兩部門：個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的免征增值稅

2025年12月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于個(gè)人銷售住房增值稅政策的公告，明確自2026年1月1日起，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的免征增值稅，購買不足2年的住房對(duì)外銷售則按3%征收率全額繳納增值稅。這一政策調(diào)整不僅終結(jié)了此前差異化的區(qū)域執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，更以統(tǒng)一、明確的稅收導(dǎo)向，為住房交易市場(chǎng)注入穩(wěn)定預(yù)期，成為激活居民合理住房需求、暢通房地產(chǎn)循環(huán)的關(guān)鍵舉措。

回溯我國個(gè)人住房增值稅政策沿革，此次新政實(shí)現(xiàn)了核心突破——徹底統(tǒng)一全國執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。在此之前，依據(jù)2016年出臺(tái)的財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文，個(gè)人銷售住房增值稅政策存在顯著區(qū)域差異：除北上廣深四市外，其他地區(qū)執(zhí)行“滿2年免征”政策；而北上廣深四市則對(duì)“滿2年的非普通住宅”征收差額增值稅。隨著近年來多地取消普通住宅與非普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)，原政策的適配性逐漸下降，此次兩部門以公告形式統(tǒng)一全國政策，消除了區(qū)域執(zhí)行壁壘，讓稅收優(yōu)惠覆蓋范圍實(shí)現(xiàn)全國統(tǒng)一。

“真金白銀”的稅負(fù)減免，是此次新政最直觀的民生價(jià)值。對(duì)于廣大購房者而言，增值稅作為二手房交易中的重要稅種，其減免力度直接降低了置業(yè)成本。以上海一套價(jià)值800萬元的二手住房為例，若在新政實(shí)施前被認(rèn)定為非普通住宅，且房東購入價(jià)為500萬元，購房者需繳納的增值稅約為15萬元；新政實(shí)施后，只要該住房持有滿2年，這筆大額稅負(fù)即可全額免除。即便在非一線城市，一套價(jià)值200萬元的滿2年二手房，此前若需繳納3%的全額增值稅約6萬元，新政實(shí)施后也可直接減免，這對(duì)于剛需及改善型購房者而言，無疑是實(shí)實(shí)在在的減負(fù)。

更值得關(guān)注的是，新政精準(zhǔn)瞄準(zhǔn)了住房市場(chǎng)的循環(huán)堵點(diǎn)，為改善型需求釋放掃清了關(guān)鍵障礙。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，改善型需求占比持續(xù)提升，但“賣舊買新”的置換鏈條往往受高額交易稅費(fèi)制約。此前部分城市對(duì)滿2年非普通住宅的征稅政策，尤其限制了大戶型次新房的流通，導(dǎo)致置換需求難以有效釋放。此次新政通過全面免征滿2年住房銷售增值稅，不僅降低了二手房賣方的交易成本，更能帶動(dòng)二手房源的有效供給，進(jìn)而激活“賣舊買新”的置換鏈條，形成“二手房流通-改善需求釋放-新房市場(chǎng)提振”的良性循環(huán)。

政策細(xì)節(jié)的考量更顯溫度與務(wù)實(shí)。公告明確“2026年1月1日前，個(gè)人銷售住房涉及的增值稅尚未申報(bào)繳納的，符合本公告規(guī)定的可按本公告執(zhí)行”，這一過渡性安排避免了政策銜接過程中可能出現(xiàn)的征管爭(zhēng)議，讓處于交易流程中的購房者切實(shí)享受政策紅利。同時(shí)，政策特別注明“不含個(gè)體工商戶中的一般納稅人”，精準(zhǔn)界定了適用主體，既保障了政策的針對(duì)性，也避免了稅收征管漏洞。

從宏觀市場(chǎng)導(dǎo)向來看，此次增值稅政策調(diào)整并非孤立舉措，而是契合了“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的核心目標(biāo)。近年來，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)優(yōu)化，從降低契稅優(yōu)惠門檻到調(diào)整土地增值稅預(yù)征率，再到此次統(tǒng)一住房銷售增值稅標(biāo)準(zhǔn)，一系列稅收政策組合拳始終圍繞“降低交易成本、激活合理需求、暢通市場(chǎng)循環(huán)”展開。在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，稅收政策的精準(zhǔn)發(fā)力能夠有效穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，緩解購房者置業(yè)壓力，同時(shí)為房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)建更加健康的流通秩序。

需要明確的是，此次新政并非“刺激樓市”的激進(jìn)舉措，而是對(duì)合理住房需求的精準(zhǔn)支持。政策通過“滿2年免征”的導(dǎo)向，既避免了短期投機(jī)性住房交易的過度活躍，又為長期持有、合理置換的住房交易提供便利，彰顯了“房住不炒”的底線思維。對(duì)于市場(chǎng)而言，政策的核心價(jià)值在于降低制度性交易成本，讓住房資源更好地匹配居民居住需求，而非推動(dòng)房價(jià)波動(dòng)。

隨著2026年1月1日政策實(shí)施節(jié)點(diǎn)的臨近，二手房市場(chǎng)有望迎來交易活躍度的溫和提升。對(duì)于購房者而言，清晰的稅收政策讓置業(yè)規(guī)劃更具確定性；對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，暢通的置換鏈條將提升整個(gè)市場(chǎng)的流通效率。在一系列穩(wěn)預(yù)期、降成本政策的持續(xù)發(fā)力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步向“租購并舉、良性循環(huán)”的發(fā)展新模式靠攏，而此次個(gè)人住房增值稅政策的統(tǒng)一，無疑為這一轉(zhuǎn)型進(jìn)程增添了關(guān)鍵助力。