11月份，70城房價普遍下跌，不是市場降溫，是樓市邏輯變了？

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哈嘍，大家好，小林哥這篇國際評論分析房價數(shù)據(jù)“冰火兩重天”，全國百城房價同比環(huán)比雙降，有人提出疑問，一線城市房價明明被認定平穩(wěn)，剛發(fā)布的數(shù)據(jù)卻全不是，不少人都在追問答案，有意思的是，最近深圳灣總價數(shù)千萬元的豪宅成交喜報刷屏不斷，這些表象下的市場真相到底是什么？

數(shù)據(jù)矛盾的直觀沖擊：降價潮與豪宅熱并行

11月北京、上海、廣州的網(wǎng)簽成交量同步上漲，豪宅交易更是火爆異常，媒體報道顯示，上海前灘某頂豪項目開盤當天去化率突破90%，千萬級房源被搶購一空，這樣的場景和房價下跌的數(shù)據(jù)形成鮮明反差。

這種看似矛盾的現(xiàn)象背后，藏著五大核心原因，提醒著所有人，千萬不要被表面數(shù)據(jù)帶偏判斷，當下討論房地產(chǎn)市場，多數(shù)人緊盯價格波動，卻很少關(guān)注成交量變化。

以11月數(shù)據(jù)為例，深圳、北京、上海、廣州四座一線城市的成交套數(shù)均出現(xiàn)明顯增長，豪宅成交活躍度更高，部分豪宅項目的價格還在悄然上漲，但最終統(tǒng)計的城市整體均價反而呈現(xiàn)下降趨勢。

這種局部火熱、整體遇冷的怪象，并非單一因素造成，不少人以偏概全，拿單一統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析市場全貌，卻忽略了房地產(chǎn)市場本身是多重力量交織作用的結(jié)果，下面就來梳理一下這背后的市場邏輯。

五大推手拆解：揭開房價數(shù)據(jù)的底層邏輯

第一個關(guān)鍵原因是政策刺激退潮后的出貨潮，引發(fā)了價格踩踏，去年9月底房地產(chǎn)新政出臺后，市場掀起一輪長達四五個月的成交高潮，不少觀望者趁機入市，部分賣家也借著市場熱度順利完成交易。

但這半年多以來，沒有新的刺激措施出臺，此前被點燃的市場熱情逐漸冷卻，尤其是那些手握遠郊大盤、新區(qū)房產(chǎn)的投資客，擔心后市行情進一步冷清，紛紛選擇以價換量，加速出貨。

你降5萬元，我降10萬元，互相壓價的結(jié)果就是形成價格踩踏，直接拉低城市整體均價，制造出房價集體下跌的假象，就像環(huán)京地區(qū)的部分樓盤，短短數(shù)月內(nèi)單價下調(diào)數(shù)千元，大量投資客拋售房源的行為讓區(qū)域房價雪上加霜。

第二個推手是法拍房大量入市，制造了價格錨點的混亂，持續(xù)五年的房地產(chǎn)市場低潮，讓不少購房者陷入斷供困境，銀行手中的法拍房數(shù)量不斷增加，相關(guān)統(tǒng)計顯示，全國法拍房掛牌量連續(xù)多年保持高位，部分城市單月上架房源突破千套。

更關(guān)鍵的是，這些法拍房往往會給買房人形成“房子就該這么便宜”的邊際價格效應(yīng)，房子屬于不動產(chǎn)，每套房源都有獨特性，樓層、朝向、戶型、裝修各不相同，價格本就該存在合理差異。

但現(xiàn)實情況是，只要小區(qū)里出現(xiàn)一套低價法拍房，其他房源就像被貼上貶值標簽，買家會直接依據(jù)法拍房的價格對標壓價，購房者這種不成熟的心態(tài)，進一步加劇了房價的下行壓力。

第三個深層原因是好房子標準的升級，當前國家一直在強化好房子的建設(shè)概念，我國房改以來建成的2.4億套住房中，大部分都不符合現(xiàn)在的建設(shè)標準。

新一代好房子不僅要求居住品質(zhì)過硬，還需具備高贈送、高得房率、綠色節(jié)能等優(yōu)勢，這樣一來，那些老破舊的早期商品房自然被劃入淘汰梯隊，形成了明顯的產(chǎn)品鄙視鏈。

這類老破舊房源存量至少有2億套左右，占比不低，它們的價格持續(xù)走低，直接拉低了整體房價水平，比如一線城市的老舊小區(qū)，沒有電梯、戶型設(shè)計落后，掛牌數(shù)月無人問津，價格只能一降再降。

第四個不可忽視的原因是網(wǎng)絡(luò)輿論的唱衰風，制造出恐慌情緒，不少網(wǎng)絡(luò)自媒體為了博取流量，無底線唱衰房地產(chǎn)市場，直播間里“房價必崩”“買房必虧”的口號喊得震天響。

一些房地產(chǎn)中介為了盡快拿到成交傭金，也刻意打壓業(yè)主信心，為了拉住房源，對賣家宣稱現(xiàn)在不降價未來就賣不出去，轉(zhuǎn)頭又對買家表示可以幫忙砍價，這種操作導致賣家爭相降價，買家持續(xù)觀望。

最終形成越跌越不敢買、越不敢買越跌的惡性循環(huán)，很多購房者原本有置業(yè)計劃，看到各種唱衰言論后，選擇暫停購房腳步，等待市場進一步下跌。

第五個是容易被忽視的點，成交數(shù)據(jù)的滯后性誤導了市場判斷，房地產(chǎn)的成交周期相對較長，這是公認的事實，10月份公布的數(shù)據(jù)，統(tǒng)計的往往是八九月份的成交情況，11月份的數(shù)據(jù)對應(yīng)的則是九十月份的市場表現(xiàn)。

而深圳的真實市場情況是，11月到12月有多個豪宅項目集中入市，價格還出現(xiàn)了小幅回升，按照這個趨勢來看，12月份、明年1月份甚至2月份的成交均價，大概率會出現(xiàn)比較明顯的提升。

現(xiàn)在大家看到的房價下跌，其實是市場企穩(wěn)前的階段性表現(xiàn)，數(shù)據(jù)的時間差讓很多人無法及時看到市場回暖的信號，只能被滯后的下跌數(shù)據(jù)影響判斷。

市場分化的底層邏輯：理性看待房地產(chǎn)的未來走向

上述五大原因交織在一起，造成了全國百城房價集體下跌的表象，但如果不局限于整體統(tǒng)計數(shù)據(jù)，而是聚焦具體城市、具體樓盤、具體戶型就會發(fā)現(xiàn)，市場正在發(fā)生明顯分化。

位置優(yōu)越、品質(zhì)過硬的房子依然搶手，而那些地段偏遠、房齡較老的房子，確實面臨著貶值壓力，這就是房地產(chǎn)市場的二八定律，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)永遠能穿越周期，獲得市場的認可。

比如杭州錢江新城的改善型住宅，即便在市場調(diào)整期，依然能保持穩(wěn)定的成交和價格，而遠郊的剛需盤則面臨去化難、價格跌的困境。

不過話說回來，未來如果沒有頂層設(shè)計的強力發(fā)力，沒有相關(guān)部門及時引導市場預(yù)期，沒有對那些誤導輿論的黑嘴進行制止，這種被扭曲的市場觀念恐怕還會持續(xù)一段時間。

購房者和賣房者的信心也很難快速恢復，房地產(chǎn)市場的理性研究者，始終堅持不唱多也不唱空的原則，只努力還原事實的真相。

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱，其健康發(fā)展關(guān)乎千家萬戶的切身利益，市場的分化不是終點，而是行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的起點。

隨著好房子標準的普及，隨著市場秩序的不斷規(guī)范，隨著購房者理性意識的提升，房地產(chǎn)市場終將告別野蠻生長的時代，進入品質(zhì)為王、穩(wěn)健發(fā)展的新階段。