廣州能賣10萬+的二手房，快比我的頭發還少了！

　　有些東西，只有徹底離你而去之后才捶胸頓足。

　　比如消失的愛情，比如90后的發際線，比如，曾經以為能永遠“支棱”的廣州二手房價。

　　前段時間，珠城的頂流商業大平層天鑾成交了一套建面約264平的二手房，成交單價僅9.9萬/平。

　　這是天鑾第一次出現成交價低于10萬/平的房源，珠城又一標桿盤失守10萬大關。

　　要知道，10萬/平在過去不過是廣州高階改善盤的“起步價”，如今卻成了扎心的分水嶺。

　　能邁過去的樓盤，像極了洗發水廣告里的濃密秀發，越數越稀罕。

　　而掉隊的，則像極了你我熬夜趕稿時掉在鍵盤上的頭發——

　　不是不想留，是實在留不住。

　　廣州還有哪些小區

　　站穩10萬+大關？

　　如今，廣州還有哪些樓盤的成交價，堅定地站在10萬+的高崗上？

　　先來看看天河區的代表——珠江新城，我扒了珠江新城2025年的全年成交，總體來看，還是有不少小區的全年整體成交價超過10萬/平。

　　比如公認的珠城價格天花板、廣州第一豪宅僑鑫匯悅臺，今年大部分房源成交價都在20萬/平以上。

　　凱旋新世界廣粵尊府的價格表現也相當堅挺，優質房源的成交價都在18-20萬/平左右。

　　凱旋新世界楓丹麗舍的優質房源成交價都在14萬/平以上，即便是北向低樓層房源，成交價也堅挺在11萬/平左右。

　　最近風波不斷的嘉裕公館，雖然在進入下半年之后，連出幾套低于10萬/平的成交，但全年的成交均價，還是站穩在12.3萬/平。

　　另外像譽峰、頤德公館今年的成交房源雖然不多，但成交價總體都保持在10萬/平以上。

　　除了豪宅，珠江新城也有高改型小區守住了10萬大關。

　　比如我們相當熟悉的中?；ǔ菫常m然中海花城灣這兩年的成交價波動比較大，但在2025年，小區的成交均價依然守住了10萬/平的“及格線”。

　　值得一提的是，中?；ǔ菫车某山环吭创蠖嗍?20平以內的小戶型三房，在這個廣州新房卷到起飛的賽道，中海花城灣依然能保持這樣的成交價格，實屬不易。

　　那么在珠江新城之外，還有沒有其他小區成交均價守住了10萬/平這條線呢？

　　雖然天河北、華景新城、金融城有不少房源掛牌價堅挺在10萬/平之上，但在去年存在公開成交、且小區整體成交均價高于10萬/平的，我們只找到一個——

　　天河公園的新世界天逸，作為板塊中罕有的次新盤，去年成交均價維持在11.7萬/平。

　　而在天河之外，其他區去年整體成交均價能站穩10萬+的二手小區也屈指可數。

　　像是越秀二沙島的金亞花園，去年成交均價12萬/平。

　　還有荔灣的白鵝潭悅府，去年成交均價也達到11.5萬/平。

　　白云的中國鐵建西派云峰，成家均價12.03萬/平。

　　此外，據我們了解，琶洲的琶洲南TOD雖然在貝殼平臺未公開成交房源，但去年的二手房整體均價都在10萬/平左右。

　　在統計小區成交價的時候，我們發現了幾個有意思的現象：

　　不少老牌豪宅小區，在這次統計中幾乎“全軍覆沒”。

　　當然，不少豪宅依然有房源成交價在10萬/平以上，但也出現了“拉低平均數”的成交房源，最終使它們的成交均價沒有過線。

　　而除了珠江新城外，不少“笑到最后”的小區，其實是近兩年涌現的次新豪宅項目。

　　在這個去泡沫的年代，當潮水退去，我們才猛然發現：并不是所有的豪宅都能跑贏時間。

　　為什么這些小區

　　能笑到最后？

　　看完這些變化，如果你只是感嘆“房價跌了”，那可能還沒看懂廣州高端局的底層邏輯。

　　當廣州大部分區域房價面臨深度調整時，這些能夠站穩10萬+的樓盤確實值得深入研究。它們背后的支撐邏輯，映射出當前廣州樓市的核心變化。

　　首先，非常明確的一點——核心稀缺性是抗跌的基石。

　　而這一份稀缺，除了地段還不夠，還要在足夠好的地段里，存在“不可取代”的標簽。

　　像是僑鑫匯悅臺和凱旋新世界，它們守住20萬+的底氣，除了地段，更多是來自于那種“全廣州找不到第二個”的極致產品力和純粹的居住圈層。

凱旋新世界實景圖

　　當下的市場，地段只能保證你的下限，而產品力才決定了你的上限。

　　其次，“新面孔”正在成群結隊地搶奪老牌豪宅的奶酪。

　　現在的“10萬+”買家是什么人？是習慣了極致審美和智能生活的財富新貴。

　　對于他們來說，很多十多年前的老牌豪宅，戶型設計過時、物業管理老化、車位配比不足。老牌豪宅的“老去”不僅是建筑的衰老，更是生活方式的脫節。

　　最后，市場進入“點狀價值”時代。

　　以前我們說房價上漲是“板塊輪動”，但現在，廣州樓市已經進入了“孤島化”階段。

　　即便在同一個板塊，不同小區的命運也截然不同。珠江新城內部正在劇烈分化，只有那幾個頂尖標桿能穩住，其余的都在隨波逐流。

　　而天河之外，只有二沙島、琶洲、白鵝潭等極少數具有“唯一性”資源的樓盤能勉強站穩10萬+。

　　這說明，大水漫灌的時代徹底結束了。資金正在像激光一樣，精準地投向那些極少數具有“資產防腐性”的標的。

　　在房地產下半場，沒有什么資產是可以躺贏的。曾經以為能永遠“支棱”的房價，在經濟周期和產品迭代面前，同樣顯得脆弱。

　　如果你手里握著所謂的高端資產，請務必審視一下：

　　它給你的底氣，究竟是來自地段的虛名，還是來自產品本身的硬核實力？

　　畢竟，頭發掉了可以植，但如果資產的邏輯掉了隊，那可能真的就回不去了。

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