巫家壩老大也有自己的小心思

今年，巫家壩的基礎(chǔ)配套情況有了很大好轉(zhuǎn)，云南房網(wǎng)在不久前寫了一篇文章，題目是《巫家壩在慢慢變好》，說的就是這件事。

巫家壩的變化主要體現(xiàn)在道路建設(shè)上，今年，飛虎大道南段終于通車，春城路下穿也恢復(fù)施工。昨日，飛虎大道和春城路正式互通。

飛虎大道南段已經(jīng)于今年6月通車

飛虎大道南段建成通車后，從開發(fā)層面來說，按道理最受益的是東航，因?yàn)闁|航在巫家壩坐擁450畝土地，是巫家壩老大，而且絕大多數(shù)都在飛虎大道兩側(cè)，但由于飛虎大道多年未能貫通，所以東航一直沒有開發(fā)這部分土地，只是做了土地圍擋。在圍擋宣傳廣告中，能隱約看出東航對這一片區(qū)開發(fā)的雄心壯志。

東航是巫家壩老大，土地資源眾多

可是飛虎大道南段通車半年了，東航并未啟動開發(fā)兩側(cè)地塊，而是轉(zhuǎn)戰(zhàn)巫家壩北片區(qū)，將在明年開發(fā)位于春城路北側(cè)的兩宗住宅地塊。

12月16、17日，昆明市自規(guī)局分別發(fā)布了云霞苑和云柏苑的過規(guī)公示，云霞苑和云柏苑就是東航旗下的云睿投資在2023年拿下的兩宗宅地，總面積59畝，規(guī)劃建設(shè)13棟住宅，最高樓棟才25層，最低的只有16層，總建筑面積13.36萬平米。

剛剛過規(guī)的東航巫家壩新項(xiàng)目

既然已經(jīng)過規(guī)，說明東航接下來要開發(fā)的就是春城路北側(cè)的這個純住宅項(xiàng)目，對于飛虎大道兩側(cè)地塊則暫時(shí)按兵不動。

這也符合東航在巫家壩的開發(fā)節(jié)奏。東航在巫家壩的土地資源雖多，但之前只開發(fā)了云錦東方一個項(xiàng)目，面積其實(shí)也只有47畝，而且2021年開工，2024年才正式開盤發(fā)售，至今還沒有賣完，總之就是慢工出細(xì)活。

要是按云錦東方的開發(fā)速度，接下來的云霞苑和云柏苑，開發(fā)個3-5年也不稀奇。

已經(jīng)交付的云錦東方

為什么東航放著飛虎大道兩側(cè)的大面積土地不開發(fā)呢？這就要說到巫家壩的整體規(guī)劃以及東航地塊的性質(zhì)了。巫家壩的定位是中央商務(wù)區(qū)，總部基地，未來城市中心，所以商業(yè)開發(fā)占比很高，尤其是在幾條主干道兩側(cè)，規(guī)劃了不少商務(wù)金融項(xiàng)目。飛虎大道是巫家壩最重要的主干道，商業(yè)開發(fā)比例尤其高，如今巫家壩最高建筑龍湖時(shí)代金融中心，規(guī)劃中的昆明第一高樓綠地東南亞中心，都在飛虎大道旁。

東航的土地集中在飛虎大道兩側(cè)，商業(yè)地塊就很多，如果東航要開發(fā)這些土地，就免不了要建設(shè)寫字樓、公寓，問題是東航如今連云錦東方的公寓都還沒有消化掉，哪里還敢繼續(xù)開發(fā)公寓項(xiàng)目。至于超高寫字樓，看看巫家壩已經(jīng)建成的寫字樓租售狀況，哪個開發(fā)商都會打退堂鼓，東航當(dāng)然也一樣。

巫家壩商業(yè)辦公項(xiàng)目嚴(yán)重積壓

相反，巫家壩的住宅雖然價(jià)格下來了，可是隨著片區(qū)環(huán)境改善、配套完善，還能有一定的銷量。即將開發(fā)的云霞苑和云柏苑，位置就在當(dāng)年巫家壩機(jī)場航站樓附近，可以從春城路進(jìn)出，交通條件比巫家壩其他片區(qū)要好，斜對面又是計(jì)劃在明年開業(yè)的龍湖時(shí)代天街，賣點(diǎn)多風(fēng)險(xiǎn)小。

另外，東航不愿意開發(fā)飛虎大道兩側(cè)地塊，可能還有一個不愿明說的原因，就是巫家壩未來到底如何建設(shè)，恐怕還有許多變數(shù)。由于巫家壩現(xiàn)實(shí)建設(shè)狀況和10年前的規(guī)劃藍(lán)圖出入很大，包括中央公園等配套都有調(diào)規(guī)的可能，以后調(diào)整定位適當(dāng)減少商業(yè)開發(fā)占比的可能性也是存在的，但巫家壩調(diào)規(guī)茲事體大，單獨(dú)某個項(xiàng)目的調(diào)規(guī)依然是禁區(qū)，只有整個片區(qū)重新考慮，屆時(shí)東航在巫家壩的土地多半會有新的規(guī)劃，現(xiàn)在急著開發(fā)并非明智之舉。