北京買房：理清思路，購房建議1766

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我是北京戶口，但一直在深圳工作，老公和孩子是深圳戶口。目前孩子初三，有想法回北京讀高中和高考，但不了解北京的學(xué)區(qū)和手續(xù)了，您能介紹一下嗎？

我們在北京通州是有一套大平層的，如果有可能的話想賣掉換到西城，房子現(xiàn)值600萬左右，請指點(diǎn)一下應(yīng)該如何做規(guī)劃。

A：

1、既然是回京讀高中，那就跟學(xué)區(qū)沒什么關(guān)系了，至少不用買學(xué)區(qū)房。因?yàn)閷W(xué)區(qū)房只管小學(xué)初中，高中不是義務(wù)教育，是要考的，有戶口就行，跟房子的關(guān)系不大。具體手續(xù)我也不清楚，這上教委網(wǎng)站看吧，官方的最權(quán)威。

2、通州有套房，那戶口在哪里？如果在西城，那回來直接參加中考就行，不用換房。如果在通州，那建議考慮好學(xué)區(qū)溢價(jià)的問題。西城的平均值是25%左右，600萬的話至少100多萬，為了遷戶口不是太值。畢竟就算沒有溢價(jià)，辦個(gè)換房的過戶手續(xù)還得至少20萬呢，值嗎？

3、另外您為什么沒提“中考”啊，是不打算在北京考，而是直接回來上高中嗎？那公立普高只能找關(guān)系，或者是成績非常好的。民辦的+國際校則無所謂哪個(gè)區(qū)，全北京大多數(shù)的都能上，區(qū)別是有的用考，有的不用考而已，但都不用換房。

4、我指點(diǎn)不了什么，您把想法再總結(jié)一下吧，現(xiàn)在的看著還有點(diǎn)兒亂似的。另外多說一句，通州的如果是600萬總價(jià)，那在多數(shù)板塊有些偏高了，流動性弱，出手的話別著急，否則有可能吃虧。

僅供參考。

二

Q:

我家小孩也在北京金融街上班，有戶口了，也在考慮買房問題。請問咨詢您的有同樣情況，500萬預(yù)算的怎么竟然考慮大興區(qū)呢？我看地圖很遠(yuǎn)的郊區(qū)吧？是因?yàn)樾詢r(jià)比高嗎？

還是因?yàn)樾聟^(qū)的原因發(fā)展?jié)摿Υ螅课覀円膊畈欢?00-600萬預(yù)算，感覺還是應(yīng)該首選石景山或豐臺吧？當(dāng)然最好的還是應(yīng)該在西城區(qū)，要能買到性價(jià)比高的就好了。

A：

1、“竟然”考慮大興？500萬預(yù)算考慮大興很正常啊，要不然在市區(qū)是不太好買到居住體驗(yàn)好的房子，而大興的選擇就多多了。不是說在金融街工作的多喜歡大興，而是沒辦法，退而求其次只能如此，大興是很好的替代選擇地了。

2、大興是近郊，沒多遠(yuǎn)，最北邊在南五環(huán)之內(nèi)呢。90年代初的大興新城就有個(gè)口號：要買房去大興，進(jìn)城只需一刻鐘。雖然這一刻鐘指的是半夜從西紅門開車到三環(huán)，但也能說明不算太遠(yuǎn)吧。

一般來說都是市區(qū)中不帶溢價(jià)的房子性價(jià)比更高些，郊區(qū)的則大多偏弱。大興的也是如此，比市區(qū)一般低個(gè)10%左右吧。

發(fā)展?jié)摿Υ笠灿锌赡埽@看具體地段兒吧，一般都是規(guī)劃有高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的才潛力大些。

3、如果不考慮學(xué)區(qū)房，那當(dāng)然首選石景山或豐臺了，居住的性價(jià)比高，也沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)的保值風(fēng)險(xiǎn)。

4、西城區(qū)性價(jià)比高的也有可能，這種時(shí)期行情不好，運(yùn)氣好的話能買到超跌的房源。但這就得多看房+多算賬了，找找看吧。

僅供參考。

三

Q:

本人北京人，50歲男，離異單身，南二環(huán)一套無電梯五樓兩居**局宿舍，無貸款，父母有房住在大興棗園。剛失業(yè)無收入準(zhǔn)備辦4050靈活就業(yè)，需要自己交社保，領(lǐng)退休金可能還要12或13年。所以想賣掉這套房也換到大興，能賣300萬多點(diǎn)兒，想換到150萬左右的地方，請推薦個(gè)保值好的地段。

A：

1、您的意思是賣掉這套300多萬的房子，然后拿150萬在大興買套房，另外小200萬當(dāng)存款是嗎？也就是用存款利息來交社保或貼補(bǔ)生活，是這意思吧？

大興保值好的地段兒倒不難，西紅門高米店棗園和天宮院等地都算，板塊大盤和北京大盤走勢基本一致。但150萬的總價(jià)不太好辦，估計(jì)只能在天宮院了，也就這里選擇多些，其他地段不太容易買到保值好的房子。

所以要不再增加點(diǎn)兒預(yù)算吧，這樣自己住的舒服，可選擇的范圍也能大些，要不然不容易買到符合要求的。

2、而且還有一點(diǎn)，如果是用利息來貼補(bǔ)生活，那就沒必要非得賣房了吧？您這套300多萬房是豐臺的，也就沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)，我估計(jì)租金怎么也得6000左右，分租的話能更高些。而大興如果是150萬的房子，那租金一般在3000左右，天宮院的金融街融匯就差不多這行情。那用換租的方式也能每個(gè)月得到3000多的差價(jià)，3500之內(nèi)吧。

而您如果換房后手里留200萬，即便是買國債最高也就是1.7%的利息，每個(gè)月3400。這跟換租的收益沒什么區(qū)別啊，還保住了自己的房子。

3、當(dāng)然這看自己吧，如果是想直接用200萬的本金來補(bǔ)貼生活，那就只有換房了。但如果只是為了收益，那租房就能解決問題。

僅供參考。

四

Q:

我有兩套回龍觀的房子，都是2002年拆遷時(shí)按優(yōu)惠價(jià)買的，都已經(jīng)于2008年轉(zhuǎn)商了，現(xiàn)在出手辦理手續(xù)沒問題吧？想賣掉一套大戶型的三居室，頂層無電梯，因?yàn)閼粜吞蟪鲎獠环奖恪Ｏ霌Q一套昌平的小別墅，最好為合院，聯(lián)排也可以，不要疊拼，請推薦500萬左右保值好的，養(yǎng)老用。

A：

1、手續(xù)肯定沒問題，無論是否轉(zhuǎn)商了。

2、推薦別墅找中介吧，有專門做這種產(chǎn)品的。不過我沒理解，三居室怎么就不好出租了，能有多大戶型啊？是不好找到整租下來的租客嗎？那就交給中介唄，他們打不打隔斷的都會分租，一般沒什么難的。

3、再有就是別墅，看樣子您可能沒長期住過，那常規(guī)建議是最好先租一套，一年就行，經(jīng)歷過春夏秋冬之后再決定買不買。尤其是養(yǎng)老的，很多家庭都是剛開始覺得還行，時(shí)間一長就有各種的不適應(yīng)了。最典型的就是爬樓梯費(fèi)勁，結(jié)果兩三層的房子就用一層，其他的房間也就浪費(fèi)了。此外還有夏天的蚊蟲，很難解決。

而且別墅的價(jià)格走勢也偏弱，明顯弱于天通苑的大平層，更弱于中小戶型。這最好跟家人商量一下吧，考慮好再換。尤其是500萬左右的，不太好找到保值好的，不僅選擇少，而且這價(jià)格就不像走勢好的。

4、簡單就是這情況，我?guī)筒簧鲜裁疵Γ荒苁橇谐鲞@些供參考吧。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。