房子老舊，買新房還是等拆遷？這些廣州業主選擇自掏腰包、原拆原建

“以前人家也說我，拆遷還要自己掏錢。但生活是自己的，過好現在最重要。”廣州業主曾姐說。當城市發展進入存量階段，一批像曾姐這樣的居民打破了“拆遷賺錢”的固有認知，選擇自己掏錢改善生活。專家認為，“原拆原建”的城市更新模式更加靈活多樣，能有效改善百姓生活。

花都區集群街2號

“出20多萬元可以接受”，房屋重建后實現增值

今年1月，花都區集群街2號正式驗收交房交證。這是廣州市第一個在政府部門指導下，由居民自籌經費進行危舊樓房拆除重建的項目——在原址上拆除舊樓再建新樓，拆除重建資金由產權企業和居民共同承擔，政府給予激勵。該項目也是廣東首個業主自籌、原拆原建的危房改造項目。

■花都區集群街2號居民樓原狀。通訊員花宣圖

集群街2號位于廣州北站片區東南側，屬于典型的人氣興旺、商業繁華的老城區舊樓。該樓始建于1976年，為5層混合結構，共25戶，歷經48年歲月洗禮，外墻斑駁、磚體裸露、滲水裂縫等問題嚴重，被鑒定為D級危房。如采取傳統的老舊小區微改造，無法從根本上解決房屋安全問題；而由于項目為單體建筑，地塊面積小、土地利用率難有提升空間，重建利潤微薄，吸引不了開發商介入，傳統征拆方式也不可行。

為解決這一難題，在廣東省住房和城鄉建設廳、廣州市住房和城鄉建設局、廣州市規劃和自然資源局等多部門的關心指導下，花都區住房和城鄉建設局、市規劃和自然資源局花都分局、新華街等有關部門合作，出臺了《危舊房屋拆除重建試點方案》，創造性提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“誰受益、誰出資”原則，引導居民承擔主要改造成本。該項目拆建投資估算約800萬元，由業主按照4600元/平方米標準共同承擔改造成本。

■集群街2號拆除重建項目新樓。 廣州市住建局官網截圖

該項目的實施，不僅讓業主住上了新房，徹底解決了供水、電梯等問題，房屋增值1.6倍，還走出了微改造和開發商拆建之外的第三條路徑。“算下來要出20多萬元，但我覺得這個方案可以接受，在這里住了幾十年了，有感情了。”居民通叔表示。

黌橋·小石集

企業作實施主體統籌推進，增加公共服務空間

10月，越秀區“黌橋·小石集”項目（下稱“小石集”）全面完工。該項目一樓增設約250㎡公共服務空間，并設置便利商鋪；二到四層保留居住功能，引入項目建設方整體運營，打造符合年輕人居住習慣的公寓；還規劃了健身房、養老服務站和托育點等公共空間。

■小石集原拆原建前。通訊員祝建軒圖

此前，這里是17棟建于上世紀60-80年代的1-4層低矮老舊建筑，共有商、住戶45戶82人。建筑多為磚木結構，部分樓棟經評估為C、D級危房，居住環境品質低下，亟待改造。

依托《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》，廣州市住房和城鄉建設局將小石集納入廣州危舊房改造首批試點項目，采用“居民出一點、企業投一點、政府補一點”的籌資模式，由國企北秀公司作為實施主體，統籌推進不同權屬房屋的整體改造；私房業主按每平方米4400多元承擔建安成本，占項目總投資約3%；政府提供前期工作經費和申報補助資金。改造后，國企以“租商融合”業態運營，實現了政策引導、企業參與、群眾共建的良性互動。

■小石集完工后。

■小石集內部的公寓。

值得一提的是，該項目已產生示范效應，周邊居民參與改造意愿高漲。“看到這棟樓這么快建好，也有居民問我們，什么時候再對其他樓棟改造。”洪橋街道工作人員表示。

得勝崗片區

“沒錢買新房，投資幾十萬可以改善生活”

11月，得勝崗片區自主更新示范項目正式開工建設。該項目毗鄰江南西地鐵站，總改造范圍約1.87公頃，是廣州首個集中成片連片危舊房自主更新試點項目。

此前，這里有25棟上世紀六七十年代建成的老房，如今已成危舊房，且直管房無獨立廚廁。經與私房業主協商，自主更新改造后預計可提供約300套保障性住房，服務于新市民、青年人、城鎮工薪群體在穗安居。

■得勝崗項目效果圖。

據悉，得勝崗片區涉及公房、私房多個產權主體，通過居民、企業、政府多方協同，實踐“業主出一點、企業投一點、政府補一點”籌資模式。私房業主按照政策出資進行自主更新，建成后原地回遷。改造后的房子，將有獨立廚衛，增設電梯、無障礙設施、地下停車場。

“我沒那么開明，一開始也不愿意成為第一個。”業主曾姐告訴記者，通過政府和企業不斷的思想工作，她才下定決心“吃螃蟹”。“我們這里環境很差，沒有獨立的廁所，管道也老化了，經常需要接水做飯。”想通了的曾姐表示，“花幾百萬元買新房，確實沒那么多錢。現在，投資幾十萬元可以得到一個精裝的新房，何樂不為呢？而且，在這里生活了這么多年，也有感情。還是一句話，生活是自己的。”

專家觀點

城市更新 是一件長期的事業

●全國工程勘察設計大師、中國城市規劃設計研究院院長王凱：

全國工程勘察設計大師、中國城市規劃設計研究院院長王凱表示，以往的舊城改造基本上是房地產的模式，即把原來的房子拆完了后，再蓋出更多的面積，通過市場化銷售滿足更大的市場需求。目前，這種模式已經動力不足。“全國城鎮人口已突破9億，人均住房建筑面積超過40平方米，所以新的需求已經不足了，但是改善這件事情還是存在的。”王凱認為，原拆原建的方式可以帶動更多社會資金，推進城市更新，改善百姓生活，其關鍵在于把資金比例處理好。“城市更新不要一哄而上，要分類：有些項目是有一定收益的，應該更多動用社會資金；另外一部分是老百姓急難愁盼的，貼錢也是要做的。我們希望把這些項目基本上做平，或者微利。城市更新是一件長期的事業。”

●國家卓越工程師、住房和城鄉建設部科技委委員葉浩文：

對存量的品質、功能、質量

進行全面提升

國家卓越工程師、住房和城鄉建設部科技委委員葉浩文認為，城市發展由擴張轉入了存量時代，原來的發展模式“不太行了”。“城市更新發展的商業模式需要政府要出點錢，投資人出點錢，原住民也要出資一點，這樣綜合更新來改造。現在的城市更新是存量的品質提升、功能提升、質量提升。”

●廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：

原拆原建要調動

三大主體的積極性

“過去的老舊住房改造，要么是房地產商大拆大建，如開發商主導的城中村改造；要么是政府大包大攬，如老舊小區改造。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，原拆原建模式要調動三大主體的積極性：業主不僅要共同出資，還全程參與改造決策與工程監督，實現我的房子我做主；政府負責政策制定、流程規范與資源協調；引入的建設單位負責具體的開發與施工管理。“當然，不管是自主更新還是原拆原建，都需要政府引導和政策支持，比如土地用途轉變、規劃調整、規劃師支持，輔助做好資金監管，比如基層政府做好業主改造意愿調動，增補公共設施和空間滿足業主對于更美好生活的向往，做好過渡期的群眾臨時住所安排，扶住困難群體等，從而消除改造的障礙。”

■文圖：新快報記者 王彤 程羽（除署名外）