樓頂天臺當“菜園”，樓下住房變“水簾洞”？

全媒體記者 廖艷霞

“樓頂露臺被私搭‘陽光房’，還種起了菜，我家像住在‘水簾洞’！”近日，岳塘映象小區業主封女士撥打湘潭日報黨報熱線58266666反映，鄰居在樓頂露臺違規搭建、種菜養花，導致她家常年漏水，日常生活備受困擾。記者隨即前往現場展開調查。

業主反映：

屋頂滲水持續 生活備受困擾

岳塘映象小區金芙蓉紫東閣樓棟頂部呈梯形分布，中間高、兩側低。封女士家住22樓，屬低層頂樓，中間樓棟最高為24層。據其介紹，自2022年底起，家中屋頂開始滲漏，今年以來情況加重。“晴天屋里也像下雨，常年需擺水桶接水。”封女士表示，長期潮濕還加重了她的風濕病情。

起初，封女士以為是自家水管出現問題，于是請來維修人員檢查，后發現樓頂天臺早已被隔壁23樓的業主私自改造。“對方在樓臺上搭起了‘陽光房’，四周砌了花壇和菜地，中間地面還鋪了瓷磚。我們維修時敲掉兩塊瓷磚，發現下面全是積水，根本沒法排出。”封女士認為，這些改造改變了屋頂原有結構和排水路徑，導致積水下滲。

為解決問題，封女士多次進行修補：2023年12月清理部分泥土并粉刷墻面，滲漏反復；2024年7月物管更換被泥土堵塞的下水管道并修補外墻，屋頂滴水依舊；2025年9月再次補漏，仍未根治。

今年1月8日，記者在封女士家中看到，屋頂多處滴水，房間放置水桶接水，一間臥室空調上方水泥層因浸泡已脫落。“希望盡快拆除違建，徹底解決漏水問題，讓家里的生活恢復正常。”封女士說。

律師解讀：

樓頂屬共有區域 私占涉侵權

湖南人和人律師事務所律師陳彩虹表示，根據《民法典》第二百七十一條、第二百七十四條規定，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。樓頂露臺作為整棟建筑的屋面結構，不屬于任何單個業主的專有部分，其所有權、使用權與管理權歸全體業主共同享有。任何業主或個人未經法定程序與共同決定，不得私自占用、改建或在樓頂進行種植、搭建等行為，否則即構成對全體業主共有權利的侵害。個別業主擅自占用樓頂空間進行搭建或種植，不僅侵犯其他業主的共有權，還可能影響樓宇整體安全、破壞防水隔熱層結構。受影響業主或物業服務人有權要求行為人停止侵害、恢復原狀、賠償損失。情節嚴重的，相關行政主管部門可依法作出責令拆除、罰款等處罰。

律師指出，漏水原因可能涉及違建破壞、房屋質量或防水層自然損耗。根據《民法典》第九百四十二條，物業服務人負有維護小區共有部分基本秩序、采取合理措施保護業主共有財產的義務。對于樓頂被違規占用及由此可能引發的安全隱患、漏水問題，物業管理公司有責任及時制止、上報并協助處理。若物業管理公司未盡到合理的管理與巡查義務，可能需承擔相應的違約責任。但無論是屋頂漏水，還是公共區域被違規改造，都屬于物業管理的職責范疇，建議業主優先與物業管理公司協商解決。

現場協商：

涉事業主承諾負責 拆除整改已啟動

記者隨后聯系23樓業主張先生，并與雙方一同至物業服務中心協商。張先生表示一直配合處理，并請專業人員排查發現自來水管存在漏水點，正在進一步檢測。他承諾，若最終確認漏水由其搭建引起，愿承擔責任并拆除違建。

物業管理公司相關負責人稱，已向街道反映此事，將督促張先生盡快完成排查與責任認定，必要時協助拆除。

1月12日，記者再次聯系雙方獲悉，張先生已開始拆除樓頂菜地、花壇及地面瓷磚。

湘潭日報黨報熱線將持續關注后續進展。