拒絕“拆東補西”，萬科化債只謀全局？

出品|中訪網

審核|李曉燕

近期，萬科“22萬科MTN004”中票展期談判歷經兩輪會議、三輪議案仍未獲通過，引發市場廣泛關注。這筆20億元中票雖已進入30個交易日的寬限期，但談判的波折背后，既折射出行業調整期房企債務化解的共性難題，更彰顯出萬科在堅守經營底線與尋求市場化解決方案之間的審慎平衡。在行業風險化解進入深水區的背景下，萬科的化債之路雖顯艱難，卻正以穩健自救為基、以長期價值為錨，探索著穿越周期的可行路徑。

債務談判的博弈，本質是市場信心與現實條件的雙向適配。萬科展期方案屢遭否決，核心源于行業調整后投資人風險偏好的顯著變化。歷經近四年房企債務重組實踐，市場已從早期的信用信任轉向對“現金+硬增信”的實際訴求，這與萬科初期基于整體化債考量的方案設計形成階段性分歧。從客觀條件看，自11月初大股東支持態度調整至12月15日債券到期，僅一個半月的籌備時間，讓萬科難以快速拿出兼顧各方訴求的成熟方案。而90%的高表決門檻、投資人面臨的監管壓力，以及過往部分房企二次展期的案例，進一步加劇了談判的復雜性，使得首筆債券展期成為各方訴求的集中磨合。

值得關注的是，寬限期議案以90.70%的高支持率通過，傳遞出市場的理性共識。這一結果既體現了債權人對萬科基本面的認可，也表明各方均不愿陷入“雙輸”局面。作為行業頭部企業，萬科的經營底盤依然穩固：2025年已累計交付197個項目、84167套房屋，其中1.2萬套實現提前交付，超50個項目達成“交付即交證”，保交付的扎實成效為債務化解奠定了民生基礎。在資產盤活方面，萬科更是展現出強勁的執行能力，2023年至今累計盤活64個項目，2025年前三季度通過19個項目的大宗交易實現68.6億元回款，年內已完成288.9億元公開債務兌付，現金儲備維持在840億元左右，為化債提供了實質性支撐。

萬科的化債策略，始終立足“整體統籌、可持續經營”的核心邏輯。與部分房企單只債券定向突破的路徑不同，萬科從一開始就著眼于全口徑債務的系統化解。若在首筆債券中輕易承諾分期支付，可能引發后續其他債權人的同權訴求，導致流動性壓力集中釋放，反而不利于整體風險化解。這種“謀全局”的考量，雖短期內增加了談判難度，卻為長期穩定發展預留了空間。事實上，萬科已構建起“大宗交易+REITs+Pre-REITs”的多層次資產退出體系，中金印力消費基礎設施REIT持續保持99%以上的出租率和租金收繳率，三支Pre-REITs基金成功引入保險等長期資本，為常態化資金回籠構建了穩定渠道。

在行業轉型的大背景下，萬科的債務化解進程更具示范意義。當前房企債務重組已進入“減債式重組”新階段，14家房企通過市場化手段完成重組獲批，證明唯有立足自身經營、聚焦核心業務，方能實現可持續紓困。萬科正加速向“開發+運營+服務”復合型企業轉型，通過剝離非核心資產集中資源深耕主業，同時與深鐵集團等合作伙伴深化戰略合作，在智慧物流、TOD開發等領域拓展新增長空間。這種“瘦身強體”的轉型實踐，不僅提升了自身抗風險能力，更為行業探索發展新模式提供了樣本。

展望寬限期內的談判，萬科已展現出積極調整的姿態。第二次展期方案中，公司明確承諾支付6000萬元到期利息，并提出相應增信措施，相比初始方案已有實質性優化。隨著資產處置的持續推進——目前仍有19個項目處于大宗交易談判階段，加上REITs分紅等現金流補充，萬科的兌付能力將進一步增強。而行業政策層面，多部門持續支持房企通過市場化手段重組債務，為談判提供了良好的政策環境。

債務化解從來不是一蹴而就的過程，而是多方利益的動態平衡與共識凝聚。萬科的談判困境，是行業轉型期必然經歷的陣痛，而其穩健的經營基本面、持續的自救行動和系統的化債思路，構成了破局的核心底氣。隨著寬限期內各方溝通的深化，以及萬科增信措施的進一步明確，有望找到兼顧債權人權益與企業可持續發展的“最大公約數”。

在房地產行業邁向高質量發展的轉型進程中，萬科的化債之路既是對企業自身的考驗，也是對行業風險化解模式的探索。堅守保交付底線、強化資產盤活能力、構建多元融資渠道，萬科正以實際行動穿越周期。市場應給予房企債務重組更多耐心與空間，通過各方理性協商，共同推動行業風險有序釋放，為房地產市場的平穩健康發展注入信心與動力。