北京
五星酒店估值，開始按殘值算。
首圖 | AI
領域 | 酒店業
01
這兩年，國內酒店大宗交易市場冷得像冰窖，不少業主手里攥著賣不掉的五星酒店，急得頭發都白了。
酒店圈子里甚至流傳著一句挺扎心的調侃：既然賣不動，不如白送得了，反正算上背后的巨額負債，白給也不一定有人敢接。
說來也是巧，最近，這句原本用來調侃的玩笑話，還真就在現實中發生了，位于上海核心地段的新天地安達仕酒店就被“0元購”了。
大約半個月前，北京國資旗下的京投發展一則公告顯示，擬以0元收購Trillion Full Investments Limited持有的上海禮仕酒店有限公司45%股權，同時以3500萬元收購復地集團對上海禮仕的一筆債權，該債權本息合計2.09億元。
交易完成后，京投發展將全資控股上海禮仕，并將其納入合并報表。
另據公開資料顯示，上海禮仕的核心資產正是位于上海黃浦區黃金地段的上海新天地安達仕酒店，該酒店占地面積4596平方米，擁有客房307間，年收入穩定在1.8億元至2.1億元。
值得一提的是，這場價格崩塌并非毫無征兆。
早在去年4月，旅界曾獨家披露過，僅比較方便操作的資產，就多達31家。
這其中，既有上海虹橋新華聯索菲特酒店這類掛牌三四年的老面孔，也出現了上海新天地安達仕酒店、上海蘇寧寶麗嘉等相對較新的名字。
那個時候，上海新天地安達仕酒店還被標價22億元，在貨架上擺了8個月無人問津后，業主方似乎終于意識到殘酷現實。
安達仕價格歸零背后，這中間消失的不僅僅是數字，也是整個行業對資產價值的重估邏輯，上海新天地安達仕外，很多曾經風光無兩的國內五星酒店資產一地雞毛。
另一個令人唏噓的案例來自悅榕莊。
去年9月，擁有停機坪和溫泉的重慶頂奢酒店北碚悅榕莊歷經，價格從最初評估的7億元一路狂瀉，最終降至8000萬元才勉強成交，相當于一折大甩賣。
這家酒店曾是重慶頂級度假酒店代名詞，現在卻成了文旅地產配套酒店泡沫的徹代名詞。
當買家不再為品牌溢價和勾地屬性買單，酒店的硬資產殘值便曝光在世人面前。
重慶北碚悅榕莊酒店/旅界實拍
無獨有偶，廣東惠州原凱賓斯基酒店的相關資產也在去年6月經歷了如出一轍的命運。
報道顯示，該標的經歷多次拍賣，價格從早期高位一路下調，成交價約1.456億元，被媒體描述為2.7折拋售。
客觀說，這類酒店物業在法拍市場里被打骨折成交，已經實屬幸運。
更多國內望眼欲穿待售的五星酒店，正在阿里、京東法拍頁面中，一輪輪淪落成無人問津的數據垃圾。
02
過去一年，國內大宗酒店交易市場也曾有過零星火花。
、三亞金茂麗思卡爾頓等奢牌酒店掛牌后成交了，但隨著一批優質資產迅速出清，以及去年人傻錢多的帶來的熱鬧散去后，很多五星酒店再次陷入了有價無市的尷尬境地。
畢竟，不是人人都是寶格麗、，絕大部分被擺上貨架的國內五星酒店，剝去華麗外衣，不過是資質平庸的物業，硬套了一個洋氣的外資牌子。
事實上，這些年，不少蹉跎在交易市場的五星酒店，還暗藏著沉重的債務包袱，有些甚至難以說清自己被抵押給了銀行多少次。
以上海新天地安達仕為例，作為凱悅集團旗下的潮牌酒店，它占據著上海最核心的新天地商圈，位置無可挑剔。
按理說，這是地產上行時期，很多投資人夢寐以求的核心資產，但為什么它的身價會從22億直接縮水到0元？
剝開現象看本質，截至2025年8月，上海禮仕凈資產為負17.1億元，總負債超25.2億元，經營層面更是慘淡，2024年凈虧1.03億元，2025年前8月又虧了5933.34萬元，公司自2023年以來已持續多年虧損。
所以，看似是筆天上掉餡餅的0元交易，其實能含淚接盤這家古墓派網紅酒店的也只有原控股股東京投發展自己。
值得關注的是，在這筆0元對價的交易之外，京投發展還要另外掏出3500萬元，去收購復地集團手里那筆本息合計2.09億元的債權，且后續財務資助只能用自有資金填坑。
另有媒體披露，京投發展對這家酒店的輸血其實早就開始了。
早在2023年借給上海禮仕的5000萬元貸款，原本預計2025年6月到期，現在不得不展期兩年，這本身就說明了標的資產的造血能力極其脆弱。
除此之外，入局賣酒店的人太多，也間接形成踩踏效應。
去年，我曾經在旅界撰文講過上海不良資產圈的公開秘密：只有談不攏的價格，沒有不可賣的酒店。
說白了，這年頭，上到寶格麗，下到萬豪、喜來登，晚賣不如早賣，早割肉總比晚割肉虧得少。
據戴德梁行發布的《2025年中國酒店業市場投資與價值洞察》報告，截至2024年，全國五星級酒店共736間。
這個數字，對于國內目前的消費水平來說，屬實有點多了。
對此，經濟學家宋清輝預測，綜合考慮存量競爭、利潤承壓等因素，五年內國內五星級酒店存量預計將縮減至600至650間，大量低效、缺乏品牌競爭力的老舊五星級酒店將被加速淘汰，存量市場的高端化和精品化將更趨明顯。
而當泡沫散去，裸泳者現身，這一輪殘酷出清，其實是在為過去那個盲目擴張的地產黃金時代買單。
03
毋庸諱言，國內存量五星酒店愈來愈難賣了，但值得關注的是，就在幾天前，政策風向悄悄變了。
元旦前，中國證監會印發《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》，經過五年探索，REITs的大門終于向酒店在內的商業不動產敞開了。
而過去我們看REITs，更多是基礎設施、高速公路、產業園，但現在，商業綜合體、商業零售、商業辦公樓、酒店這些商業不動產，正式成為了REITs的底層資產。
這意味著，對于持有重資產的酒店業主來說，除了在大宗交易市場上尋找買家，又多了一條在資本市場盤活存量，通過權益融資退出的路。
特別是對于那些手里握著好幾個酒店資產的業主，政策鼓勵將業態相近、功能互補的資產打包組合，提升規模效應。
當然，對于那些正在急于盤活酒店資產的業主們來說，與其期待未來的REITs，解決當下的難言之隱更為迫切。
比如上海安達仕，以前是合資模式，很多決策和財務不透明，現在通過收購變成全資，或許是為了更徹底地進行資產重組。
再比如惠州原凱賓斯基酒店，它的故事更加凄涼，這家曾被視為惠州地標的五星酒店，面臨的棘手問題遠不止是債務。
在去年這次拍賣中，標的物并非整棟建筑，而是被生生切割成了35套房產，涵蓋了B2層及地上多個不連續的樓層。
這種散售式的法拍，直接導致了物業產權支離破碎。
對于接盤方來說，最大的噩夢不是花錢，而是如何在產權分割、消防驗收、經營許可等一地雞毛中，把這些散落的水泥盒子重新拼湊成一家能正常運轉的五星級酒店。
由此，這一幕幕資產價格的自由落體，其實都在訴說著同一個商業邏輯。
那些曾經靠高杠桿、高負債堆砌起來的酒店帝國，在潮水退去后，必須回歸到它最真實的資產價值，甚至是殘值。
而REITs可以為優質的酒店收租資產提供流動性，但絕不可能成為劣質酒店資產的避難所。
上海新天地安達仕酒店的0元購只是一個開始。
未來，我們將看到更多五星級酒店剝去價格虛榮，以一種極其卑微的姿態，在資本市場上尋找新的宿主。
今日話題：你所在的城市，有沒有哪家曾經輝煌的五星酒店，也開始悄悄沒落了？歡迎在下方留言框與旅界君互動。
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