新規(guī)25條！未來社區(qū)生活指南，廣州買房公配新標準

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近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《推進公共服務設施規(guī)劃建設提升民生保障服務水平的指導意見》。

《指導意見》包含25條具體措施，旨在通過系統(tǒng)化布局、彈性管控和品質化提升，回應超大城市居民多元化生活需求。

從“碎片化”到“系統(tǒng)化”，實現(xiàn)治理能級躍升

據(jù)《指導意見》將公服設施步行15分鐘可達作為一個基本單元，一直是公服規(guī)劃建設的核心理念。

本次《指導意見》不止步于打造泛化的“生活圈”，而是在夯實“15分鐘社區(qū)生活圈”的基礎上，拓展“生活服務圈”“全民健身圈”“保健康養(yǎng)圈”3類主題服務圈，統(tǒng)籌優(yōu)化文化、教育、體育、醫(yī)療、養(yǎng)老及商業(yè)等服務設施設置，構建人人可享、處處可達、時時可感的高品質生活圈。

生活服務圈：營造“一站式”社區(qū)生活場景，推動黨政結合、“一老一小”融合、公益與經營功能融合，實現(xiàn)公共空間的“溫度”與“活力”共生。

全民健身圈：向城市“邊角地”要空間，推動體育健身設施高架橋下、公園綠地、閑置地功能滲透與場景融合，積極盤活存量體育資源，為社會提供更多普惠性的健身活動空間。

保健康養(yǎng)圈：為“全齡健康”保駕護航，鼓勵社區(qū)養(yǎng)老、醫(yī)療、托育設施鄰近布局、功能互補，完善健康保健、基礎診療、康復頤養(yǎng)復合體系，實現(xiàn)資源的高效利用。

“功能簇群式”布局模式示意圖

從“標準化”到“品質化”，營造全齡友好空間

如何讓設施不僅“建得好”，更能“用得好”、讓人“愿意用”？《指導意見》給出了精細化、品質化的答案。

布局模式更靈活：推廣集中式“社區(qū)綜合體”與分散式“功能簇群”相結合的布局模式，在新出讓居住地塊、城中村改造項目中，鼓勵配置一體化、集成式的鄰里中心。在土地資源制約的存量地區(qū)，則鼓勵相近功能的設施形成小規(guī)模簇群，嵌入式補齊短板。

服務對象更聚焦：面向老人、兒童、青年、產業(yè)人群和境外人士等不同群體，提出差異化的配置策略與規(guī)模系數(shù)，針對“一老一小”，加強醫(yī)療、養(yǎng)老、幼托等設施供給，并推進活動空間的適兒化改造與安全守護；針對青年發(fā)展人群，提升文體設施、公共空間等配置規(guī)模；在產業(yè)園區(qū)周邊，創(chuàng)設包括演講廳、展示廳、創(chuàng)客空間等功能的“產業(yè)鄰里中心”。

社區(qū)綜合體示意圖

供給類型更多元：豐富公共服務設施的供給類型，創(chuàng)新設置多樣化的服務設施，并將設施分為“基礎保障型、品質提升型、特色引導型”3類，既確保教育、醫(yī)療等基本需求型設施“一個都不能少”，又為國際社區(qū)服務站、共享食堂、低空起降點等“新生代”配套設施提供了落地可能。

功能復合更立體：大力倡導“垂直疊加、水平兼容、錯時共享”的復合形態(tài)。一個建筑里，可以一層是生鮮超市，二層是黨群服務站，三層是屋頂運動場。一個多功能廳，白天可以作為社區(qū)教室，晚上又作為居民舞蹈室，從根本上鼓勵空間的集約高效利用。

功能立體復合公服設施綜合體示意圖

緊扣超大城市特點，強化多渠道、全鏈條供給

隨著城市“存量時代”的到來，廣州這座超大型城市，必須在存量中挖潛，在創(chuàng)新中突破。《指導意見》重點強化了多渠道、全鏈條的供給保障措施。

存量活用：在獲得相關行業(yè)主管部門同意的情況下，支持在建或已建項目增加公服設施建筑面積，增加部分可不納入原計容面積；住宅小區(qū)、商業(yè)辦公樓和工業(yè)廠房，在符合相關要求的前提下，可以轉為服務社區(qū)或產業(yè)園區(qū)的公共服務設施。

彈性管控：只要不削弱片區(qū)整體服務能力，允許設施預留不超過30%的建筑面積作為彈性設施空間，在建設或使用階段再明確具體功能。未來結合社區(qū)人口結構、實際需求變化等，還允許不同公益性設施之間可以進行功能調整。

審批提速：在滿足規(guī)劃要求、技術規(guī)范、設施承載力的前提下，將經營性用地調整為公益性用地的（鄰避型、厭惡型設施除外）、在社區(qū)公服設施用地之間調整的、同一詳細規(guī)劃單元內社區(qū)公服設施用地位置調整或置換的，可按照較為簡化的程序辦理。

優(yōu)化運營：允許博物館、圖書館、體育場館等大型公共設施按5%-10%的比例配置配套便民功能，為下一步探索設施可持續(xù)運營提供空間保障；配套商業(yè)服務設施可以通過整體、分棟或分層轉讓合作等模式，定向引入具有招商與經營能力的關聯(lián)企業(yè)進行統(tǒng)一運營。

總而言之，這些條款直指過去配套設施“落地難”的核心痛點，旨在通過靈活的機制盤活存量、固化增量。

存量活用：“獎勵增量”與“功能松綁”

機制創(chuàng)新：“增加部分不計容”是核心激勵。它讓產權方（如業(yè)主、企業(yè)）在不損失原有開發(fā)權益的前提下，愿意拿出空間增設公益設施，實現(xiàn)了社會效益與空間利益的平衡。

影響：這能快速、低成本的補充老城區(qū)公共服務短板。例如，一個閑置的社區(qū)舊廠房，可能被改造為社區(qū)養(yǎng)老中心或嬰幼兒照護點。

新建住宅標準：“從有到優(yōu)”與“集成體驗”

理念升級：“社區(qū)嵌入式服務綜合體”要求改變了“配套就是底層商鋪”的舊思維，推動其成為集養(yǎng)老、托育、文化、體育等多功能于一體的社區(qū)活力中心。

影響：對于新小區(qū)業(yè)主，這意味著下樓即可享受“一站式”綜合服務，生活便利度和社區(qū)品質將大幅提升。對開發(fā)商而言，這成為項目規(guī)劃和產品力競爭的新賽道。

城中村改造：“底線保障”與“品質示范”

剛性約束：在寸土寸金的舊改項目中，明確劃定獨立用地并給出面積區(qū)間，是防止配套在開發(fā)中被擠占的最強硬措施。

影響：這將確保城中村改造不僅是居住空間升級，更是公共服務水平的躍遷，讓回遷村民和新流入市民都能共享高標準配套，實現(xiàn)真正的“產城融合”與“職住平衡”。

此外，這份《指導意見》標志著廣州的城市治理從“重建設”轉向 “建管并重” ，致力于讓規(guī)劃藍圖上的公共服務設施真正落地、持久惠民。它既回應了市民對美好生活的期待，也為房地產市場的規(guī)范發(fā)展和社區(qū)品質提升提供了堅實的制度保障。

來源：廣州市人民政府官網、廣州日報

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