迎來轉折點

后臺最近找過來訴苦的讀者特別多，有公務員、事業(yè)單位員工被欠薪的，而且所在城市的經濟情況還不錯的；有因公司倒閉或業(yè)務縮水導致被裁員、被欠薪的，其中還有不少是央企、國企、城投的員工；還有因為創(chuàng)業(yè)失敗、失業(yè)等各種原因導致情緒無處發(fā)泄的。

有些讀者怨氣非常大，甚至滿身戾氣，對各種政策新規(guī)都充滿了排斥感，比如有位讀者堅持讓我們幫他轉發(fā)以下這張截圖：

經濟好不好，或許上述聲音就足以說明。中央最近出臺了很多針對擴大內需和提振消費的政策措施，眾所周知，當前中國經濟走出困境的核心是以內循環(huán)為主的消費，但消費卻始終疲軟，原因則是民眾缺乏足夠的可支配收入。

很多讀者問，很多國家都通過實踐證明，通過直接發(fā)錢的外力手段能有效激活消費循環(huán)，而且這是破解經濟困局最直接的方法，但為何這樣一個顯而易見的且很多國家都有成功實施經驗的方案卻難以在中國落地推行？

從本質上來說，主要是兩個原因，第一個原因是體系層面的路徑依賴，“主要靠投資拉動經濟”這種慣性思維促使決策層更加熱衷于投資建設，尤其是大基建時代催生的中國跨越式發(fā)展，這使得中國整體上不愿在刺激民生消費上投入過多。

更直接的阻力則在于，中國在過去幾十年每年幾萬億到幾十萬億的投資催生了負責分配并從中獲利的強大利益體系，而這個體系會本能地維持現有的投資拉動經濟增長模式，也即不會愿意接受變革。第二個原因比較敏感，主要是涉及文化和體制的問題，但這個問題無法公開去談。

就現實情況而言，我們認為中國的內需和消費的提振最終取決于“穩(wěn)地產”“穩(wěn)樓市”的效果，因為居民部門有70%的財富都在房子上面，只要房價還在降，居民部門就會有防御心態(tài)，因為資產縮水任何時候都會制約消費熱情。

在房地產行業(yè)的優(yōu)等生“萬科”爆發(fā)債券違約風險之后，雅居樂集團于12月9日被債權人提交清盤呈請，這意味著截止當前，曾經叱咤風云的地產界“華南五虎”——恒大、碧桂園、雅居樂、富力、合生創(chuàng)展，在行業(yè)寒冬中已悉數折戟。

“華南五虎”曾是中國民營地產商的標桿，它們從廣州起家，在高速發(fā)展期橫掃全國，一度有“中國樓市看廣東，廣東樓市看華南”的說法，不過更出名的則是這些房企高負債、高杠桿、高周轉的“三高”模式。

12月22日至23日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開。會議指出，“要加快構建房地產發(fā)展新模式，有序搭建基礎性制度，在開發(fā)端做實房地產開發(fā)項目公司制，融資端推行主辦銀行制，銷售端推進現房銷售制，同時規(guī)范預售資金監(jiān)管，切實維護購房人合法權益”，實際上則是徹底終結了傳統(tǒng)的高負債、高杠桿、高周轉“三高”模式。

具體來看，開發(fā)端的項目公司制是要求開發(fā)商為單個樓盤專門成立新公司，核心是隔離單個項目風險，既避免一個項目出問題連累全盤，也能防止開發(fā)商挪用本項目資金填補其他項目缺口，保障建設資金專款專用。

融資端的主辦銀行制是指房企項目確定一家主力合作銀行，由它負責主要貸款發(fā)放和全程資金監(jiān)管，盯緊資金流向不跑偏，保障項目資金安全；若資金出問題，銀行沒盡到監(jiān)管義務就需要擔責。過去很多項目停工爛尾，正是因為主辦銀行的資金監(jiān)管流于形式，沒能守住資金“安全門”。

銷售端推進現房銷售制，實現“所見即所得”，這能徹底杜絕交付風險。值得注意的是，雖然目前現房銷售并未要求“一刀切”地執(zhí)行，也即預售制仍在部分城市實施，但資金監(jiān)管肯定會越來越嚴格，房地產的保交付、穩(wěn)預期的大方向也會更加強化，這不僅意味著房地產基礎制度的完善和改革已經正式開始，還意味著房地產行業(yè)已迎來轉折點。

目前唯一不能確定的是，房地產行業(yè)離觸底企穩(wěn)到底還要多久，在此之前還有多少房企會繼續(xù)倒下。