子女出錢買房后登記在父母名下，是否必然構(gòu)成借名買房？

沈先生與尤女士系夫妻關(guān)系。沈先生的母親呂阿姨與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合同購買房屋，并在交房后將房屋登記在自己名下。首付為沈先生通過自己的賬戶轉(zhuǎn)賬支付，貸款由沈先生定期通過呂阿姨的貸款賬戶支付。后呂阿姨搬入該房屋，沈先生、尤女士認(rèn)為自己與呂阿姨構(gòu)成借名買房，呂阿姨無權(quán)居住，故將呂阿姨訴至法院，主張自己對案涉房屋享有權(quán)利。

海淀法院經(jīng)審理認(rèn)為，沈先生、尤女士未提供與呂阿姨簽訂的書面借名買房合同，未提供其他足以證實雙方之間存在口頭借名買房約定的證據(jù)，沈先生、尤女士提交的證據(jù)也不足以從涉案房屋的首付款支付、貸款償還、使用等方面判定其與呂阿姨之間形成借名買房的合同關(guān)系，判決駁回沈先生、尤女士的全部訴訟請求。

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案情簡介

原告沈先生、尤女士訴稱，二人系夫妻關(guān)系，沈先生為呂阿姨之子。2017年二原告與呂阿姨達(dá)成口頭借名買房合同，借呂阿姨名義與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房預(yù)售合同，房屋價款共計103萬元。首付款38萬元由二原告支付，并以沈先生和呂阿姨接力貸形式支付剩余貸款65萬元，每月貸款由二原告承擔(dān)。涉案房屋于2020年交房、辦理房產(chǎn)證，后續(xù)產(chǎn)生的房屋面積差額款項、契稅、住宅專項維修基金等相關(guān)費用由二原告支付，并一直占有使用、裝修、出租。商品房預(yù)售合同及各類票據(jù)、房產(chǎn)證等手續(xù)均由二原告掌握。2024年呂阿姨要求搬進(jìn)涉案房屋，并拒絕返還購房相關(guān)款項，拒絕與二原告進(jìn)一步溝通。

被告呂阿姨辯稱，不認(rèn)可借名買房的情況。借名買房應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，不能僅憑付款記錄、交付使用等情況判定形成有效的借名買房關(guān)系。不認(rèn)可對方支付了首付款、大部分貸款以及裝修款等，被告付了全部首付款。沈先生及其姐妹都往被告銀行卡里打錢，幫助還貸，其中沈先生打的錢有一部分也是其姐妹私下給他的。房屋面積補差款、契稅、維修基金是沈先生支付的，但實際上是被告給的錢，被告年紀(jì)大了不會操作，讓其代為辦理。即便沈先生自己支付了部分款項也是盡孝心的體現(xiàn)。裝修款和家具款是被告用開發(fā)商的延期交房違約金支付的，這筆錢先發(fā)放到被告銀行賬戶，再由尤女士操作被告手機轉(zhuǎn)到她的卡里。

法院審理

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，呂阿姨獲得配售限價商品住房資格，以自己的名義簽訂涉案房屋的購房合同，且涉案房屋登記在呂阿姨名下。沈先生、尤女士稱與呂阿姨存在口頭借名買房合同，呂阿姨予以否認(rèn)，沈先生、尤女士即應(yīng)對此提供充足的證據(jù)。

本案中沈先生、尤女士未提供在購買涉案房屋前曾與呂阿姨就借名買房事宜進(jìn)行協(xié)商、溝通的證據(jù)，其所提供的事后與呂阿姨的談話錄音中，亦未提及存在口頭借名買房合同的情況。沈先生、尤女士稱自己支付首付款、償還貸款，法院認(rèn)為，即使上述情況均屬實，也不能對抗涉案房屋登記的公示效力，仍不足以證實沈先生、尤女士為涉案房屋的權(quán)利人，與呂阿姨存在借名買房的事實。況且，在呂阿姨與沈先生的談話錄音中，呂阿姨表示自己支付30萬元首付款，沈先生稱自己和呂阿姨都支付了首付款，證實首付款并非沈先生個人支付。

2024年雙方發(fā)生糾紛前，沈先生曾于還貸日期前向呂阿姨銀行賬戶轉(zhuǎn)賬相當(dāng)于還貸金額的款項，呂阿姨也存在向沈先生、尤女士轉(zhuǎn)賬的情況，故不能證明貸款系由沈先生個人承擔(dān)。至于涉案房屋在沈先生、尤女士使用、出租期間，由其支付物業(yè)、水、電等費用并裝修的情形，屬于占用涉案房屋期間的正常繳費和裝修行為，不能以此認(rèn)定二人與呂阿姨之間成立借名買房的關(guān)系。

綜上，沈先生、尤女士未提供與呂阿姨簽訂的書面借名買房合同，未提供其他足以證實雙方之間存在口頭借名買房的證據(jù)，其所提交證據(jù)也不足以從涉案房屋的首付款支付、貸款償還、使用等方面判定與呂阿姨之間形成借名買房的合同關(guān)系，故對于沈先生、尤女士的訴訟請求，法院不予支持。

宣判后，雙方當(dāng)事人均未提起上訴，該判決現(xiàn)已生效。

法官說法

《中華人民共和國民法典》第四百六十九條規(guī)定：當(dāng)事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式；第四百七十條規(guī)定：合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭議的方法。

司法實踐中，口頭合同的內(nèi)容和效力通常較難證明。如果對方不承認(rèn)口頭合同的存在，則主張合同存在的一方對此負(fù)有舉證責(zé)任，需要向法院證明合同關(guān)系存在以及合同的具體內(nèi)容，并且盡可能形成完整的證據(jù)鏈，其中包括但不限于：1、雙方就合同事宜進(jìn)行溝通的證據(jù)，例如錄音錄像、微信聊天記錄、短信記錄或郵件往來記錄等；2、雙方實際履行合同的證據(jù)，如轉(zhuǎn)賬記錄、收條或交易標(biāo)的轉(zhuǎn)移交付記錄等；3、無利害關(guān)系第三人的證人證言等。

就本案而言，在購房合同系由呂阿姨本人簽訂且房屋亦實際登記在呂阿姨名下的情況下，沈先生、尤女士若主張其與呂阿姨之間存在口頭借名買房合同，其應(yīng)就此承擔(dān)結(jié)果意義上的舉證責(zé)任。考慮到現(xiàn)實生活中，子女、父母為對方買房出資等情況較為常見，故沈先生、尤女士僅憑相關(guān)房款及費用的支付憑證以及持有房屋權(quán)證手續(xù)并實際支配控制房屋的事實，不足以當(dāng)然證明其所謂的借名買房合同關(guān)系的成立。

此外，民法典第一百五十三條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的民事法律行為無效。違背公序良俗的民事法律行為無效。故退一步講，即便當(dāng)事人能夠舉證證明借名買房合同真實存在，但如果相關(guān)借名行為系為了規(guī)避了國家的限購政策，或者借名購買了僅針對特定對象出售的保障性住房，那么將有可能導(dǎo)致該借名合同被認(rèn)定無效。總之，借名買房行為本身存在較大的法律風(fēng)險，如果出名人拒絕辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，甚至擅自處分房屋，或者借名行為被法院認(rèn)定無效，那么最終都有可能導(dǎo)致借名人房財兩空的不利后果。

因此，對于借名買房這種涉案金額較大、履行周期較長、對雙方信賴基礎(chǔ)要求較高的交易，為最大限度地避免交易風(fēng)險產(chǎn)生，法院建議各方當(dāng)事人盡可能通過簽訂書面合同的方式明確各自權(quán)利義務(wù)；即便情況特殊確實難以通過正式文本約定完整交易內(nèi)容，亦應(yīng)盡可能固定各重要溝通節(jié)點以及大額資金交易流轉(zhuǎn)過程的相應(yīng)證據(jù)，以便在庭審舉證過程中能夠還原相關(guān)事實。

（文中人物及單位名稱均系化名）

轉(zhuǎn)自：山東高法