北京以“創新”方式率先優化調整樓市政策

來源：證券日報

　　本報記者 陳 瀟 張薌逸

　　北京率先在一線城市實施樓市優化調整政策。12月24日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市發展和改革委員會、中國人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心等四部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》），自2025年12月24日起施行，從限購松綁、信貸優化等多個維度同步發力，著力釋放住房需求。

　　58安居客研究院院長張波認為，《通知》既通過需求端松綁釋放有效需求，又通過金融端減負降低購房成本，還通過供給端提效保障優質供給，形成精準調控、供需合力的效果，有助于推動北京樓市向高質量發展邁進。

　　需求端精準松綁

　　同步釋放剛需與改善性需求

　　《通知》明確，非本市戶籍居民家庭購買五環內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿2年及以上；購買五環外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，北京作為一線城市，當前住房消費潛力集中在長期在京居住的非戶籍人口群體。這部分人群因扎根城市、結婚成家、子女教育形成的剛性住房需求，以及隨著家庭結構變化產生的改善性住房需求，都是北京住房需求的重要支撐。

　　李宇嘉分析稱，過去一段時間，受社保或個稅繳納年限等購房門檻及整體置業成本偏高等因素制約，相關需求釋放相對有限。隨著近年來住房政策持續優化，購房綜合成本明顯下降，前期積累的合理住房需求正逐步具備釋放條件。

　　中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，需求端“分層釋放”是此次政策的核心特征。非京籍購房門檻的梯度降低，尤其是五環外“1年社保即可購房”的安排，精準匹配了新市民循序置業的節奏，有利于激活大量剛性置業需求。

　　從市場結構來看，這一政策對五環外市場利好明顯。中原地產研究院數據顯示，北京約80%的新建商品住宅成交集中在五環外，五環外同樣是二手房成交的核心區域之一。張大偉認為，隨著政策落地，五環外剛需新房項目有望率先迎來訪客量和成交量回升。

　　與此同時，對多子女家庭的定向支持，為改善性住房需求打開了政策空間。《通知》明確，“對二孩及以上的多子女居民家庭（包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭），在執行現有住房限購政策基礎上，可在五環內再多購買一套商品住房”，對居住升級需求形成實質性支持。

　　張大偉提到，目前北京改善型市場中，144平方米以上大戶型成交已出現同比增長，北五環外四居室二手房成交占比持續提升，新政將進一步強化這一趨勢，并帶動五環內中高端改善型住宅的去化。

　　金融端供給端政策優化

　　多角度支持房地產市場

　　在金融端，《通知》明確，各銀行業金融機構根據北京地區市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。

　　《通知》還提出，借款申請人使用公積金貸款購買二套住房的，最低首付款比例不低于25%。

　　張波認為，《通知》在金融端的兩大調整直接利好北京市場改善性住房需求，可有效降低利率成本，激活“賣舊買新”需求。允許銀行根據客戶風險靈活定價后，預計超半數改善客群有望獲得接近首套利率水平的貸款利率。二套住房公積金貸款首付從不低于30%降至25%，有效配合了商貸利率調整，預計將進一步帶動北京公積金貸款申請量和組合貸占比提升，降低綜合購房成本。

　　在供給端，《通知》明確，為進一步優化營商環境，將通過招拍掛拿地的房地產開發項目（包括商品住宅、酒店、寫字樓等）立項方式由市區分級核準調整為區級備案。

　　“供給端政策優化，將有效提升房企投資信心與開發效率。《通知》將招拍掛拿地項目立項方式從市區分級核準調整為區級備案，大幅簡化審批流程，降低制度性交易成本。”張大偉表示，這一調整有助于房企縮短項目啟動周期，加快資金周轉，改善現金流狀況，尤其對聚焦五環外的開發企業而言，是重大政策紅利。

　　張波表示，從安居客線上數據看，2025年11月份北京二手房掛牌量7.33萬套，但“近地鐵、帶優質配套”的優質房源僅占掛牌量的29%左右。《通知》施行后，區級備案預計會明顯縮短審批周期，房企可更快啟動規劃建設，有效匹配本輪政策優化釋放的非京籍剛需與多子女改善性需求。房企也會更有動力開發“好房子”類產品，契合住房高質量發展的導向。

　　總體而言，業內人士認為，此次政策并未采取“大水漫灌”模式，而是堅持“因城施策、精準調控”原則，同時通過“政策創新”方式實現了對不同群體需求的精準匹配。這既保障了合理住房需求的釋放，又避免了市場過熱風險。未來，隨著政策效應逐步顯現，北京樓市有望實現從“筑底企穩”到“結構性回暖”的轉變，核心區域改善型住宅與外圍區域剛需住宅將成為市場主流增長點。