中建玖合：從“開發商”到“城市合伙人”的差異化發展路徑

自2024年兩會提出“房地產發展新模式”框架以來，2025年中央城市工作會議和近期的中央經濟工作會議都再次強調要“加快構建房地產發展新模式”。政策導向正深刻重構行業底層邏輯，推動市場從“增量擴張”邁向“存量提質”與“結構優化”的新階段。

在此背景下，房地產行業迎來新的發展機遇，商品房逐步回歸居住屬性，改善型需求持續引領市場，推動產品向綠色、低碳、智慧化方向升級，為注重產品力、服務品質與資產運營能力的企業提供了差異化發展空間。

“十四五”期間，我國城市人居環境和品質生活水平持續提升。在探索房地產發展新模式的過程中，典型案例脫穎而出。中建玖合正是通過探索房地產發展新模式，構建獨特差異化發展的代表性企業。

中建玖合通過硬件的品質提升、軟件的社區人文溫度和可持續服務體驗，突破原有的粗放式開發邏輯，轉型到與城市融合發展的新模式。其“中心城市空間綜合服務商”的戰略定位，“服務幸福空間”的企業使命，以及“以人為本，科技引領，創新驅動，綠色發展”的理念，系統構建了涵蓋規劃、建設、運營、服務的全周期空間價值體系。

以人為核心 重構商業模式和產品體系

圍繞戰略定位、商業模式、產品邏輯等，中建玖合在“十四五”期間，展開了系統性的探索與實踐。跳出“土地城鎮化”的舊邏輯，轉向“人的城鎮化”，中建玖合將產品與服務的出發點和落腳點，真正回歸到人的居住品質、社區活力與長期幸福，實現從“機會”到“責任”，從“造房”到“營城”的戰略轉身。這不僅是對政策導向的響應，更是行業可持續發展的必然方向，也是央企必須承擔的時代使命。

謀定而后動。時間軸回到2021年初，中建玖合啟動了一系列的戰略調整和重構，調整的重點首先是提升管理團隊應對行業變局的能力，破解組織績效與經營目標不協同的難題，進而推動存量資產的高效盤活。通過系統提升“九大能力”，促進區域經營意識與總部服務意識的“兩個轉變”。通過引入專業人才、對標頭部企業、強化投融資與設計等環節協同，迅速完成能力嫁接與業務融合，實現了市場化、專業化轉身。

商業模式重構的關鍵在于，如何將“以人為核心”的理念，在控制成本與保證盈利的前提下，轉化為可感知、可落地的產品與服務。這要求打破傳統開發流程，在前端加大投入，開展深入的城市研究、社區規劃與可持續設計。

中建玖合構建了一套獨有的方法論。為了打造好房子、好社區，超越傳統的市場數據收集，進行深度調研。深入挖掘目標客群的真實生活場景、潛在需求與情感共鳴，為產品注入人文溫度。將社區公共空間、生活配套與服務體系提升至與戶型、外立面同等重要的維度，并通過一體化設計引領和融合設計，營造出完整的生活體驗。全周期協同賦能，推動設計、成本、營銷、物業等各環節前置介入、緊密合作，確保“以人為本”的理念落到實處。

產品層面，中建玖合以前瞻性布局，構建并持續升級以“幸福”為核心、以“綠色低碳、智慧空間、活力健康、在地文脈”為四芯的產品體系。在“好房子”成為行業主旋律之前，已經將“雙碳”目標系統融入產品實踐，使政策導向真正轉化為可觸摸的生活場景。

正是因為有了這些戰略的堅定和改革的魄力，中建玖合在短短數年間打造了代表其核心能力的北京玖合府、上海玖海云天（黃河以南示范性超低能耗社區）、中建萬科理想之地（上海首批多業態復合低碳“全域達低碳、局部近零碳”社區）等一系列標桿項目。

戰略落地過程中，中建玖合沒有待在舒適區，而是選擇將上海作為戰略先行推進的核心城市。其背后邏輯在于，通過融入國家戰略貢獻央企力量，在極富市場活力與創新機遇的一線城市核心片區確立品牌高度、錘煉核心關鍵能力、搶占戰略制高點，從而實現跨越式發展，展現了打造全國性一線改善品牌的決心。

中建·玖上瑯宸項目實景圖

中建玖合在上海打造的中建·玖上瑯宸成為全國首批零碳社區認證的典型案例。項目建筑與自然融合，采用“懸浮規劃”理念，通過全域架空釋放首層空間，以“飛虹連廊”銜接大寧公園景觀，形成立體生態體系。項目創新應用光伏建筑一體化系統，將建筑表面轉化為清潔能源生產基面；配套雨水中水回用系統，實現水資源循環利用；以高標準、可持續理念選擇用材，廣泛使用陶瓷板、UHPC等低碳建材，從源頭降低碳足跡。

躬身入局 從“開發商”轉型到“城市合伙人”

躬身入局，獨辟蹊徑。中建玖合最核心的轉變是，從“開發商”到“城市合伙人”的轉型。核心在于從“先建城、后引人”轉變為“以產業聚人、以服務留人、以環境育人”。這意味著中建玖合不再局限于“建造和銷售房子”，而是作為與城市發展同頻共振的長期運營者，深度參與從規劃、建設到產業導入、社區營造的全過程，與政府共同擔當區域發展的責任。

這一轉型在上海臨港頂科社區中得到集中體現。以玖海云天項目為載體，中建玖合通過“人－產－城”的深度融合，將國家戰略轉化為科學家“一天24小時”的真實生活場景。

上海臨港頂科社區項目實景圖

在這里，中建玖合超越了傳統開發商角色，致力于為科研人才及業主居民打造理想棲息地。項目不僅提供綠色低碳的高品質居住空間，更以“一體式科研動線”為核心理念，將住宅、實驗室、商業、公園有機串聯，形成舒適居所－科研設施－生活服務-康體配套的閉環系統，精準回應科學家群體對效率與品質的雙重需求。

尤其具有突破性的是，將實驗室嵌入居住組團。玖海云天東側即為頂尖科學家論壇永久會址，生命科學、宇宙科學、地球科學等五大實驗室皆在步行10分鐘范圍內，真正實現了“下樓做實驗、上樓看風景”的無邊界工作生活圈，推動產、學、研在空間與功能上的深度融合。

在空間與居住融合上，對標世界一流實驗室標準，建設了生物安全等級P2、局部為P2+的生物化學類實驗室，同時采用“蛻變”設計理念，以“蝴蝶”為形象原型，以靈動的造型實現實驗室與科學公園、居住社區的綠色滲透。玖海云天通過整合科研和實驗平臺資源配置，為生命科學、細胞發育生物學、遺傳基因學等科研領域人員提供環境優美、空間舒適、功能實用的科研辦公空間。

生活配套層面，同樣展現出對“科學家友好型社區”的深刻理解。一路之隔的海港中心與濱水藝術商業街區、簽約引入的華東師大第二附屬中學等優質教育資源，以及約14.3萬平方米的莫比烏斯科學公園，共同構建出覆蓋商業、教育、生態的完整服務體系。所有功能被精心布局在步行15分鐘半徑內，讓“出門即科研、轉角即生活”從愿景落地為可感知的日常。

縱觀房地產開發過去的邏輯是追求規模，主要解決城市增量發展需求的問題。而現在和未來的重點是要通過內涵式發展推動城市的高質量發展。城市更新領域，重點是要改空間，補短板，生產業，留文化，保民生，美環境。要將歷史印記的呈現和現代功能的提升相結合，保留城市原來的肌理文化。

廣州黃埔“未來方洲”是中建玖合在城市更新領域的又一重大探索實踐。在這里，企業不再停留于傳統的“拍地、建樓、賣房”模式，而是主動攜手政府、產業與在地居民，共同擘畫一座220萬㎡“島鏈式城區”的未來。這一過程始于一場深入肌理的“城市診斷”——項目啟動前，團隊通過超1000份街坊問卷與7輪專家訪談，為文沖老村完成系統性“體檢”，將零碳更新、海絲文化、濱水記憶等基因寫入整體實施方案；憑借自身獨有的“一核四芯”技術體系，把綠建三星、光伏立面、超低能耗等前沿技術，轉化為居民可感知、可體驗的“嶺南低碳生活樣本”。

在空間營造上，項目以三條綠洲島鏈有機串聯總部辦公、創享街區與山水慢行環，并通過富裕堂、濱水長廊等設計，將“老廣煙火”細膩織入新城肌理。配套方面，項目代建涵蓋超100班規模的九年制學校、2所幼兒園及區級文化設施，并沿珠江打造濱水劇場、潮玩市集、科普船塢等活力場景，真正實現“推窗見江、下樓即商、步行入園、目送上學”的理想生活圈。

評價一個項目的成功與否，不能停留于表象與短期收益，更應審視其是否真正踐行了“以人為本”的價值內核。在廣州未來方洲的實踐中，中建玖合沒有選擇“一拆了之”的簡單路徑，而是采用“先安置、后更新”的村民友好模式。首批回遷房將于2026年初交付，其戶型品質與商品房同標，并配套集體物業與人才公寓，使村民同步成為“股東、房東、員工”三位一體的長期發展伙伴。

廣州黃埔未來方洲實景圖

“未來方洲”超越了傳統的物理空間，從文化、功能、生態與治理四個維度，推動了一場系統性的煥新。通過修復并活化歷史建筑與工業遺存，將記憶融入現代功能，不僅延續了城市文脈，也增強了居民的歸屬感與認同感。功能層面，著力補足老城區短板，引入新型商業、創意產業與公共服務設施，并推動全齡友好化改造。生態方面，堅持以綠色可持續為導向，通過增加公園綠地、構建連續慢行系統、運用海綿城市技術，改善了區域微氣候，營造出人與自然和諧共生的居住環境。治理上，創新采用“共建共治”模式，積極回應原住民、社區與政府等多方訴求，引入社會力量參與創建“超級ZHOU”社群并實現可持續運營，增強了社區凝聚力，探索出可延續的長效治理機制。這一多維融合的實踐，不僅重塑了空間形態，更推動了從“城市改造”向“城市共生”的深層轉型。

市場的積極反饋，印證了這一模式的生命力：2024年10月，項目開盤次日到訪即超800組。政府、村民與企業，第一次共同感受到了“城市合伙人”所帶來的區域價值躍升。中建玖合以此實踐，將舊城更新從“拆舊建新”升維為一場系統的城市修復——把資金、產業與可持續運營深度融入220萬㎡的煥新藍圖，使老黃埔曾經的舊廠房片區，躍升為“廣州東部城市更新”的嶄新封面。

無論是為頂尖科學家營造“下樓做實驗、上樓看風景”的無界科創社區，還是在老城更新中踐行“先診斷、后運營”的理念，中建玖合始終將“人”的需求與城市的長遠生長緊密結合，讓原住民成為發展的參與者和受益者。這一系列探索，不僅為項目帶來了市場的積極反饋，更驗證了房地產發展新模式的可實施路徑——即以“人－產－城”協同共生為核心，通過精細化運營、生態化構建和可持續賦能，真正實現從“建造房子”到“服務美好生活”、從“開發土地”到“城市綜合服務”的深刻轉型。

作為行業內具有代表性的品質企業，中建玖合憑借對城市發展的深刻洞察，生動詮釋了以內涵式發展推動城市演進的企業實踐。其探索并非局限于空間塑造與居住品質提升，而是通過系統性、創新性與品質化的方式，深度融入城市發展的全鏈條，進而為行業轉型與升級注入持續動力。

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