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南京綠城鳳棲潮府

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01.

項目地處大校場北部

位置導航找不到，操盤難度比較大

首先來說下綠城鳳棲潮鳴的位置吧，該項目位于大校場北部邊緣地帶，與老城東的石楊路主干道只隔一條秦淮河，目前大校場的中心C位是創新街區，那里道路寬闊平直，城市界面感極好，但是綠城鳳棲潮鳴所處的大校場北部片區卻不是這番景象，這里老小區遍地、斷頭路縱橫，甚至還有些城中村的味道，城市界面根本無從談起。

上圖就是綠城鳳棲潮鳴200米開外的中和橋路實景。按照項目官宣的位置是東至中和橋路小區，南至嘉園路，西至國東路，北至秦淮南路，但真正用高德導航，你會發現根本到不了綠城鳳棲潮鳴。

高德導航鳳起潮鳴

如果你也是這樣用高德導航前往鳳棲潮鳴，經過內環南線，承天大道，中和橋路，金源路然后抵達，你會發現只能看見鳳起潮鳴的在售樓棟，卻根本找不到售樓處。

從大校場南側進入尋找綠城鳳棲潮鳴，你就會見到大開發之前大校場的真實景象，怡水嘉園、戎興苑、中和橋路142-10號院……老破小居住區遍布，高筑圍墻的荒地將本就不寬的道路再度分割，道路最窄處甚至汽車不能通行。

斷頭路縱橫也是這一地區目前的明顯弊端，不少道路圍繞荒地而建，走到頭卻是死路，弄得北哥只能看見綠城鳳棲潮鳴近在咫尺，卻無法到達！

北哥認為正是因為地區的真實面貌，才讓邊城拿地，請來綠城，依然兩年不敢啟動項目，就目前的城市界面感來看，這里確實不適合建筑豪宅產品，就算產品再好，目標購房人群看到地區環境，也會被嚇退。看到這里，前文的第一個疑問算是解開了！

然而綠城鳳棲潮鳴的正確抵達方式是什么呢？必須要從石楊路自西向東，然后跨過祥云橋，過橋后沿著中和橋支路向西行200米左右即可到達。

祥云橋

通往鳳棲潮鳴現場的中和橋支路

一路上，綠城鳳棲潮鳴幾乎沒有路牌和廣告引導，項目現場全靠找，這和大校場其他項目大做道旗、圍擋廣告的做法背道而馳，顯得非常高冷。

02.

2棟樓改建為1棟

原因在于社區規模實在有限

目前綠城鳳棲潮鳴在售1號樓已經建設到10F左右，而這座樓本身也就16F高，感覺過不了幾個月就可以封頂了，該項目官宣的交房時間是2024年10月，相比于目前大校場新開盤的其他項目，綠城鳳棲潮鳴的交房時間算比較早的。

鳳棲潮鳴項目現場

這里北哥需要說明一下的是，綠城鳳棲潮鳴目前的臨時接待處是設在小區北面的中和橋支路上，而真正的售樓處設在小區南面，未來小區的主入口也設在南面，前往看房需要置業顧問引領方可，提醒一下，以免各位粉絲找不到。

鳳棲潮鳴臨時接待處

進入綠城鳳棲潮鳴項目內部，北哥忽然對前文提出的第二個疑問，感到豁然開朗了！為什么該項目2022年要將原本2棟樓的規劃改為1棟樓了呢？原因有二！

第一：社區規模實在有限！綠城鳳棲潮鳴整個項目總占地面積才5246.78㎡，如果真的蓋了兩棟樓，小區將沒有社區休閑空間與綠化空間可言，簡直就成了小型的辦公園區，綠城赫赫有名的景觀設計造詣，根本無法施展。

其實就算規劃改動，刪了一棟樓之后，眼前的綠城鳳棲潮鳴社區綠化景觀仍然少得可憐，按照參觀動線，在售樓棟南面5-10米左右，有一片小小的鏡面水景，配合景墻，打造了一片可供業主休憩的下沉式庭院，也就是大家之前在項目官宣稿上看到的所謂“步入式水上花園會客廳”。

水上會客廳不出10步開外就是弧頂造型的售樓處，也就是大家之前在官宣稿上看到的“首創游艇式入戶大堂”。

根據置業顧問介紹，這座弧頂售樓處未來不僅是業主的私享會所，也是未來小區的入戶大堂，等于是“數項功能合一了”，鑒于社區規模實在有限，會所僅有簡單的休閑，洽談功能，其余健身、泳池皆沒有。

會所內部實景

第二：雖然刪了一棟樓，總戶數卻沒有減少太多

嚴格來說，綠城鳳棲潮鳴去年改動規劃，刪去了一棟樓應該算是明智之舉，看看原本的規劃效果圖。

修改規劃前的綠城鳳棲潮鳴

綠城鳳棲潮鳴改動前的規劃效果圖可以明顯看出，這兩棟樓規劃本身比較老舊過時，是明顯的“塔樓設計”，如果按照修改前的規劃執行，勢必影響日后戶型的采光、觀景效果；

同時因為塔樓的結構限制，公攤面積比較大，能夠容納的總戶數本身就比較少，改成板樓不僅不會讓項目總戶數減少太多，而且還有利于戶型的采光和觀景效果。

修改規劃后的綠城鳳棲潮鳴

規劃修改成板樓的綠城鳳棲潮鳴，如今一梯一戶設計，每層四戶，東邊戶為236㎡4房2廳3衛；中間兩戶為166㎡4房2廳2衛；西邊戶為215㎡5房2廳3衛。

03.

3款戶型中2款戶型客廳朝北

可看秦淮河景觀

綠城鳳棲潮鳴可以算是大校場地區比較純粹的大平層產品，按照銷許均價 51398元/㎡，該項目總價區間873-1285萬左右。

目前該項目在售樓棟外立面已經部分實景呈現，使用材料是三玻兩腔幕墻玻璃與鋁板干掛。

綠城鳳棲潮鳴的樓棟入戶采用地上地下雙大堂，地上大堂的挑高6.3米左右，大堂內部地面采用大理石鋪設，墻面采用的是石材。

樓棟內部實景

在看樣板間之前，北哥需要說明一下，綠城鳳棲潮鳴的一層四戶，其中東邊戶236㎡戶型與西邊戶215㎡戶型的客廳是朝北的，只有中間戶166㎡戶型客廳朝南。

目前三種戶型只有東邊戶的236㎡戶型開設了樣板間，由于一梯一戶設計，項目為每一戶業主設計了私家電梯廳。

電梯廳實景

236㎡采用四房兩廳三衛的布局，從戶型設計的角度來看這是比較純粹的大平層戶型，擁有270度觀景陽臺，主臥寬敞的步入式衣帽間，主衛雙臺盆、浴缸，同時配備了簡易的家政間。

入門處的雙玄關柜，將該戶型南側休憩區、北側會客區的雙動線，清晰的引導出來。

走進236㎡客廳的時候，北哥終于明白綠城鳳棲潮鳴為什么一定要做大平層產品，小區北面與秦淮河相隔不出10米，如果做常規戶型無論如何也無法完全展現河景視野，然而大平層戶型就不一樣了，236㎡戶型北向客廳面寬達到11米，加之西側6.8米的進深也做了觀景窗，形成了一片270度觀景陽臺。

客廳與陽臺之間也沒有落地窗區隔，完全是一種開放式的設計，據置業顧問介紹，這片方廳面積大約在75㎡左右，層高在3.15米，空間沖擊感還是比較強的。

廚房配備嘉格納、博世等品牌廚電設備，大U型的動線設計，同時配備了一個隱藏式的步入式酒柜間。

休憩區全部被安排在戶型的南側，自東向西依次是次臥、書房、主人臥套間。

南向次臥配備獨立衛生間，大面積淺飄窗。

南向書房

主人臥套間還是比較豪華的，它配備了一個面積足有10㎡左右的步入式衣帽間。

衣帽間實景，但弊端在于戶型南向距離老小區怡水嘉園比較近，會影響觀景視野。

主人臥的面積也比較闊綽，背景墻真皮硬包是交標。

主人衛配備雙臺盆、雙淋浴+浴缸，采用勞芬、當代品牌。