上海樓市近幾年最坑的板塊，巔峰快速滑落谷底

最近做年度回顧，順便回顧最近幾年樓市熱銷的一些板塊，發(fā)現(xiàn)了其中最“坑”的一個：

就是位于浦東北部，主打金橋概念的金鼎板塊——曾經(jīng)上海樓市新房銷售最火爆的板塊，入圍需要60基礎(chǔ)分+超過100個月的社保。

說他坑，是因為這地方曾經(jīng)的火爆，本質(zhì)上是“時無英雄，使豎子成名” 的偶然事件；

也是階段性稀缺，造成的板塊價值的全面“高估”。

從樓市發(fā)展格局的角度來看，這個板塊的未來，必然上限不高；

甚至可能還會因為自身規(guī)劃不錯、品質(zhì)太好，造成價格降不下去，在未來陷入流動性困難。

金鼎天地這個區(qū)域的新房，曾經(jīng)非常輝煌，可謂是上海賣的最火的新房片區(qū)：

新房入圍積分所需的社保月份水平超過100個月，和市區(qū)豪宅比肩。

浦發(fā)仁恒金橋世紀(jì)是板塊的啟幕之作。

2020年12月首開，推出368套房源，認(rèn)籌量達(dá)1643組，認(rèn)籌率為446%。

2021年3月推出175套房源，認(rèn)籌量達(dá)540組，認(rèn)籌率為308.57%，此時已經(jīng)是積分搖號時代，入圍分?jǐn)?shù)高達(dá)75.6。

這是2021年實行積分搖號以來，到當(dāng)時的最高分，按照系數(shù)0.13來算，需要60分基礎(chǔ)分+120月的社保才能入圍，無愧為當(dāng)時的熱銷冠軍。

2021年12月推出383套房源，認(rèn)籌量達(dá)1097組，認(rèn)籌率為286.42%，入圍分?jǐn)?shù)高達(dá)78.06（60分+129個月社保）。

而后板塊內(nèi)的金鼎系列的開山之作金鼎首府入市：

項目開盤直接續(xù)上了仁恒金橋世紀(jì)的輝煌，首開508套房源認(rèn)購數(shù)1025組，入圍分高達(dá)75.12（60個月+108個月社保）。

但是，后續(xù)就是金鼎片區(qū)新房銷售情況的下坡路。

金鼎閱府一次性兩塊地全開，套數(shù)太多就已經(jīng)沒辦法觸發(fā)積分。

到了金鼎睿府開盤的階段，基本就是一個“涼盤”的狀態(tài)了。

而到了今年，連板塊的二手房都繃不住了：

仁恒金橋世紀(jì)，最新的掛牌價，都已經(jīng)回到了8w以內(nèi)——低于新房的價格了。

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說金鼎這個片區(qū)很坑，其實就是因為他當(dāng)年的熱銷，完全是“時勢造英雄”。

讓很多朋友直接對區(qū)域的價值產(chǎn)生了誤判，過分高估了板塊的潛力；

后面的新房難賣，二手價格回調(diào)甚至接近破發(fā)，其實是板塊真正的價值回歸。

1、當(dāng)時大市場極度火爆；

2021-2023是市場的最高點，當(dāng)時唐鎮(zhèn)二手10w+。金鼎區(qū)域7w+的價格相比于外環(huán)的唐鎮(zhèn)的二手房看起來很有性價比。

2、浦東新房極度稀缺；

板塊初入市時，大環(huán)境上，浦東樓市還是“持續(xù)多年新房供應(yīng)緊張的市場背景”；

而在競爭格局上，新楊思、張家浜楔形綠地的浦開云璟、唐鎮(zhèn)核心區(qū)新房、北蔡楔形綠地等一眾這兩年活躍在浦東樓市的700-1500萬的板塊都還沒有新房大規(guī)模入市。

金鼎成為了浦東少有的成熟產(chǎn)業(yè)區(qū)（金橋）+外環(huán)內(nèi)新規(guī)劃+高品質(zhì)商品房的新房，直接虹吸了整個浦東、乃至全市的購買力去買房。

3、規(guī)劃的概念、開發(fā)商的名氣、產(chǎn)品的高配置也推了一把火。

當(dāng)年仁恒的號召力大家都懂，石材立面在大家都是涂料的時代也顯得很稀缺。

后面金鼎首府的洋房+米黃石材也是非常漂亮，讓板塊一炮而紅。

競爭少，噱頭多，市場好，促成了金鼎片區(qū)的熱銷。

但實際上，金鼎這個區(qū)域的硬傷非常多，發(fā)展上限很一般，很難有一個板塊準(zhǔn)確定位。

第一，是從城市發(fā)展的大方向上，板塊所在的浦東北部都在沒落，板塊自身落地的難度也在加大。

眾所周知，浦東整體現(xiàn)在向南發(fā)展，張江是主要增量核心；

而金橋以及整個浦東北部，正在全面沒落，很多企業(yè)在外流。

金鼎這個區(qū)域當(dāng)年借著金橋的概念熱銷，但是實際上金橋本身已經(jīng)無法給板塊帶來太多的增量；

金橋核心區(qū)的金橋副中心地標(biāo)尚且需要大量資源，輪到金鼎這個區(qū)域發(fā)展估計要更久；

板塊內(nèi)部的商辦何時能夠填滿可以說也是一個未知數(shù)，目前地標(biāo)雙子塔也是尚未見到雛形。

那是否存在金鼎天地逆襲金橋副中心，成為浦東北部領(lǐng)軍板塊的可能性呢？

答案也是否定的。

因為板塊本身面積并不大，而周邊也沒太多的發(fā)展空間了，上限非常有限。

這片地方，本身就是一個四區(qū)域交界的邊角料區(qū)域：

位于金橋鎮(zhèn)、高行鎮(zhèn)、曹路鎮(zhèn)、高東鎮(zhèn)四區(qū)的交匯處，整個板塊內(nèi)大部分區(qū)域?qū)儆诓苈钒鍓K。

而詳細(xì)去看下板塊的周圍，就會發(fā)發(fā)現(xiàn)這里是一個典型的“孤島板塊”：

板塊四周只有曹路方向是空地待開發(fā)，但是被河道直接阻隔；

且曹路板塊的開發(fā)重點并不在這里，因為這屬于曹路的“邊緣地帶”。

北側(cè)東側(cè)高行方向也是被河道阻隔，且屬地已經(jīng)開發(fā)接近成熟的居住區(qū)，無法拓展；

金橋方向，目前幾乎都是已經(jīng)開發(fā)成熟的園區(qū)，且又被主干道巨峰路割裂，未來也無法向南拓展。

本身金鼎板塊就處于大金橋區(qū)域的邊緣地帶，發(fā)展的空間就有限，指望板塊帶動整個區(qū)域起飛基本上沒有機會了。

換言之，優(yōu)先發(fā)展這里成為產(chǎn)業(yè)中心的可能性幾乎為0——因為對周邊的帶動作用太小了。

房子不會賣，價格不好談

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如果產(chǎn)業(yè)沒有辦法崛起，那么這個板塊可能憑借著商業(yè)中心的定位或者高品質(zhì)居住區(qū)的定位成為北浦東的一哥嘛？

這么說，是因為板塊內(nèi)據(jù)說也規(guī)劃里25萬方的商場，且板塊內(nèi)幾個住宅社區(qū)的品質(zhì)也很不錯。

但是很不幸，答案也是否定的。

商業(yè)視角，其實和產(chǎn)業(yè)視角有些類似，本身這個板塊就是個邊緣板塊，商業(yè)就沒有那么強的虹吸能力；

而北浦東馬上進(jìn)入商業(yè)大爆發(fā)的年份，超過30萬方的浦東最大商場——上海PRISMA新嘉中心（嘉里巨峰路）和18萬方的森蘭印象城明年都要開業(yè)。

二者都位于整個北浦東的主軸6號線上，節(jié)流整個西側(cè)金橋、森蘭、外高橋的客戶；

下游曹路板塊招商花園城開業(yè)了，也沒必要開車來京鼎這逛街。

這種競爭情況下，金鼎的商業(yè)想要在這么多競爭之下突圍也是十分困難。

而從居住領(lǐng)域來看，更加直接：

曾經(jīng)的北浦東一哥森蘭都崩了，而這地方連森蘭都打不過。

森蘭有綠地，有仁恒、綠城眾多高品質(zhì)住宅，也有成熟的商辦和三個商場，還有成熟的學(xué)校。

最關(guān)鍵的是，森蘭的位置處于北浦東的核心位置，上下左右能虹吸周圍的改善購買力。

而金鼎片區(qū)綜合配置比不過森蘭，位置也更偏僻，偏離了北浦東的主軸，上限自然也完全無法和森蘭媲美。

這種情況下，金鼎區(qū)域的上限肯定被森蘭死死壓制。

當(dāng)下森蘭的主力成交價格，也就是8-9.5萬。

作為一個位置更偏，能級更差的區(qū)域，實際上金鼎這個區(qū)域的價格也就是7-8.5的水平。

但是這個價格其實還不是終局——因為隨著浦東北部的沒落，整體的改善購買力都在流失。

當(dāng)下浦東的發(fā)展方向向南發(fā)展，主力的新房板塊供應(yīng)上，700-1500萬的主力供應(yīng)板塊也都在世紀(jì)大道以南。

現(xiàn)在浦東樓市的主角，是浦東南側(cè)開發(fā)的新楊思、張家浜、北蔡、大前灘區(qū)域、唐鎮(zhèn)等區(qū)域。

這些地方要么是金色中環(huán)、要么背靠張江，板塊的潛力和上限都要更高。

而隨著上海這一輪新房品質(zhì)升級，曾經(jīng)金鼎比較突出的產(chǎn)品力、品質(zhì)優(yōu)勢也被當(dāng)下這些新房趕上甚至超越。

結(jié)合浦東樓市的發(fā)展方向、新板塊的崛起以及整個浦東板塊格局的大洗牌，金鼎這片住宅的上限，也就是和唐鎮(zhèn)差不多能級——600-800萬；

但是由于位置原因，其接盤俠，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有唐鎮(zhèn)多。

客觀來講，這個區(qū)域當(dāng)時如果做一批6-7萬的房子，是符合其定位的。

造的房子太好、房子面積大、單價高，反而成為了負(fù)擔(dān)——

品質(zhì)太好，價格降都很難降的下去，房東心態(tài)也很難自洽。

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結(jié)語

當(dāng)然，只是考慮自住的話，金鼎這個區(qū)域還是很不錯的：

房子品質(zhì)好，小環(huán)境很整潔干凈，該有的配套也都有。

如果地緣工作在這，可以考慮地緣改善買入。

如果本身就在陸家嘴、張江周圍，那盡可能還是不要往北面買，很容易踩坑。