貝殼成都“地王”網(wǎng)簽率僅23%，跨界蓋樓遇冷？

《星島》見(jiàn)習(xí)記者鐘凱深圳報(bào)道

中介巨頭貝殼控股有限公司（NYSE:BEKE，下稱“貝殼”）跨界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首個(gè)自主操盤(pán)項(xiàng)目，正引起市場(chǎng)關(guān)注。其成都金融城·貝宸S1項(xiàng)目（備案名為“貝宸小區(qū)”）開(kāi)盤(pán)月余網(wǎng)簽率僅23.15%，與此前貝殼披露的口徑形成鮮明反差。

公開(kāi)信息顯示，貝宸S1是貝殼旗下貝好家首個(gè)自主操盤(pán)項(xiàng)目，定位高端住宅，于2025年11月中旬取得商品房預(yù)售許可證，均價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米，涵蓋全部108套住宅，總價(jià)介乎1590萬(wàn)元至5400萬(wàn)元。

11月17日，貝殼方面曾對(duì)外表示，貝宸S1項(xiàng)目取證2天即實(shí)現(xiàn)銷售額逾14億元。市場(chǎng)分析稱，按套均2000萬(wàn)元計(jì)算，項(xiàng)目銷售70套左右，去化率約6-7成。

但《星島》從“成都市住建蓉e辦”平臺(tái)查詢的一房一價(jià)信息顯示，截至2025年12月25日，貝宸S1僅有25套房源處于“售出”狀態(tài)，網(wǎng)簽比例為23.15%；此外，有2套房源處于“簽約中”狀態(tài)，剩余81套房源則處于“可售”狀態(tài)。

按照2025年9月成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)網(wǎng)友的回復(fù)，“成都市住建蓉e辦”的預(yù)/現(xiàn)售項(xiàng)目一房一價(jià)信息，屬于實(shí)時(shí)同步的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，具備權(quán)威性。

▲成都住建局回復(fù)網(wǎng)友備案數(shù)據(jù)更新問(wèn)題

貝宸S1項(xiàng)目自誕生起就自帶“地王”光環(huán)。2024年9月，貝好家以總價(jià)10.76億元競(jìng)得成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊，樓面價(jià)2.73萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率42.19%，刷新成都市宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。貝好家當(dāng)時(shí)宣布，將基于C2M（用戶直連制造）模式打造該項(xiàng)目。

高投入是該項(xiàng)目的另一標(biāo)簽。據(jù)悉，貝宸S1建安成本已超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，疊加2.73萬(wàn)元/平方米的拿地成本，6.5萬(wàn)元/平方米的入市均價(jià)盈利空間有限。這一“高成本試錯(cuò)”作品也吸引了華潤(rùn)置地、招商蛇口、萬(wàn)科、中海、越秀、保利等逾50家房企、地產(chǎn)服務(wù)商現(xiàn)場(chǎng)考察。

同時(shí)，國(guó)內(nèi)核心城市的豪宅高景氣度也曾讓外界對(duì)貝殼的試水抱有期待。克而瑞四川統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年，大成都區(qū)域千萬(wàn)級(jí)住宅成交突破1000套；而2025年上半年成交套數(shù)就已達(dá)到983套，創(chuàng)下歷史新高。

而貝宸S1開(kāi)盤(pán)一個(gè)月卻僅網(wǎng)簽25套，這樣的表現(xiàn)令外界感到意外。截至發(fā)稿，《星島》尚未獲得貝殼方面針對(duì)該項(xiàng)目網(wǎng)簽數(shù)據(jù)差異的直接回應(yīng)。但一位接近貝殼的人士直言，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，貝殼操盤(pán)項(xiàng)目難言成功。

貝殼跨界開(kāi)發(fā)的背后，是主營(yíng)業(yè)務(wù)面臨增長(zhǎng)乏力的挑戰(zhàn)。2025年第三季度，貝殼凈收入總額230.52億元，同比增2.07%；歸母凈利潤(rùn)7.47億元，同比降36.1%。分業(yè)務(wù)看，核心的存量房、新房業(yè)務(wù)凈收入分別下降3.64%、14.07%，僅有家裝家居微增2.06%，以及房屋租賃服務(wù)增長(zhǎng)45.30%。

▲貝殼2025Q3業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力

上述接近貝殼的人士認(rèn)為，拿地開(kāi)發(fā)是貝殼尋找新增長(zhǎng)點(diǎn)的重要嘗試。2024年以來(lái)，貝殼已在西安、上海、杭州、長(zhǎng)沙、成都等多個(gè)城市拿地，除了成都金融城·貝宸S1項(xiàng)目，其自主操盤(pán)項(xiàng)目還包括上海奉賢新城貝漣C1。

值得注意的是，在2025年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，貝殼管理層曾透露，除了成都金融城三期項(xiàng)目和上海奉賢新城項(xiàng)目外，公司不再做自操盤(pán)項(xiàng)目。12月12日，貝殼集團(tuán)副董事長(zhǎng)、貝好家CEO徐萬(wàn)剛也回應(yīng)，“不再自主操盤(pán)項(xiàng)目”的決策原因并非已有自操盤(pán)項(xiàng)目“賣得不好”，“目的是為了攜手開(kāi)發(fā)商，打造更多更好的產(chǎn)品”。