第三人在出租屋內發生事故，出租人需要擔責嗎？

魯法案例【2026】016

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案情簡介

2025年6月，張某與高某簽訂《租賃合同》，約定高某租賃張某樓房用于酒店經營，租賃期限3年，即自2025年6月至2028年6月。

2025年7月某天，高某雇傭鄭某等四人到該樓房從事裝修工作，鄭某在該樓房后陽臺清理裝修垃圾時，不慎墜落，后經治療無效死亡。派出所在接警證明中載明，“鄭某在后陽臺清理裝修垃圾時將陽臺與其下方河道之間直梯的入口鐵板掀開，掀開后不慎墜至河道邊，高度約5米，后送至平邑縣人民醫院，下午三時許宣布死亡”。

事故發生后，高某與鄭某親屬簽訂《意外死亡和解協議書》，協議約定，高某一次性向鄭某親屬支付賠償金共計30萬元，包括死亡賠償金、喪葬費等一切費用。高某已按照協議支付了該協議書約定的賠償金。

后鄭某親屬于2025年10月16日將張某訴至本院，要求其支付因鄭某死亡產生的死亡賠償金、喪葬費、精神撫慰金等費用合計50萬元。

張某辯稱，在事故發生期間，張某已經將房屋租賃給高某，張某不應當承擔賠償責任。

法院審理

本案爭議焦點為鄭某親屬要求張某賠償損失的主張有無事實和法律依據。首先，依據《中華人民共和國民法典》第七百四十九條規定：“承租人占用租賃物期間，租賃物造成第三人人身損害或者財產損失的，出租人不承擔責任”。本案中，案涉房屋已于2025年6月20日出租給高某，租賃期限3年，2025年6月20日后高某實際占用租賃物，鄭某墜亡的事實發生在承租人高某占用租賃物期間，故張某不應承擔責任。

其次，依據《中華人民共和國民法典》第一千二百五十二條第二款規定：“因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、構筑物或者其他設施倒塌、塌陷造成他人損害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承擔侵權責任”。本案中，案涉房屋并不存在倒塌、塌陷的情況，根據鄭某親屬的起訴狀及公安機關出具的接警證明均可看出鄭某墜亡的原因系其在清理裝修垃圾時將陽臺與其下方河道之間直梯的入口鐵板掀開，不慎墜落。且在鄭某死亡后，事故發生時案涉樓房的實際使用人高某已經與鄭某親屬就死亡賠償金、喪葬費等費用達成和解協議，并已全部支付相關賠償款。

綜上所述，鄭某親屬要求張某支付鄭某死亡產生的死亡賠償金、喪葬費、精神撫慰金等費用的訴訟請求并無事實及法律依據，故法院對其訴訟請求不予支持。最終，法院判決駁回了鄭某親屬的訴訟請求。判決后，雙方均未上訴，該判決現已生效。

法官說法

房屋租賃在日常中十分常見，出租人對出租房內所發生的事故是否承擔責任成為出租人十分關注的問題，房屋一旦出租，承租人即對房屋實際控制使用，出租人無法隨時關注房屋實際使用情況。根據《中華人民共和國民法典》第七百四十九條規定，承租人占用租賃物期間，租賃物造成第三人人身損害或者財產損失的，出租人不承擔責任。

為降低房屋租賃可能產生的安全風險，出租人將房屋交付承租人居住使用前，應對房屋及其附屬設施進行全面排查，盡可能排除安全隱患；可通過住房租賃合同等書面方式，告知承租人安全使用事項，明示住房存在的不利因素和潛在風險，明確約定使用租賃物的方式方法；與承租人約定開展定期的安全檢查；對承租人報修的事項，及時聯系物業公司或商品售后服務人員進行檢修。

作為住房租賃的承租人，應盡到一般理性人的注意義務，提高安全意識，合理、安全使用房屋及設施、設備。應在住房交付后，使用住房附屬設施、設備前，進行一次全面的安全檢查，對存在安全隱患的設施、設備，及時向出租人報修。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第七百三十一條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

第七百四十九條承租人占用租賃物期間，租賃物造成第三人人身損害或者財產損失的，出租人不承擔責任。

第一千二百五十二條建筑物、構筑物或者其他設施倒塌、塌陷造成他人損害的，由建設單位與施工單位承擔連帶責任，但是建設單位與施工單位能夠證明不存在質量缺陷的除外。建設單位、施工單位賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。

因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、構筑物或者其他設施倒塌、塌陷造成他人損害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承擔侵權責任。

轉自：山東高法