住房問題與可負(fù)擔(dān)性挑戰(zhàn)

我給大家介紹第三個(gè)方面的問題。在社會(huì)各界評價(jià)一個(gè)城市或一個(gè)國家房價(jià)是不是太高的時(shí)候，都用了一個(gè)指標(biāo)，就叫做“房價(jià)收入比”，還有一個(gè)指標(biāo)叫“房價(jià)租金比”。那么這個(gè)比值如果特別高的話，會(huì)被人們認(rèn)為這是高房價(jià)的一個(gè)表現(xiàn)。但是需要追問的一個(gè)問題就是，當(dāng)你看到房價(jià)收入比比較高，因?yàn)樗且粋€(gè)比值，你可能就需要去問一個(gè)問題，是房價(jià)高了還是收入低了，這可是有差別的。因?yàn)橐粋€(gè)城市如果要是沒有給創(chuàng)造充分的就業(yè)機(jī)會(huì)，但是有一部分人的收入特別高，這部分人能夠買得起房子，所以房價(jià)是由那些高收入群體的人來決定的。但是當(dāng)你算房價(jià)收入比的時(shí)候，你算的是房價(jià)跟平均的家庭收入的比值，那這時(shí)候房價(jià)收入比就會(huì)高上去。所以一個(gè)城市如果能夠創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，能夠有利于提高普通勞動(dòng)者的普通市民的收入，那這個(gè)房價(jià)收入比其實(shí)也不至于那么高。
在給定這樣的問題情況下，其實(shí)高房價(jià)有的時(shí)候它是有一定合理性的。比如說如果一個(gè)國家或者一個(gè)城市對未來自己的收入增長的預(yù)期非常樂觀，這個(gè)城市的房價(jià)又是可以通過抵押貸款來買房子而決定的，那么大家買房的這個(gè)行為就一定會(huì)被提前。換句話來講，當(dāng)你的收入還沒有真正增長的時(shí)候，你就會(huì)提前買房子，那這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)房價(jià)早于收入增長，房價(jià)收入比就會(huì)上去了。當(dāng)然如果要是有一些外生的沖擊，導(dǎo)致人們事先對于收入的樂觀的預(yù)期最后沒有實(shí)現(xiàn)，那房價(jià)收入比在一些國家和城市也會(huì)出現(xiàn)回落，從而使得房價(jià)回到一個(gè)合理的區(qū)間。
但是如果你再進(jìn)一步去想，還有一些其他因素也有可能導(dǎo)致房價(jià)收入比更高。比如說具體到中國，除了大家預(yù)期到名義收入會(huì)增長比較快以外，在我們中國的城市里，有些大城市它有一種非常特殊的現(xiàn)象。就是在中國的像北京和上海這樣的地方，你如果要去買一個(gè)房子，通常你的孩子在入附近的公辦學(xué)校的時(shí)候的機(jī)會(huì)就會(huì)比租房的人來得更多。甚至對于一些比較好的學(xué)校來講，如果周邊買房子的人去上學(xué)，這個(gè)學(xué)位都不一定夠，那租房子的人幾乎沒有機(jī)會(huì)。這種情況放在世界范圍之內(nèi)其實(shí)是比較少見的。但是它也會(huì)使得教育的質(zhì)量，也就是通常我們講到的學(xué)區(qū)房的這樣一個(gè)因素，會(huì)被資本化到你的房價(jià)里去。
講得再通俗一點(diǎn)，就是房價(jià)里面有一部分，實(shí)際上體現(xiàn)的是學(xué)費(fèi)。那這個(gè)部分的高房價(jià)，其實(shí)就很難說它是合理還是不合理了。因?yàn)樗从车膶?shí)際上是一種公共服務(wù)的質(zhì)量。

再往下有一種高房價(jià)可能就是不合理的了，就是在供給側(cè)有某種限制。
我先講美國。其實(shí)美國有些大城市，居民反對增加住房供應(yīng)。那道理很簡單，作為已經(jīng)有了房子的人，如果你增加住房的供應(yīng)，房價(jià)可能漲不上去，租金也會(huì)下跌。那么對于自己持有房子的價(jià)值來講，就會(huì)受損。所以由于這種供給側(cè)的一種限制，導(dǎo)致住房短缺，房價(jià)高了，其實(shí)是會(huì)有損失的，它會(huì)有宏觀的損失，為什么呢？因?yàn)榇蟪鞘械母叻績r(jià)會(huì)限制人口的流入。如果大城市又是經(jīng)濟(jì)增長的引擎，又是創(chuàng)造就業(yè)和收入的機(jī)會(huì)，那么整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)增長就會(huì)受到損失。阿蘭在這本書里還引用了幾位經(jīng)濟(jì)學(xué)家做的估計(jì)。的確有美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，美國的大城市因?yàn)榉績r(jià)高引起的GDP的損失大約是9.4%。
好了，接下來我們再來講中國了。現(xiàn)階段大城市的住房的供應(yīng)是存在一些限制的。那這里有幾重？第一重叫“建設(shè)用地指標(biāo)制度”。換句話來講，即便在上海這樣房價(jià)很高的地方，也大約有三分之一的土地還在做農(nóng)業(yè)的用途，還在種莊稼種蔬菜。這就限制了上海整個(gè)城市的建設(shè)用地的供應(yīng)。同時(shí)在總量的建設(shè)用途里面，一些大城市，有不少土地是用來造廠房的。因此相對來講，在住房的用地供應(yīng)上面，又受到了一定限制。再就是容積率。通俗地來講就是一個(gè)房子它能蓋多高，它的建筑面積跟它占有的土地面積。比率就叫容積率。一些像上海這樣的大城市對于容積率的限制也是非常嚴(yán)格的。那最后就是布局了，我前面講到，我們的一些大城市，服務(wù)業(yè)的就業(yè)崗位越來越多，導(dǎo)致人有一種傾向愿意往市中心去住。但是我們在一些大城市，大量的住房實(shí)際上建在城市的郊區(qū)，在這種情況下，也會(huì)導(dǎo)致高房價(jià)。
面向未來，解決這樣的問題，要實(shí)現(xiàn)可負(fù)擔(dān)性的提升的話，我認(rèn)為，在大城市就要提高住房的供應(yīng)，從增加建設(shè)用地當(dāng)中住宅用地的比重，盤活閑置的工業(yè)和商業(yè)用地轉(zhuǎn)向住宅用地。逐漸放松一些中心城區(qū)的容積率的管制，以及改善住房的空間布局，盡量多地在那些服務(wù)業(yè)占比越來越高的地方，增加中心城區(qū)的住房供應(yīng)。通過這樣的措施，如果一個(gè)城市的可負(fù)擔(dān)性的住房這個(gè)目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，那么它對于人口的容量也就會(huì)逐漸地上升。