都像馬光遠(yuǎn)一樣唱多房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)就會(huì)迎來(lái)新一波繁榮期嗎？

內(nèi)容提要：

馬光遠(yuǎn)和宏皓認(rèn)為，房地產(chǎn)下行根源是“唱空敘事”和悲觀預(yù)期，只要人人唱多、政策扭轉(zhuǎn)預(yù)期，市場(chǎng)即可反彈繁榮。但事實(shí)上，當(dāng)前房地產(chǎn)投資銷售腰斬、房?jī)r(jià)持續(xù)下跌、庫(kù)存高企，真正原因是供給嚴(yán)重過(guò)剩、需求飽和、居民杠桿已到頂?shù)冉Y(jié)構(gòu)性問(wèn)題。唱多唱空是市場(chǎng)常態(tài)，無(wú)法逆轉(zhuǎn)供需規(guī)律，若唱多有效，不如花錢雇人統(tǒng)一唱多救市。

一、馬光遠(yuǎn)說(shuō)當(dāng)前房地產(chǎn)下滑的罪魁禍?zhǔn)资谴蠹叶荚诔辗康禺a(chǎn)，宏皓說(shuō)馬光遠(yuǎn)這話精準(zhǔn)戳中樓市痛點(diǎn)。

說(shuō)實(shí)話，一般的網(wǎng)民發(fā)表一些缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)和基本邏輯的言論，三郎從來(lái)不會(huì)反駁。因?yàn)橐环矫嫠麄內(nèi)狈I(yè)常識(shí)，情有可原，另一方面他們不少教授、專家，消費(fèi)者和投資者的錯(cuò)誤影響不大。但今天看到金融學(xué)家宏皓教授和中國(guó)最夸張的房?jī)r(jià)看漲派馬光遠(yuǎn)，又發(fā)表只要大家都說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)漲，房?jī)r(jià)就一定會(huì)漲的謬論，忍不住要反駁幾句了。

12月16日，自己介紹的中國(guó)金融智庫(kù)首席金融學(xué)家宏皓教授，發(fā)布微頭條，稱贊“馬光遠(yuǎn)這話精準(zhǔn)戳中樓市痛點(diǎn)！”。宏皓稱，11月70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比降0.3%、二手房降0.5%，國(guó)房景氣指數(shù)跌至91.90，這并非剛需消失，而是恐慌性悲觀的“多米諾骨牌效應(yīng)”在作祟，有人看空就跟風(fēng)，越觀望越不敢買。“買漲不買跌”似乎已經(jīng)成了大家的共識(shí)。

宏皓認(rèn)為，其實(shí)剛需、改善需求一直都在，缺的是打破悲觀預(yù)期的信心，只要市場(chǎng)信心回溫，需求自然會(huì)慢慢釋放。

馬光遠(yuǎn)說(shuō)了什么，讓宏皓如此力贊？

原來(lái)在同一天稍早，馬光遠(yuǎn)發(fā)表《當(dāng)前房地產(chǎn)最大的問(wèn)題，是悲觀敘事的病毒式傳播》一文，認(rèn)為“房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在最大的問(wèn)題，不是價(jià)格太高，不是沒(méi)有需求，不是沒(méi)有想買房子的人，而是一種像病毒一樣傳播的悲觀敘事”。

馬光遠(yuǎn)和宏皓的邏輯顛覆了三郎的認(rèn)知，三郎覺(jué)得7年的經(jīng)濟(jì)學(xué)教育經(jīng)歷和幾十年的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域工作、研究經(jīng)歷，都被馬光遠(yuǎn)的奇葩觀點(diǎn)顛覆了。原來(lái)，房?jī)r(jià)太高不是問(wèn)題，沒(méi)有需求也不是問(wèn)題，看空房地產(chǎn)市場(chǎng)，才是房地產(chǎn)下行的元兇？！

馬光遠(yuǎn)在文章中稱，我們看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了近5年的調(diào)整，盡管房地產(chǎn)的很多數(shù)據(jù)已經(jīng)腰斬，是因?yàn)槭袌?chǎng)上傳來(lái)的都是價(jià)格下滑的消息，而價(jià)格下滑的消息不斷傳播的結(jié)果是更加堅(jiān)定了大家認(rèn)為未來(lái)還要下跌的預(yù)期，這種預(yù)期傳遞到市場(chǎng)，市場(chǎng)的數(shù)據(jù)繼續(xù)下跌，整個(gè)市場(chǎng)都在傳播著一種非常恐慌和悲觀的趨勢(shì)，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)是信心越走越低。

馬光遠(yuǎn)還認(rèn)為，經(jīng)過(guò)五年的調(diào)整，房地產(chǎn)早已經(jīng)到了均衡點(diǎn)，而且很多指標(biāo)已經(jīng)跌過(guò)了頭，一些地方的房?jī)r(jià)相對(duì)于居民的購(gòu)買力而言，已經(jīng)明顯可以買得起了。但是，市場(chǎng)仍然在下跌，為什么？

他認(rèn)為最大的問(wèn)題就是大家看空房地產(chǎn)，是預(yù)期的惡化，以及惡性循環(huán)和傳導(dǎo)，傳導(dǎo)的結(jié)果就是羊群效應(yīng)，大家都認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)下跌。

馬光遠(yuǎn)稱，現(xiàn)在并非沒(méi)有真實(shí)的購(gòu)房需求，真實(shí)需求是一直存在的。

就未來(lái)十年的住宅市場(chǎng)而言，各種需求加起來(lái)，每年至少有八億平，如果加上商業(yè)和寫字樓，總體需求保守估計(jì)也在10億平以上，如果經(jīng)濟(jì)本身走出目前的調(diào)整，需求可以回到12億平的均衡點(diǎn)。

最后，馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，改變對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看空預(yù)期，改變悲觀敘事是當(dāng)下政策的核心命題。所以，他建議官方要從政策層面進(jìn)行阻斷，要從政策層面改變預(yù)期，讓市場(chǎng)的情緒穩(wěn)定下來(lái)。他還以去年“9.26”為例來(lái)證明，強(qiáng)有力的政策是能夠改變敘事的。

二、馬光遠(yuǎn)所說(shuō)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前是一個(gè)什么樣的情況？

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上還是延續(xù)前三年的下行趨勢(shì)，所有的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，都指向房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于下行調(diào)整周期中。

比如我們看11月的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資前11月為78591億元，同比下降15.9%，其中11月當(dāng)月為5028億元，同比下降30.3%，創(chuàng)下本輪房地產(chǎn)調(diào)整以來(lái)最大的跌幅。相對(duì)于最高峰2021年的14.76萬(wàn)億元，月均1.23萬(wàn)億元，下降幅度已經(jīng)接近60%。

新建商品房銷售面積，前11個(gè)月為78702萬(wàn)平方米，同比下跌7.8%，11月當(dāng)月為6720萬(wàn)平方米，同比下跌17.3%。與2021年11月的15090萬(wàn)平方米對(duì)比，下降了接近56%。

從綜合衡量供求平衡狀態(tài)的房?jī)r(jià)來(lái)看，按簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，11月中國(guó)70城新建商品住宅價(jià)格同比下降2.8%，已連續(xù)第29個(gè)月同比下跌，跌幅為8月以來(lái)最大。環(huán)比下降0.4%；二手住宅價(jià)格同比下降5.7%，較上月的跌幅5.4%有所擴(kuò)大，環(huán)比下降0.7%，跌幅比新房大。城市分布上，新建住宅僅8個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲、59個(gè)城市下跌，整體仍以普遍下行為主；二手住宅方面，70個(gè)城市價(jià)格全部下跌，已連續(xù)多月無(wú)一上漲。

與2021年對(duì)比，房地產(chǎn)投資下降了60%，商品房銷售量下降了56%，房?jī)r(jià)累計(jì)下降了多少？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局沒(méi)有公布房?jī)r(jià)指數(shù)，但數(shù)據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)CEIC的數(shù)據(jù)顯示，以2021年為100，2025年新房?jī)r(jià)格僅下跌了7%，二手房?jī)r(jià)格僅下跌了16.5%。

房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，房?jī)r(jià)下行壓力再度加重，反映房地產(chǎn)供給仍然嚴(yán)重過(guò)剩，需求相對(duì)嚴(yán)重不足。但相對(duì)于腰折的房地產(chǎn)投資和銷售面積，僅下跌7%的新房?jī)r(jià)格，以及截至11月仍然存在的75306萬(wàn)平方米待售商品房和656066萬(wàn)平方米的在建商品房，按11月份的銷售水平計(jì)算，足夠我們銷售108.8個(gè)月的商品房供給量，不知道馬光遠(yuǎn)是如何得出房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到位的結(jié)論的？

三、決定房地產(chǎn)繁榮或衰退的，核心因素還是需求供給平衡狀態(tài)的變化。供給不足時(shí)上行，需求飽和后下行。

早在2021年12月10日，三郎便在《后房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，您準(zhǔn)備好了嗎？》一文中指出，在房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高企的同時(shí)，居民的杠桿率也觸及天花板，存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。隨著房?jī)r(jià)的上漲，隨著家庭住房擁有率的提升，居民部門的杠桿率也在快速地增加。

1997年全國(guó)房地產(chǎn)個(gè)人貸款余額不到200億。到2020年末，個(gè)人住房貸款余額34.44萬(wàn)億元，23年時(shí)間個(gè)人住房貸款余額猛增1721倍，年均增長(zhǎng)38.3%。而同期城鎮(zhèn)居民可支配收入僅從1997年的5160元增加到2020年的43834元，23年收入僅增長(zhǎng)7.5倍，年均僅增長(zhǎng)9.7%。個(gè)人住房貸款以比居民收入快4倍的速度擴(kuò)大，一旦經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，居民收入增長(zhǎng)乏力，將出現(xiàn)廣泛的住房貸款違約潮，蘊(yùn)含著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

所以在四年前，三郎便認(rèn)為，四個(gè)因素決定了不管承不承認(rèn)，依靠房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，事實(shí)上我們已經(jīng)在向后房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代邁進(jìn)。這四個(gè)因素，一是住房不炒和“三線四檔”按下了后房地產(chǎn)時(shí)代的開(kāi)幕鍵，二是中期和遠(yuǎn)期的城鎮(zhèn)化空間都極為有限，成為房地產(chǎn)的發(fā)展的天花板，三是人口和人口結(jié)構(gòu)的快速變化，是推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代結(jié)束的內(nèi)生力量，四是家庭債務(wù)杠桿已經(jīng)到頂，中國(guó)家庭已經(jīng)失去了繼續(xù)加杠桿買房的空間。

客觀而言，決定房?jī)r(jià)的是供給和需求的平衡，2000-2018年，由于家庭杠桿較低，城市化率較低，人均住房擁有量較低，城市可拆遷房屋數(shù)量龐大，商品房需求相對(duì)于供給，很大，商品房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲。2019-2021年，已經(jīng)是這一輪商品房繁榮期的強(qiáng)弩之末。很顯然，決定前20年房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的，是強(qiáng)大的需求和相對(duì)不足的供給。

但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是如此，當(dāng)需求飽和之后，市場(chǎng)就會(huì)下行，價(jià)格就會(huì)下跌。中國(guó)的電視機(jī)市場(chǎng)、洗衣機(jī)市場(chǎng)、空調(diào)市場(chǎng)、電腦市場(chǎng)、手機(jī)市場(chǎng)、汽車市場(chǎng)，莫不如此。房地產(chǎn)市場(chǎng)又怎么可能對(duì)抗經(jīng)濟(jì)規(guī)律？

四、從來(lái)沒(méi)有只有唱多的單邊繁榮市場(chǎng)，唱多和唱空從來(lái)不是影響市場(chǎng)方向的主要力量。

只要是市場(chǎng)，就有交易雙方。只要存在交易，就有人唱多，也有人唱空，這太正常不過(guò)了。沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家可以出臺(tái)一個(gè)奇葩法律，在某一特定市場(chǎng)，市場(chǎng)參與者只能唱多，不能唱空。

千篇一律地唱多，市場(chǎng)千篇一律地上漲，這還是市場(chǎng)嗎？這恐怕就是印鈔機(jī)吧？這等好事國(guó)家自己去做就好了，在這個(gè)一直多、沒(méi)有空、一直上漲、沒(méi)有下跌的市場(chǎng)里收到越來(lái)越多的錢，還需要收什么稅費(fèi)啊？漲到一定的程度直接就可以全面免除所有稅費(fèi)了。再漲一漲，就不單可以免稅，還可以向老百姓直接發(fā)錢了。如此下去，都可以購(gòu)買全世界了。畢竟一個(gè)單邊無(wú)限上漲的市場(chǎng)，其財(cái)富效應(yīng)不是算術(shù)級(jí)的，是指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)的啊！

所以，只能唱多，不能唱空，這不符合市場(chǎng)規(guī)律。美國(guó)股市不僅有人唱空，還有做空的機(jī)制，但美國(guó)的股市因此一直處于熊市嗎？2007滬指大頂6124點(diǎn)之后，擁有數(shù)百萬(wàn)粉絲的李大霄一直在唱多A股，他的“鉆石底”、“嬰兒底”言論一度成為市場(chǎng)的熱門話題，18年了，也沒(méi)見(jiàn)滬指再破6124啊！

如果馬光遠(yuǎn)、宏皓之流真的相信只要大家都來(lái)唱多房?jī)r(jià)，從不同角度證明房地產(chǎn)市場(chǎng)馬上會(huì)觸底反彈，房?jī)r(jià)就真的能上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)就真的能再來(lái)一次2000-2020年的繁榮期，我建議馬光遠(yuǎn)、宏皓等人可以向官方、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，說(shuō)服他們拿出幾十個(gè)億來(lái)做這事。

中國(guó)在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)表過(guò)房地產(chǎn)分析文章的，最多不會(huì)超過(guò)1000萬(wàn)人，每人給他們發(fā)365萬(wàn)也就36.5億元。讓這1000萬(wàn)人每天在所有自媒體平臺(tái)上發(fā)一篇唱多房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)的文章，連發(fā)一年。這種救市的方法，比國(guó)家收儲(chǔ)商品房、降低房貸利率，可要節(jié)省太多。

唱多房地產(chǎn)就能再繁榮，我相信中國(guó)前100大房地產(chǎn)商每家湊個(gè)四千多萬(wàn)湊36.5億房地產(chǎn)唱多費(fèi)，也不費(fèi)力吧？這種投入產(chǎn)出，估計(jì)是非常驚人的吧？如果唱多一年還沒(méi)效果，參與者自愿10倍賠償給出資者。我相信官方、房地產(chǎn)商，都不會(huì)拒絕這單穩(wěn)賺不賠的單子吧？

【作者：徐三郎】