京滬二手房掛牌量突然減少，房東們都不愿賤賣了？

近期，少數(shù)城市的二手房掛牌量出現(xiàn)明顯下滑，業(yè)主們不愿意賣房了，這是不是意味著房?jī)r(jià)將要見(jiàn)底了？

近幾年，關(guān)于房地產(chǎn)的網(wǎng)上信息量非常大，尤其是很多賣房人、房產(chǎn)中介，都喜歡通過(guò)網(wǎng)絡(luò)（尤其是自媒體）發(fā)布各類房產(chǎn)信息、成交案例、市場(chǎng)觀點(diǎn)等，這些已經(jīng)顯著影響到了廣大買房人和賣房人的認(rèn)知。

比如近期我看到一個(gè)關(guān)注度較高的帖子，有位房產(chǎn)中介是這么發(fā)的：“最近注意到個(gè)現(xiàn)象，北京、上海二手房掛牌量都不足十萬(wàn)了。有些業(yè)主干脆撤牌不賣，還有的開(kāi)始回調(diào)價(jià)格，你們覺(jué)得這波調(diào)整會(huì)持續(xù)多久，會(huì)反轉(zhuǎn)嗎？”

二手房掛牌量下滑、房東的心態(tài)、二手房?jī)r(jià)格的短期微觀變化，這些都是買房人和賣房人非常關(guān)心的信息。

這位中介的觀點(diǎn)是，由掛牌量下滑推導(dǎo)出房?jī)r(jià)將會(huì)反彈，這個(gè)邏輯看似沒(méi)什么毛病，但其實(shí)經(jīng)不住推敲。

比如咱們就來(lái)推敲一下掛牌量：

掛牌量下滑，可能是有些房東不愿賣房子了，也有可能是二手房交易量上升，新增交易量超過(guò)了新增掛牌量。

如果是二手房交易量連續(xù)大增（比如持續(xù)半年），由此導(dǎo)致掛牌量下滑，那一般是市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)的表現(xiàn)，房?jī)r(jià)很有可能止跌轉(zhuǎn)漲；

但如果掛牌量下滑只是因?yàn)闃鞘刑兔浴①I房人太少，房東心灰意冷而暫時(shí)不賣，那反映的是市場(chǎng)更弱了，而非轉(zhuǎn)強(qiáng)，房?jī)r(jià)也不會(huì)止跌。

對(duì)于二手房掛牌量，老楊一直有監(jiān)測(cè)。

這張圖是我們監(jiān)測(cè)的全國(guó)五十個(gè)大中城市二手房掛牌量的變化：

2024 年以來(lái)，掛牌量一直呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，最近兩個(gè)月（也就是十一月、十二月）略有回落；

2024 年九月份之前，掛牌量也是增長(zhǎng)的，從九月份開(kāi)始持續(xù)下滑，也就是說(shuō)，2024 年二手房市場(chǎng)表現(xiàn)要強(qiáng)于 2025 年。

近期掛牌量下滑，我認(rèn)為市場(chǎng)并沒(méi)有走弱，更多是進(jìn)入冬季后的季節(jié)性原因。

我們?cè)倏幢本┑那闆r，圖中的紅線代表過(guò)去三年每年十二月份的掛牌量：

今年十月之前，北京二手房掛牌量是增長(zhǎng)的，十月以來(lái)出現(xiàn)下滑；

去年北京的掛牌量是五月份之后一直下滑，2023 年則只有十一、十二兩個(gè)月下滑。

所以，近三個(gè)月北京二手房掛牌量下滑的情況，應(yīng)該更類似于 2023 年，只是冬季的正常表現(xiàn)。

2024 年掛牌量從五月到十二月連續(xù)下滑，說(shuō)明市場(chǎng)是走強(qiáng)的，為什么會(huì)走強(qiáng)呢？

主要是 2024 年九月底新政之后，北京樓市出現(xiàn)了一波強(qiáng)反彈。

其實(shí)，光看二手房掛牌量并不能很好地衡量樓市強(qiáng)弱，最好是看去化周期 ，也就是用掛牌量除以每個(gè)月的銷售量，我們的監(jiān)測(cè)會(huì)更加全面和深入。

比如這張圖是北京的二手房庫(kù)存壓力指數(shù)，結(jié)合了掛牌量和去化周期，圖中數(shù)值越高，說(shuō)明二手房供應(yīng)量大于需求量。

可以看到，2023 年四季度，北京樓市比較低迷，庫(kù)存壓力很大；

到了去年十二月份，壓力指數(shù)達(dá)到最低，基本回到了 2023 年四月份的水平；

但 2025 年以來(lái)，庫(kù)存壓力指數(shù)震蕩上升，最近幾個(gè)月尤為明顯。

尤其是八月份北京出臺(tái)新政后，九月份二手房反彈比較突出，但十月份又走弱了。

通過(guò)上述三組數(shù)據(jù)，老楊為大家深度解析了二手房掛牌量指標(biāo)的變化對(duì)樓市意味著什么。

我的結(jié)論很明確：北京最近兩三個(gè)月二手房掛牌量雖有下滑，但去化周期和庫(kù)存壓力并沒(méi)有同步明顯下降，市場(chǎng)明顯弱于一年前。

也正因?yàn)槿绱耍诒本┑臉鞘邢拶?gòu)、信貸政策又迎來(lái)了一輪刺激。

總而言之，網(wǎng)上關(guān)于房地產(chǎn)的信息量非常多、非常雜，大家一定要練就一雙火眼金睛，否則很容易被誤導(dǎo)。