實(shí)際交易對(duì)價(jià)24.5億！年銷售33億的杭州濱江寶龍城易主

來(lái)源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 汪靜

頭圖來(lái)源 · 杭州濱江寶龍城官方小紅書(shū)

杭州濱江寶龍城近期被售賣(mài)的消息，終于靴子落地。

寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告，于2025年12月23日，集團(tuán)與聯(lián)商壹號(hào)、麗水聯(lián)家及天津遠(yuǎn)見(jiàn)訂立合作協(xié)議，上海瑞龍（公司間接全資附屬公司）已有條件同意出售而聯(lián)商壹號(hào)已有條件同意購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)公司杭州華展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（其100%擁有目標(biāo)項(xiàng)目）100%股權(quán)。于完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，目標(biāo)公司將不再為公司附屬公司。

來(lái)源：公司公告

01.

濱江寶龍城易主

實(shí)際交易對(duì)價(jià)總額約24.5億元

根據(jù)公開(kāi)信息及企查查股權(quán)穿透，麗水聯(lián)家、天津遠(yuǎn)見(jiàn)的實(shí)控人均為大家保險(xiǎn)集團(tuán)。此次交易不僅是一宗普通的資產(chǎn)出售，背后是寶龍地產(chǎn)為了解決流動(dòng)性困境與資產(chǎn)盤(pán)活的重要啟示。

來(lái)源：企查查

根據(jù)公告，此次出售的目標(biāo)公司為杭州華展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司旗下核心資產(chǎn)杭州濱江寶龍城綜合體，包括購(gòu)物中心與藝珺酒店，總建筑面積約為137473.34平方米（不包括停車(chē)位），以及1390個(gè)地下停車(chē)位。項(xiàng)目2023年、2024年以及截至2025年8月31日止8個(gè)月的運(yùn)營(yíng)凈收入分別約為2.31億元、2.32億元及1.56億元。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)顯示，濱江寶龍城目前已入駐品牌約300家，業(yè)態(tài)面積分布以零售（38.44%）與餐飲（27.68%）為主，其中全國(guó)連鎖品牌占比高達(dá)79.66%，體現(xiàn)出較強(qiáng)的品牌標(biāo)準(zhǔn)化與穩(wěn)定性。在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇的背景下，項(xiàng)目近期圍繞品牌煥新展開(kāi)積極調(diào)整，以鞏固其區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿地位。

零售方面，項(xiàng)目陸續(xù)引入霓語(yǔ)中古（杭州首店）、大疆、OPPO、同上滋道（全國(guó)專柜）等品牌，進(jìn)一步強(qiáng)化科技、時(shí)尚及特色零售板塊。餐飲業(yè)態(tài)調(diào)整更為活躍，新進(jìn)品牌包括蜀譚記（杭州首店）、初喚臺(tái)北大喚店（杭州首店）、?脯先生（杭州首店）、柳真真、必滕、本就茶飲、磁食漢堡、開(kāi)焰烤肉等多元特色餐飲，持續(xù)提升消費(fèi)新鮮感與聚客能力。截至今年11月份，日均客流穩(wěn)定在全市前20名，反映出其持續(xù)的客流號(hào)召力與運(yùn)營(yíng)韌性。

圖源：杭州濱江寶龍城官方小紅書(shū)

雖然交易初步代價(jià)10億元，但大家保險(xiǎn)同時(shí)需承擔(dān)寶龍地產(chǎn)約14.6億元的債務(wù)，實(shí)際交易對(duì)價(jià)總額約24.5億元。

值得關(guān)注的是，協(xié)議對(duì)于“回購(gòu)權(quán)”條款：寶龍地產(chǎn)旗下上海瑞龍有權(quán)在交易完成后的第3至4周年前10個(gè)營(yíng)業(yè)日（可延至第5年），以保障買(mǎi)方實(shí)現(xiàn)12%（或延長(zhǎng)后10.5%）內(nèi)部回報(bào)率的價(jià)格，可優(yōu)先回購(gòu)該項(xiàng)目100%股權(quán)。這源于，聯(lián)商壹號(hào)的實(shí)際資金來(lái)源為專業(yè)投資者，考慮到目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，預(yù)計(jì)遠(yuǎn)期利率為下行趨勢(shì)，其內(nèi)部對(duì)于不同 投資久期的項(xiàng)目有不同的考核評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。這實(shí)質(zhì)上構(gòu)建了一個(gè)“出售 + 回購(gòu)期權(quán)”的混合交易模式，并非簡(jiǎn)單的售賣(mài)。

02.

地產(chǎn)企業(yè)改善流動(dòng)性

與險(xiǎn)資資產(chǎn)配置的雙向選擇

此舉可視為寶龍地產(chǎn)在短期內(nèi)獲得現(xiàn)金改善流動(dòng)性的方式，亦保留未來(lái)根據(jù)戰(zhàn)略需要重新取得資產(chǎn)控制權(quán)的靈活性。公告披露，預(yù)計(jì)本次交易所得款項(xiàng)凈額約9.97億元，其中45%將用于物業(yè)開(kāi)發(fā)以確保交付，20%用于一般運(yùn)營(yíng)，其余用于稅務(wù)及境內(nèi)外重組開(kāi)支。這反映了當(dāng)前許多民營(yíng)房企通過(guò)出售成熟、優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)來(lái)回血，以保障主營(yíng)業(yè)務(wù)穩(wěn)定與債務(wù)兌付。

另一方面，買(mǎi)方大家保險(xiǎn)的出現(xiàn)，代表了險(xiǎn)資在當(dāng)前市場(chǎng)周期中的資產(chǎn)配置邏輯。濱江寶龍城作為杭州濱江區(qū)運(yùn)營(yíng)成熟的標(biāo)桿商業(yè)，2023、2024年運(yùn)營(yíng)凈收入均穩(wěn)定在2.3億元左右，2024年銷售額達(dá)33億元（含能源汽車(chē)和街區(qū)），能提供持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可匹配保險(xiǎn)資金對(duì)長(zhǎng)期穩(wěn)健收益的需求。在商業(yè)地產(chǎn)估值處于相對(duì)低位的階段，險(xiǎn)資正積極尋找此類具有核心區(qū)位、穩(wěn)定收益的資產(chǎn)進(jìn)行配置。

圖源：杭州濱江寶龍城官方小紅書(shū)

本次交易并非大家保險(xiǎn)在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的首次落子，而是其持續(xù)布局中的重要一環(huán)。公開(kāi)資料顯示，大家保險(xiǎn)已通過(guò)直接收購(gòu)或股權(quán)合作等形式，陸續(xù)將上海鴻壽坊、上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、西寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、臺(tái)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目收入囊中，并與橫琴人壽共同投資上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。這些項(xiàng)目覆蓋長(zhǎng)三角、大灣區(qū)及成渝等核心城市群，逐步構(gòu)建起跨區(qū)域的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組合。

交易的另一關(guān)鍵參與方為蘇州新聯(lián)管理咨詢有限公司，其持有項(xiàng)目執(zhí)行事務(wù)合伙人1%的股權(quán)。蘇州新聯(lián)的背后大股東——中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司（持股99.01%），在不動(dòng)產(chǎn)金融領(lǐng)域具有深厚背景。中聯(lián)基金長(zhǎng)期以REITs為核心開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，曾主導(dǎo)多單國(guó)內(nèi)首批類REITs與公募REITs創(chuàng)新項(xiàng)目，并與多家大型保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合資設(shè)立投資平臺(tái)，在投資模式上呈現(xiàn)多元化特征。

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