物業(yè)越界就拒繳！這6條“紅線”碰不得，業(yè)主權(quán)益要守住

買完房入住，業(yè)主和物業(yè)本該是“服務(wù)與付費”的對等關(guān)系——業(yè)主交物業(yè)費，物業(yè)把小區(qū)的安全、衛(wèi)生、設(shè)施維護等事做好。可現(xiàn)實里，不少業(yè)主遇到物業(yè)不作為、亂收費，卻總覺得“胳膊擰不過大腿”，只能忍氣吞聲。其實《民法典》早就把規(guī)矩說透了，物業(yè)要是碰了下面這6條“紅線”，業(yè)主完全能合法拒交物業(yè)費，不用再硬扛。

先把核心原則說清楚：物業(yè)費不是“必須交的固定費用”，而是“服務(wù)報酬”。根據(jù)《民法典》第944條，只有物業(yè)按合同約定和規(guī)定提供了合格服務(wù)，業(yè)主才需要付費；要是物業(yè)沒履行義務(wù)，甚至違法違規(guī)，業(yè)主拒交物業(yè)費就是正當(dāng)維權(quán)，不是惡意拖欠。但有個關(guān)鍵前提：拒交不能憑口頭說，得有實打?qū)嵉淖C據(jù)，而且只能拒交“物業(yè)違約期間”的費用，不能一竿子打死全免，更不能因為局部服務(wù)瑕疵就長期不交，這點后面會詳細講。

第一條紅線：擅自漲價或巧立名目亂收費

這是最常見的物業(yè)“越界操作”。物業(yè)服務(wù)合同里寫得明明白白，比如每平米1.5元/月，物業(yè)沒經(jīng)過業(yè)主大會同意，突然通知漲到1.8元；或者憑空冒出“電梯維護附加費”“公共區(qū)域管理費”“裝修保證金不退”等合同里沒有的項目，這些都屬于違法收費。

按《民法典》第938條，物業(yè)費的標準和收費項目是合同核心條款，想變更必須經(jīng)業(yè)主共同決定，不是物業(yè)單方面說了算。而且物業(yè)得定期公開收費明細、收支情況，讓業(yè)主看得明明白白。如果物業(yè)沒公示就漲價，或者收費超出了政府指導(dǎo)價（普通住宅大多有明確指導(dǎo)區(qū)間），業(yè)主不僅可以拒交多收的部分，還能要求物業(yè)退還之前多繳的費用。

這里要區(qū)分清楚：公攤水電費、垃圾清運費等合理費用，合同里有約定的需要交，但物業(yè)必須提供具體明細，不能籠統(tǒng)算在“物業(yè)費”里一筆糊涂賬。遇到不明收費，先讓物業(yè)出示合同依據(jù)和政府定價文件，拿不出來就有權(quán)拒交。

第二條紅線：服務(wù)嚴重不達標，核心義務(wù)沒履行

物業(yè)的核心職責(zé)是維護小區(qū)共有部分的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序和業(yè)主人身財產(chǎn)安全，這在《民法典》第942條里有明確規(guī)定。如果物業(yè)完全沒盡到這些義務(wù)，比如小區(qū)垃圾長期不清理、公共設(shè)施（電梯、路燈、健身器材）壞了沒人修、門禁形同虛設(shè)、沒有保安巡查，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境臟亂差、安全隱患突出，這就屬于嚴重違約，業(yè)主可以拒交對應(yīng)期間的物業(yè)費。

但要注意一個誤區(qū)：不能因為物業(yè)有“局部瑕疵”就拒交全部費用。比如偶爾有垃圾沒及時清理、個別路燈損壞，這些屬于小問題，業(yè)主該先要求物業(yè)整改，不能直接拒交物業(yè)費。只有服務(wù)存在“重大瑕疵”，比如門禁壞了半年不修導(dǎo)致業(yè)主財物被盜、小區(qū)排水系統(tǒng)故障沒人管導(dǎo)致雨水倒灌業(yè)主家，才能依法拒交或減免物業(yè)費，同時還能要求物業(yè)賠償損失。

遇到這種情況，一定要留存好證據(jù)：比如小區(qū)環(huán)境的照片視頻、和物業(yè)溝通整改的記錄（微信、短信、書面函件）、物業(yè)拒不整改的證明，這些都是后續(xù)維權(quán)的關(guān)鍵。

第三條紅線：私吞公共收益，不公示或挪用

小區(qū)的電梯廣告、快遞柜租金、公共車位出租費、樓道廣告收入等，都屬于業(yè)主共有收益——因為這些都是利用業(yè)主共有的區(qū)域產(chǎn)生的收入，按《民法典》和《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)只能扣除合理的管理成本，剩余部分要么補充專項維修資金，要么按業(yè)主大會決定分配，不能私自侵占。

很多業(yè)主不知道這筆收益該歸自己，物業(yè)就趁機不公示、不返還。比如有的小區(qū)電梯里全是廣告，業(yè)主卻從沒見過收益明細；有的物業(yè)把公共車位租金據(jù)為己有，既不公示也不補充維修資金，這些都屬于違規(guī)。

如果物業(yè)長期不公示公共收益收支情況，或者拒絕業(yè)主查閱賬目，業(yè)主不僅可以拒交物業(yè)費，還能聯(lián)合其他業(yè)主要求物業(yè)返還侵占的收益。維權(quán)時要先提交書面申請要求查閱賬目，物業(yè)拒絕的話，就可以拿著申請回執(zhí)向街道辦或住建局投訴，甚至走法律途徑。

第四條紅線：擅自轉(zhuǎn)委托全部服務(wù)，自己當(dāng)“甩手掌柜”

有些物業(yè)公司接了小區(qū)項目后，為了省成本，把保安、保潔、維修等全部服務(wù)打包轉(zhuǎn)給其他公司，自己只負責(zé)收費，這在法律上是明確禁止的。《民法典》第941條規(guī)定，物業(yè)只能把部分專項服務(wù)（比如單獨的保潔、電梯維修）委托給專業(yè)機構(gòu)，而且要對這部分服務(wù)向業(yè)主負責(zé)，不能把全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，更不能拆解開分別轉(zhuǎn)委托。

如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)根本沒自己的服務(wù)團隊，而是把所有工作都轉(zhuǎn)包出去，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量失控，就有權(quán)拒交物業(yè)費，還能通過業(yè)主大會要求解除物業(yè)服務(wù)合同，重新選聘物業(yè)。

第五條紅線：用停水停電、威脅恐嚇等方式催交物業(yè)費

這是物業(yè)最“霸王”的操作，也是法律明確禁止的。有些業(yè)主因為對服務(wù)不滿暫時沒交物業(yè)費，物業(yè)就采取停止供電、供水、供燃氣，或者限制業(yè)主進出小區(qū)、停用門禁卡等方式逼業(yè)主繳費，這些行為都違法。

《民法典》第944條明確規(guī)定，物業(yè)不能用停水停電等方式催交物業(yè)費。如果業(yè)主逾期未交，物業(yè)只能先催告，催告后仍不支付的，只能通過訴訟或仲裁解決。要是物業(yè)采取了上述違法手段，業(yè)主不僅可以拒交物業(yè)費，還能要求物業(yè)賠償因此造成的損失（比如停水導(dǎo)致冰箱里的食物變質(zhì)、停電影響正常生活）。

遇到這種情況，一定要及時保留證據(jù)（比如停水停電的照片、和物業(yè)的溝通錄音、物業(yè)的書面通知），然后向住建局物業(yè)科投訴，必要時可以直接起訴。

第六條紅線：無資質(zhì)服務(wù)或未簽合法合同

物業(yè)服務(wù)不是誰都能做的，物業(yè)公司必須具備合法有效的資質(zhì)證書。如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司沒有相應(yīng)資質(zhì)，或者建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)到期，業(yè)主大會沒續(xù)聘也沒選聘新物業(yè)，物業(yè)卻繼續(xù)收費服務(wù)，業(yè)主有權(quán)拒交物業(yè)費。

還有一種情況：如果業(yè)主沒和物業(yè)簽訂任何書面物業(yè)服務(wù)合同，也沒實際接受服務(wù)，就不用交物業(yè)費；但如果已經(jīng)實際接受了服務(wù)，就算沒簽合同，也得按合理標準交費，不能完全拒交——不過這種情況可以要求物業(yè)補簽合同，明確服務(wù)標準和收費金額。

業(yè)主維權(quán)必看：拒交物業(yè)費的正確姿勢

很多業(yè)主因為不懂流程，明明物業(yè)違規(guī)，卻反而被物業(yè)起訴拖欠物業(yè)費。教大家?guī)讉€正確步驟，既能維權(quán)又不被動：

1. 先固定證據(jù)：不管是物業(yè)亂收費、服務(wù)不達標還是私吞公共收益，都要留存好書面材料（合同、收費票據(jù)、整改通知）、照片視頻、溝通記錄，沒有證據(jù)說再多都沒用。

2. 先溝通后拒交：遇到問題先書面要求物業(yè)整改或解釋，給物業(yè)合理期限，不能上來就直接拒交。物業(yè)拒不整改或無法給出合理答復(fù)的，再依法拒交物業(yè)費，同時書面告知物業(yè)拒交的理由和依據(jù)。

3. 拒交范圍要明確：只能拒交“物業(yè)違規(guī)期間”的費用，比如物業(yè)從2025年1月開始亂收費，就只能拒交2025年1月后的對應(yīng)費用，不能拒交之前已經(jīng)提供合格服務(wù)的費用。

4. 聯(lián)合維權(quán)更有力：單個業(yè)主維權(quán)難度大，遇到物業(yè)嚴重違規(guī)的情況，可聯(lián)系其他業(yè)主，向業(yè)主委員會反映，或者聯(lián)合向街道辦、住建局物業(yè)科投訴，必要時通過業(yè)主大會解聘違規(guī)物業(yè)。

5. 應(yīng)對物業(yè)起訴有辦法：如果物業(yè)起訴要求交物業(yè)費，不用慌，把留存的證據(jù)提交給法院，說明物業(yè)違規(guī)的事實和拒交的法律依據(jù)，法院會依法判決。

這些情況不能拒交物業(yè)費，別踩坑！

最后提醒大家?guī)讉€常見誤區(qū)，避免因為誤解政策導(dǎo)致維權(quán)失敗：

? 房子空置不能拒交物業(yè)費：小區(qū)公共服務(wù)是面向全體業(yè)主的，不管房子住沒住，物業(yè)都在維護公共區(qū)域，所以不能以“未入住”為由拒交物業(yè)費。

? 房屋質(zhì)量問題不能拒交物業(yè)費：房子漏水、墻體開裂等質(zhì)量問題，責(zé)任在開發(fā)商，和物業(yè)無關(guān)，業(yè)主該找開發(fā)商維權(quán)，不能以此拒交物業(yè)費。

? 沒成立業(yè)主委員會不能拒交物業(yè)費：前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主有法律約束力，就算沒成立業(yè)委會，只要物業(yè)提供了合格服務(wù)，業(yè)主就該交費。

? 對業(yè)委會不滿不能拒交物業(yè)費：物業(yè)費是給物業(yè)的服務(wù)報酬，和業(yè)委會的矛盾要通過合理途徑解決，不能遷怒于物業(yè)而拒交物業(yè)費。

業(yè)主和物業(yè)不是對立關(guān)系，理想狀態(tài)是互相配合、互相尊重。物業(yè)按合同提供合格服務(wù)，業(yè)主按時繳納物業(yè)費，小區(qū)才能宜居。但如果物業(yè)無視法律和合同，觸碰違規(guī)“紅線”，業(yè)主也不用忍氣吞聲，只要掌握證據(jù)、依法維權(quán)，就能守住自己的合法權(quán)益。

如果身邊有親友遇到物業(yè)違規(guī)的情況，不妨把這些知識分享給他們，讓大家都能明明白白維權(quán)，共建和諧的小區(qū)環(huán)境。畢竟，業(yè)主交物業(yè)費是為了享受服務(wù)，不是為了受氣，合法權(quán)益就該主動守護。