招遠(yuǎn)步梯頂樓涼透了？市中心房價(jià)只有1100元/平，買房真相藏不住了！

最近刷到招遠(yuǎn)中介@嘉禾房產(chǎn)大考 的視頻，看完真是讓人唏噓又清醒。他提到，現(xiàn)在招遠(yuǎn)的步梯房，尤其是頂樓，簡直快砸手里了，哪怕幾萬、十幾萬一套，手續(xù)齊全也照樣賣不動(dòng)。

中介提到的金都花園房東案例，更是戳中了很多人的痛點(diǎn)：166平精裝大三室，雙陽臺(tái)戶型方正，前幾年50萬沒舍得賣，如今急用錢降到30萬都沒人接手，十幾年前花五六十萬入手，純純賠到底。

@招遠(yuǎn)群哥選房 近日發(fā)了個(gè)賣房視頻，老婦幼保健院南五交化家屬樓，六樓69平，報(bào)價(jià)僅有7.6萬，單價(jià)只有1100元/平方！前一陣剛賣的同戶型一個(gè)五樓的，成交價(jià)7.8萬！

這不是個(gè)例，小戶型步梯頂樓幾萬塊難出手，就算是中間樓層，也遠(yuǎn)不如電梯房吃香。咱招遠(yuǎn)現(xiàn)在的行情就是，新小區(qū)現(xiàn)房電梯房才四千來塊一平，戶型物業(yè)都在線，老步梯房那點(diǎn)地段優(yōu)勢(shì)，在“開車半小時(shí)跑遍全城”的招遠(yuǎn)，根本不值一提。

先說說咱招遠(yuǎn)當(dāng)下的買房真相。

不是房子不值錢了，是“選錯(cuò)房”的代價(jià)越來越大。從數(shù)據(jù)來看，2025年12月招遠(yuǎn)新房均價(jià)4985元/平，二手房均價(jià)4935元/平，整體行情穩(wěn)中微降，但結(jié)構(gòu)性分化特別明顯。中介口中“大家都盯著電梯新房”的說法，也得到了市場印證：四季度招遠(yuǎn)存量住宅用地項(xiàng)目達(dá)13個(gè)，有的樓盤未售面積占比高達(dá)98%，而玲瓏璽悅府、麗苑新城、碧桂園天譽(yù)等電梯房樓盤，憑借戶型和配套穩(wěn)居熱搜前列。

更關(guān)鍵的是供需錯(cuò)配。想買房的人（尤其是26-45歲的購房主力）盯著電梯房、好物業(yè)、學(xué)區(qū)配套；想賣房的人，手里攥著的步梯房尤其是頂樓，根本踩不準(zhǔn)需求點(diǎn)。就像中介帶的客戶，預(yù)算30萬看了一個(gè)月步梯房，最后寧愿加10萬買城北電梯新房。“寧愿早起十分鐘開車，也不愿意爬樓梯”，這話道出了不少招遠(yuǎn)人的心聲。

高層有弊病，為啥招遠(yuǎn)人偏愛電梯房？

不可否認(rèn)，高層電梯房確實(shí)有短板：電梯維護(hù)成本逐年增加，消防、外立面維護(hù)也有挑戰(zhàn)，物業(yè)費(fèi)比步梯房高不少（步梯房物業(yè)費(fèi)1-2元/平，電梯房普遍3-5元/平）；得房率普遍較低，公攤面積大。但放在招遠(yuǎn)的實(shí)際情況里，這些短板都抵不過電梯房的核心優(yōu)勢(shì)。

1. 老齡化倒逼需求，爬樓梯成“硬負(fù)擔(dān)”

招遠(yuǎn)的老齡化程度可不低，截止2023年底，60歲以上老人就占了28.18%，高于煙臺(tái)市平均老齡化水平3個(gè)百分點(diǎn)，老齡化程度極高。近幾年比例可能更高。對(duì)老人來說，爬三樓都費(fèi)勁，更別說五六樓的步梯房。就算現(xiàn)在家里沒老人，長遠(yuǎn)考慮，房子要住十幾年甚至幾十年，老齡化是繞不開的問題。電梯房不僅方便老人，平時(shí)買米面油、搬家具，也能省不少力，這是步梯房比不了的。

2. 居住品質(zhì)升級(jí)，物業(yè)和戶型才是剛需

招遠(yuǎn)住建局的購房需求調(diào)查顯示，74.89%的受訪者最看重物業(yè)品質(zhì)，72.53%在意隔音效果，這恰恰是老步梯房的短板。老步梯房大多沒有專業(yè)物業(yè)，垃圾清運(yùn)不及時(shí)、小區(qū)管理混亂是常態(tài)；而新電梯房小區(qū)，不僅有規(guī)范物業(yè)，還配運(yùn)動(dòng)場地、兒童活動(dòng)區(qū)、智能安防，居住體驗(yàn)差了不止一個(gè)檔次。

戶型上，新電梯房的方正布局、朝陽設(shè)計(jì)、大陽臺(tái)，也更符合招遠(yuǎn)家庭需求，70.9%的人想要三室/四室朝陽，61.3%青睞超大景觀陽臺(tái)，這些都是老步梯房很難滿足的。

3. 城區(qū)規(guī)模小，步梯房地段優(yōu)勢(shì)被稀釋

步梯房最大的優(yōu)勢(shì)是“地段好、配套熟”，但這在招遠(yuǎn)行不通。招遠(yuǎn)城區(qū)就這么大，開車不用半小時(shí)從城東到城西，就算新電梯房在城北、城東，也能快速抵達(dá)核心商圈、學(xué)校和醫(yī)院。反而老步梯房大多戶型老舊、沒有停車位，對(duì)比新小區(qū)的規(guī)劃，地段那點(diǎn)優(yōu)勢(shì)早就被抵消了。

步梯房真的不能買嗎？客觀看待優(yōu)缺點(diǎn)

不是所有步梯房都不能碰，步梯房的優(yōu)勢(shì)也很明確：得房率高（普遍90%左右，電梯房僅70-80%）、居住成本低、核心地段配套成熟。但買之前一定要想清楚：如果是自住，是否能接受長期爬樓梯？如果未來要換房，能不能承受流動(dòng)性差的風(fēng)險(xiǎn)？

對(duì)招遠(yuǎn)人來說，步梯房適合兩種情況：一是預(yù)算極低，短期內(nèi)無換房計(jì)劃，且不介意爬樓梯；二是核心地段的低樓層步梯房，配套極致完善（比如緊鄰學(xué)校、醫(yī)院），適合剛需過渡。但無論哪種情況，老舊頂樓步梯房都要堅(jiān)決避開，大概率會(huì)砸在手里。

2011年住建部《關(guān)于加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)的通知（征求意見稿）》中提到，縣城新建住宅以6層為主。這一新規(guī)可能意味著未來多層住宅將受到更多重視。

從長遠(yuǎn)來看，步梯房若能成功加裝電梯，其價(jià)值可能會(huì)得到提升。同時(shí)電梯房的維護(hù)和拆遷難題也可能促使人們重新考慮多層住宅的優(yōu)勢(shì)。

買房不是圖便宜，而是買長期居住的舒適度和流動(dòng)性。中介那句“別盲目、別貪便宜”說得對(duì)。在招遠(yuǎn)樓市，品牌開發(fā)商、物業(yè)好、靠近學(xué)區(qū)或景觀帶（比如金泉河兩側(cè)或龍湖周邊）的電梯房，不僅住得舒服，未來也更容易出手。

如果預(yù)算有限，與其買低價(jià)步梯頂樓，不如咬咬牙加點(diǎn)錢買小戶型電梯房；如果看重性價(jià)比，也可以關(guān)注去化壓力大的電梯房項(xiàng)目，開發(fā)商可能會(huì)有降價(jià)或贈(zèng)福利的活動(dòng)，不失為撿漏機(jī)會(huì)。

說到底，房子是用來住的，適合自己、符合家庭長遠(yuǎn)需求才最重要。

你身邊有沒有步梯房難出手的例子？你買房會(huì)選電梯房還是步梯房？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊～

生活在招遠(yuǎn)，關(guān)注我們就夠了！