地產周刊丨穩樓市增福祉 釋放住房消費活力

著力穩定房地產市場

編者按最近召開的中央經濟工作會議提出，著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，以及加快構建房地產發展新模式。近日召開的全國住房城鄉建設工作會議也強調，著力穩定房地產市場，并進一步細化了相關部署。本期地產周刊聚焦“著力穩定房地產市場”，建言防范化解風險，促進行業平穩健康發展。

圖片來源/新華社

■中國經濟時報記者 李曉紅

“著力穩定房地產市場”是明年政府工作的重點任務之一。中央經濟工作會議強調“因城施策控增量、去庫存、優供給”。一系列部署釋放“穩”的信號，為房地產市場平穩健康發展、住房消費活力持續釋放錨定了方向。

接受中國經濟時報記者采訪的專家認為，“著力穩定房地產市場”是立足于住房供需關系已發生根本性轉變的現實，推動行業從規模擴張轉向供需匹配、風險可控、品質提升的新軌道，具體體現為嚴控盲目新增供應、加快消化存量房源、以“好房子”標準引導產品升級。同時，也意味著房地產政策從短期救市向長期穩控轉變，其核心目標已由“止跌回穩”向“穩定市場”轉型。

民眾期待與政策導向同頻共振

“目前，大家最關注房價能否保持穩定。近期召開的中央經濟工作會議釋放了穩樓市的明確信號，這給大家吃了一顆定心丸。”家住北京市昌平區某老舊小區的退休教師王先生坦言，一直有改善居住條件的想法，但此前對市場走勢拿捏不準，始終不敢出手。如今，王先生開始重新規劃換房計劃。

王先生告訴中國經濟時報記者，中央經濟工作會議提出“有序推動‘好房子’建設”讓他十分期待。“我們老年人換房，不求面積多大，更看重戶型的合理性、適老化設施和社區配套。”他希望多建這類房子，同時，老舊小區改造更精準，比如加裝電梯、優化無障礙通道，讓現有住房也能升級成“好房子”。

付建鵬是北京市昌平區我愛我家北七家旗艦店的店長。近來，他明顯感覺到來咨詢買房的剛需客戶逐漸增多，尤其是在北京新政發布后，門店的帶看量與二手房過戶量明顯回升。他表示，購房者的預期開始轉向“穩得住”，更看重居住價值與流動性，剛需承接力更強。

當前，房價穩定與居住品質提升已成為民眾的核心訴求。“著力穩定房地產市場”精準適配房地產市場供求關系的重大變化，“控增量、去庫存、優供給”則切中了房地產市場的痛點。

“政策根據不同城市的實際情況，采取‘量體裁衣’的措施，有效控制新房供應，盤活存量房，推動優質供給。”上海交通大學國際與公共事務學院、中國城市治理研究院研究員張傳勇告訴中國經濟時報記者，對剛需型購房群體而言，受益于限購政策優化、購房成本降低等，購房更加可負擔。對改善型需求群體而言，政策推動“賣舊換新”，并加快“好房子”建設，提升市場上的住房品質，滿足其對更好居住條件的需求。對持有存量房的業主而言，政府通過收購存量房、支持“以舊換新”等政策，有助于提升房產流動性，減少市場停滯現象。

“這次會議釋放出的積極信號，對有真實居住需求的群體更為友好。一是購房安全性顯著提升。‘保交樓’繼續作為底線任務推進，白名單機制和預售資金監管持續強化，部分地區還試點現房銷售，有效降低‘買了房卻難交付’的風險。二是購房的成本將下降。地方層面有望推出契稅減免、購房補貼等措施，公積金政策也將更靈活，如提高貸款額度或擴大使用范圍，在相當程度上減輕購房者的負擔。三是住房選擇更加多元。政府收購存量商品房轉為保障性住房，將為新市民、青年人等群體提供更具可負擔性的安居選項。若‘以舊換新’等置換政策配套到位，還有望激活一批品質較好的二手房源，改善市場流通效率。”中國城市發展研究會副秘書長劉正山表示。

國務院發展研究中心研究員王瑞民在接受中國經濟時報記者采訪時表示，穩定的房地產市場意味著穩定的預期，對于購房者而言，可以放手為美好居住與美好生活奮斗。

精準發力釋放住房消費活力

“首付比例下調、房貸利率優化……這些政策讓我們剛需族看到了希望。”北京新政發布后，在北京工作的張先生明顯感受到市場的積極變化。他告訴中國經濟時報記者，對剛需族而言，不僅想“住有所居”，更想“住有宜居”，提升住房品質比單純降價更有吸引力。

12月24日，北京市住房和城鄉建設委員會等發布的《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，更好地滿足了居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

中指研究院分析認為，降低社保年限要求、支持多孩家庭多購一套、不再區分首套二套商貸利率、降低公積金貸款首付比例、優化營商環境，政策延續漸進式推進節奏。本次政策直接擴大了購房群體規模，有利于促進非京籍和多孩家庭購房需求釋放。

在58安居客研究院院長張波看來，目前，房地產市場的分化還在持續，拉動市場并激活住房消費需要因城施策。一方面，不少三、四線城市依然面臨高庫存；另一方面，不少城市的居民改善性需求突出，品質需求與現有供給錯配。

如何進一步激活住房消費需求？張波建議，從全國來看，可下調LPR與公積金貸款利率、降低存量房貸利率，減輕居民購房利息負擔，釋放剛性與改善性購房需求。以綠色智能安全的“好房子”標準升級新建房，以管網更新、適老化改造激活存量小區，雙輪驅動品質住房消費。積極取消不合理限制，全面取消限購、限售、限價等限制性措施，簡化交易流程，提升市場流動性，暢通“賣舊買新”消費循環。

在王瑞民看來，激活住房消費，既包括購，也包括租。在“租購并舉”新模式下，除傳統的購以外，不妨在住房租賃消費上多下些功夫。房子的“租購并舉”需要土地的“租讓并舉”做支撐。土地出讓若能更加靈活且富有彈性，如可租可讓或先租后售，則可為租賃住房發展與消費提供長足激勵。

劉正山認為，當前，住房消費疲軟，既有收入預期不穩、杠桿空間受限等宏觀因素，也有置換鏈條不暢、產品供給錯配等結構性堵點。有效激活需求，必須在“穩”的基礎上精準打通關鍵環節。一是以“好房子”激發改善性需求。要推動建設安全、綠色、智能、適老的“好房子”，讓“好”可感知、可負擔、可獲得，從而提升居住體驗，喚回改善群體的信心。二是打通“賣舊買新”的置換鏈條。應通過稅收優惠、金融支持、國企收儲或平臺撮合等方式，降低置換成本，縮短交易周期，讓改善性需求真正流動起來。三是要實施更精準的需求支持政策。避免“大水漫灌”，聚焦真實居住需求。

“在當前形勢下，要穩房地產市場并激活住房消費，需要采取多管齊下的策略。”張傳勇建議，除提供高質量的住房供給、打通“賣舊換新”鏈條外，更重要的舉措是優化交易環境。例如，推行現房銷售制，強化預售資金監管，保障購房者權益，提升市場交易的透明度和穩定性。政府還可以通過回購存量房并轉化為保障性住房，既能解決低收入群體的居住問題，又能促進市場供需平衡。通過這些綜合措施，可以在穩定房地產市場的同時，有效激活住房消費，推動房地產市場平穩健康發展。

總 監 制丨王列軍車海剛

監 制丨陳 波 王 彧 楊玉洋

主 編丨毛晶慧 編 輯丨曹 陽