本格局也在經(jīng)歷深刻洗牌。險(xiǎn)資、國(guó)資等長(zhǎng)期資金看好長(zhǎng)租公寓穩(wěn)定的現(xiàn)金流與抗通脹屬性，紛紛入場(chǎng)，推動(dòng)投資者轉(zhuǎn)向關(guān)注資產(chǎn)長(zhǎng)期增值而非短期收益；與此同時(shí)，外資則加速退場(chǎng)。

Base佰舍蘇河項(xiàng)目便是當(dāng)下背景中的典型。項(xiàng)目背后的錦和資管是由美國(guó)另類(lèi)私募巨頭華平資本與上海本土城市更新運(yùn)營(yíng)商錦和投資于2012年共同成立。成立后華平基金快速切入長(zhǎng)租公寓存量改造領(lǐng)域，僅成立一年就完成了北京王府井大街錢(qián)糧胡同17號(hào)項(xiàng)目的收購(gòu)，同年還聯(lián)手GIV收購(gòu)上海徐匯百色路住宅式公寓項(xiàng)目……

但今年以來(lái)，已有多個(gè)base佰舍項(xiàng)目掛牌，有北京三里屯工體商圈佰舍base、上海徐匯區(qū)base佰舍龍華西路店、浦三路店……這種密集的出售，絕非被動(dòng)收縮，而是主動(dòng)的戰(zhàn)略性退出。這并非個(gè)例，近期還有國(guó)壽資本收購(gòu)老牌美元地產(chǎn)基金領(lǐng)盛旗下公寓項(xiàng)目——COZI可遇·東外灘與COZI可遇·新江灣60%股權(quán)等等。

這些背后擁有外資身影的“買(mǎi)賣(mài)”，并不簡(jiǎn)單。不管是錦和資管手下的base佰舍項(xiàng)目還是領(lǐng)盛創(chuàng)立的COZI可遇品牌，都在持有的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，并通過(guò)更精妙的交易，收回大部分本金，在資產(chǎn)高位變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域“募、投、管、退”的完整閉環(huán)。

“商辦改保租”成資管新玩法

話(huà)又說(shuō)回鼎暉投資，從數(shù)據(jù)上看base佰舍蘇河項(xiàng)目既然屬于優(yōu)質(zhì)的公寓資產(chǎn)，為何不繼續(xù)保持運(yùn)營(yíng)，而是改造成價(jià)格更便宜的保租房？從服務(wù)式公寓“降級(jí)”成保租房到底值不值？

先來(lái)看看改造成保租房可能會(huì)發(fā)生哪些變化？

在房量上，改造前項(xiàng)目提供194套服務(wù)式公寓，涵蓋一居室、復(fù)式等多元房型。改造成保租房后，對(duì)原來(lái)的房型進(jìn)行優(yōu)化，新增更多小戶(hù)型房源，預(yù)計(jì)總套數(shù)約345套，以確保滿(mǎn)足保租房對(duì)中小戶(hù)型的需求。在租金定價(jià)上，由于保租房?jī)r(jià)格通常低于同區(qū)域市場(chǎng)水平，預(yù)計(jì)項(xiàng)目改造后租金會(huì)有所下調(diào)。

分?jǐn)偟狡盒希脑烨埃云骄饨鸷推骄娣e估算，假設(shè)平均租金為1.5萬(wàn)元/月，平均面積為80平方米/套，則坪效約為187.5元/平方米/月。改造后，以保租房9折的市場(chǎng)價(jià)來(lái)估算，平均坪效大概167元/平方米/月。

在裝修配置上，保留基礎(chǔ)裝修風(fēng)格，根據(jù)保租房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適配性調(diào)整，如更換更耐用、環(huán)保的材料。每套房源將完善配備基本家具（如床、衣柜、桌椅等）和家電（空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等），實(shí)現(xiàn)“拎包入住”，不排除增加公共區(qū)域共享設(shè)施（如廚房、洗衣房等）的可能。

在配套設(shè)施上，可繼續(xù)保留原有健身房、瑜伽房、共享空間等公共設(shè)施，同時(shí)優(yōu)化物業(yè)管理服務(wù)，提升居住體驗(yàn)，延續(xù)現(xiàn)有社區(qū)氛圍。

而這些改造內(nèi)容還不足以打動(dòng)投資方，真正的原因是項(xiàng)目落地背后新政的支持。2025年7月，上海印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)上海商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見(jiàn)》，允許將商業(yè)金融用地調(diào)整為兼容租賃住房性質(zhì)，這意味著屬于服務(wù)式公寓商業(yè)屬性（C2/C8）的土地，能調(diào)整為租賃屬性用地（R4）。

在轉(zhuǎn)換過(guò)程中，政策也明確提出改造后的公寓項(xiàng)目70平方米以下戶(hù)型的占比，需要提升到70%以上，且土地用途不變更、不補(bǔ)繳土地價(jià)款，這也是為什么base佰舍蘇河項(xiàng)目要大動(dòng)原有戶(hù)型，將戶(hù)型激增到345套的原因。

政策紅利下，base佰舍蘇河項(xiàng)目從服務(wù)式公寓轉(zhuǎn)變成保租房將有三處利好：一是運(yùn)營(yíng)成本降低，享受保租房的民水民電、稅收減免等政策傾斜；二是產(chǎn)權(quán)明晰，確定了從商業(yè)用地改成租賃住房的可行性；三是退出通道打通，R4土地更容易滿(mǎn)足公募REITS、ABS等融資渠道的發(fā)行條件。

有專(zhuān)業(yè)人士透露，鼎暉投資有將原有項(xiàng)目打造成保租房后，通過(guò)更長(zhǎng)周期的運(yùn)營(yíng)，打包發(fā)行成資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的想法。

如此一來(lái)，base佰舍蘇河項(xiàng)目很有可能是新政落地后“商辦改保租”的首個(gè)實(shí)戰(zhàn)樣本，甚至市場(chǎng)上有傳聞，扣掉運(yùn)營(yíng)成本后，投資回報(bào)率預(yù)計(jì)能達(dá)到4.5%—5%，完全能作為REITS的底層資產(chǎn)打包發(fā)行，并實(shí)現(xiàn)退出。

值得一提的是，要看懂這樁交易，還需要附身進(jìn)入上海市場(chǎng)。作為中國(guó)商業(yè)化程度最高的城市，數(shù)據(jù)顯示其商辦存量資產(chǎn)面積高達(dá)2億平方米。然而，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與辦公模式變革的背景下，大量老舊酒店、低效辦公樓空置率攀升、租金下滑。另一邊，核心地段的租賃住房需求卻供不應(yīng)求。

而新政的落地，在過(guò)剩的商辦與緊缺的住房中搭起橋梁，解決了不同土地性質(zhì)與成本合規(guī)之間的堵點(diǎn)，點(diǎn)醒了近2億平方米的商辦存量“沉睡資產(chǎn)”。

不得不說(shuō)，當(dāng)業(yè)內(nèi)多數(shù)從業(yè)者仍在“二房東”模式下為微薄租金差價(jià)艱難運(yùn)營(yíng)時(shí)，鼎暉投資已敏銳把握政策機(jī)遇，通過(guò)一筆7.6億元的平價(jià)收購(gòu)，成功撬動(dòng)了上海近2億平方米商辦存量市場(chǎng)的價(jià)值空間——證明依賴(lài)簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)租已成舊事，真正的制勝點(diǎn)在于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與退出的藝術(shù)。

長(zhǎng)租公寓都要變成保租房了？

這樣看來(lái)難道商辦長(zhǎng)租公寓最后的歸屬是要變成保租房？其實(shí)，在鼎暉投資眼里，保租房的身份已經(jīng)發(fā)生了變化，商辦長(zhǎng)租公寓也不僅僅是一棟可供出租的樓那么簡(jiǎn)單，而是可以被“政策賦能”，通過(guò)改造成保租房，實(shí)現(xiàn)從回報(bào)平平的商業(yè)資產(chǎn)到現(xiàn)金流穩(wěn)定、稅費(fèi)低廉，具備上市流動(dòng)性的優(yōu)質(zhì)金融產(chǎn)品。

這樁交易的背后或許是下一個(gè)時(shí)代開(kāi)啟的伏筆。在中國(guó)的租賃市場(chǎng)發(fā)展歷程中，不同階段的主導(dǎo)力量發(fā)生了顯著的變化。早期以開(kāi)發(fā)商為主，他們建設(shè)住宅或商業(yè)物業(yè)，部分用于銷(xiāo)售，部分用于租賃，以實(shí)現(xiàn)資金回籠和資產(chǎn)配置的平衡。這時(shí)的租賃市場(chǎng)相對(duì)分散，開(kāi)發(fā)商更多的只是將租賃作為輔助手段，非核心業(yè)務(wù)。

伴隨市場(chǎng)開(kāi)放，外資機(jī)構(gòu)（如國(guó)際房地產(chǎn)基金、資產(chǎn)管理公司等）開(kāi)始進(jìn)入租賃市場(chǎng)，憑借資金實(shí)力、專(zhuān)業(yè)管理和國(guó)際經(jīng)營(yíng)，收購(gòu)、改造、提升，開(kāi)發(fā)了一批優(yōu)質(zhì)租賃項(xiàng)目，尤其在一線(xiàn)城市的核心區(qū)域布局。外資的進(jìn)入推動(dòng)租賃市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)化與國(guó)際化，提升了市場(chǎng)整體水平。

如今，從外資過(guò)渡到國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期資產(chǎn)持有者（如險(xiǎn)資/公募REITS）手中，逐漸成為租賃市場(chǎng)的重要力量。在這第三棒的交接中，外資拿著可觀的利潤(rùn)瀟灑抽身，國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資找到了安全的穩(wěn)定的現(xiàn)金流港灣，這種“資管”與“運(yùn)營(yíng)”分離的趨勢(shì)，意味著中國(guó)租賃市場(chǎng)向著市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化發(fā)展，雙方在擅長(zhǎng)的領(lǐng)域中各司其職，共享利益。

在此背景下，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的商辦存量公寓正在等待被重新定價(jià)，而想要完成這一輪分離交易，還需要抓住三個(gè)重要的關(guān)鍵點(diǎn)。

一是，改造項(xiàng)目的合規(guī)問(wèn)題。在上海頒布新政之前，不少公寓運(yùn)營(yíng)商已經(jīng)嘗試“商改公寓”，將商用房私自打斷改為公寓，未辦理規(guī)劃變更審批，最終因產(chǎn)權(quán)方停水停電導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。盡管上海很早放寬了“商改住”政策，但也明確要求主體不變、產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不變、主體結(jié)構(gòu)不變，同時(shí)建立全周期合同管理模式，租賃期限不超過(guò)15年。

二是，強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)實(shí)力背書(shū)。盤(pán)活優(yōu)質(zhì)租賃物業(yè)最核心的優(yōu)勢(shì)在于成熟的運(yùn)營(yíng)體系，接手方需尋找或沿用具有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，其積累的客群資源、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)流程、數(shù)字化管理系統(tǒng)，能持續(xù)為優(yōu)質(zhì)租賃物業(yè)帶來(lái)收益，并結(jié)合保租房的政策優(yōu)勢(shì)，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力。若只是簡(jiǎn)單改造成保租房，可能會(huì)陷入租金下滑、空置率上升的困境，無(wú)法保持優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的流動(dòng)性。

三是，雄厚持續(xù)的資金支持。撇開(kāi)資產(chǎn)收購(gòu)成本不談，在改造成保租房期間，需對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、公共區(qū)域進(jìn)行全面升級(jí)，以滿(mǎn)足保租房標(biāo)準(zhǔn)。如杭州某保租房項(xiàng)目，雖未披露具體改造成本，但標(biāo)準(zhǔn)化裝修、智能家居系統(tǒng)等安裝均需資金支持。同時(shí)，運(yùn)營(yíng)初期出租率可能會(huì)降低，需要資金維持運(yùn)營(yíng)，包括人員工資、物業(yè)管理、營(yíng)銷(xiāo)推廣等費(fèi)用，若資金保障運(yùn)營(yíng)，一旦資金鏈斷裂，可能會(huì)影響項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

鼎暉投資與錦和資管的這筆交易，給租賃行業(yè)提供了一個(gè)新范本。真正的“杠桿”，絕不是困在租金差價(jià)里團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，而是以時(shí)間為軸的一場(chǎng)需要戰(zhàn)略眼光、資本厚度、市場(chǎng)耐心的博弈。所以，未來(lái)市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品肯定還是多種多樣，有高端服務(wù)式公寓、白領(lǐng)公寓，也會(huì)出現(xiàn)大量的保租房或者藍(lán)領(lǐng)公寓、宿舍類(lèi)產(chǎn)品，但不管是做成何種公寓產(chǎn)品，真正的資管時(shí)代已然到來(lái)，只有發(fā)掘存量市場(chǎng)最大的價(jià)值，才能創(chuàng)造出最有市場(chǎng)的商品。