警惕！上海二手房七連跌，只是樓市大分化的開始

上海樓市分化持續(xù)，新房價格連漲42個月，二手房環(huán)比“七連跌”！

據(jù)國家統(tǒng)計局今日公布的2025年11月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)分化態(tài)勢。當月，上海新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，同比上漲5.1%，價格已連續(xù)42個月保持環(huán)比上漲。同期，上海二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.8%，降幅較上月略有收窄，但已連續(xù)7個月環(huán)比下跌。

市場分析認為，新房市場的價格支撐主要來源于改善型需求及核心板塊的穩(wěn)定性。專家指出，當前市場格局呈現(xiàn)“二手剛需價跌量穩(wěn)，新房核心改善支撐力強”的特點。二手房市場則因掛牌量增長，“以價換量”現(xiàn)象擴大，價格仍處于下行區(qū)間。數(shù)據(jù)顯示，11月上海二手住宅成交量環(huán)比增長逾兩成，但交易主力為300萬元以內(nèi)的低總價房源。

專家表示，近期政策層面聚焦激活交易流通與優(yōu)化供給，全國新房待售面積增速已降至近年低點，供給端收緊信號明確。市場預計，核心城市因需求韌性，未來房價跌幅可能收窄，但整體市場仍處于筑底階段。

實際上，我們眼前看似同一個房地產(chǎn)市場，實際上已經(jīng)分化成了兩個運行邏輯截然不同的領域。一邊是受到精密調(diào)控與管理的“新房市場”，另一邊則是更能反映真實呼吸與脈搏的“二手房市場”。

這種表面上呈現(xiàn)出的價格背離，其根源恰恰統(tǒng)一于當前發(fā)展階段對房地產(chǎn)行業(yè)的整體管控思路與深預期管理之中。

1.新房和二手房，誰是剛需？

從源頭的土地供應開始，政府通過控制每年出讓土地的數(shù)量、節(jié)奏和區(qū)域，從根本上影響著未來可售房屋的“總水庫”容量。在房屋建設完成即將上市銷售的關鍵環(huán)節(jié)，預售價格的審批制度，則直接為每一張“預售許可證”標定了價格上限，這實質(zhì)上是一種隱性的定價權。

此外，推盤節(jié)奏也被有效管理，優(yōu)質(zhì)地段、備受關注的樓盤往往被有序地、少量地釋放到市場，持續(xù)維持著市場的關注度和熱度。

這套“控量保價”的組合拳，看著目標是維持市場穩(wěn)定、防止大起大落，但其深層次支撐的，是整個城市發(fā)展所依賴的土地財政基本盤，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緊繃的資金鏈。

它確保了新房這個“一級市場”的穩(wěn)定運轉(zhuǎn)和價格信號，為整個鏈條的參與者——從地方政府到銀行，再到開發(fā)商——提供了關鍵的信心與流動性支撐。

但在二手房市場門前就無能為力了。

二手房市場是由數(shù)百萬個分散的業(yè)主個體決策匯聚而成的，它的交易是無數(shù)個家庭基于自身資金狀況、未來收入預期、置換需求乃至市場情緒而做出的獨立判斷。

在這里面沒有統(tǒng)一的預售審批，沒有計劃性的推盤節(jié)奏，價格的形成源于無數(shù)筆真實、瑣碎、有時甚至帶點沖動的買賣談判。

因此，二手房市場的價格波動，更能體現(xiàn)出城市房地產(chǎn)資產(chǎn)所面臨的真實供需關系和價值評估。它直接承受著宏觀經(jīng)濟冷暖、居民收入信心、人口流動趨勢以及信貸政策松緊的每一絲變化。

當前上海二手房價格的連續(xù)下跌，便是這種真實購買力與市場預期正在經(jīng)歷“價值重估”的直接證明。

在特定轉(zhuǎn)型期，新房與二手房市場的背離，是整個市場的結構性體現(xiàn)，它反映了一種有意識的管理策略，如通過穩(wěn)住可控的“新房”這一端，來為不可控的“二手房”市場提供緩沖與錨定，試圖引導整個市場的預期軟著陸。

基于這一點，我們就能明白，兩個市場的數(shù)據(jù)看似矛盾，實則共同講述著同一個關于控制、調(diào)整與回歸的事情。

新房市場的“穩(wěn)”是一種主動管理的“穩(wěn)”，而二手房市場的“跌”則是真實供需關系下的“尋底”。

二者之間的張力與互動，恰恰構成了觀察中國核心城市房地產(chǎn)未來走向的窗口。

2.“打新”套利鏈條扭曲了

在上海的核心區(qū)域，有一個被廣泛認知的現(xiàn)象，新上市樓盤的政府核準售價，往往顯著低于周邊同品質(zhì)二手房的市場掛牌價。這種“價格倒掛”并非市場自然形成的結果，而是限價政策下的特殊產(chǎn)物。

它創(chuàng)造了一個看似無風險的套利空間——購買新房，在入手的那一刻就擁有了可觀的賬面浮盈。

于是，“打新”不再是單純的購房行為，而是變成了資金密集型的“抽簽”游戲。購房者的核心驅(qū)動力從居住需求，急遽轉(zhuǎn)變?yōu)閷Χ唐谫Y本利得的追逐。

大量資金涌入新房搖號市場，中簽率屢創(chuàng)新低，熱門樓盤甚至需要積攢多年的社保年限才有入圍資格。這場游戲的本質(zhì)，是政策紅利在特定時點、特定樓盤上的集中釋放，其成交價格根本無法反映真實的居住需求和購買力水平，而更像一種受管控的“金融產(chǎn)品發(fā)行價”。

這種扭曲的套利機制產(chǎn)生了雙重沖擊。

首先，它徹底虛化了新房市場的價格信號。新房看似火爆的銷售數(shù)據(jù)和“穩(wěn)中有升”的官方統(tǒng)計均價，在很大程度上被金融套利需求所支撐，掩蓋了底層真實居住需求的強弱變化。

其次，它無情地擠壓了二手房市場的流動性。對于理性的購房者而言，當存在一個明顯有價格優(yōu)勢且代表未來潮流的新房市場時，轉(zhuǎn)向二手房市場的動力就會大幅削弱。

除非二手房東愿意提供足夠大的折扣，以抵消“打新”所能帶來的潛在收益，否則交易便難以達成。

這正是當前二手房市場持續(xù)承壓、必須以價換量的關鍵原因之一。

而且，類似的“打新”游戲與上海房地產(chǎn)日益凸顯的“類金融產(chǎn)品”屬性被深度融合了，并催生了市場的尖銳分化。高凈值人群將核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)新房，尤其是大戶型改善型產(chǎn)品，視為稀缺的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進行配置。

全國性的資金在此匯聚，它們的考量維度是資本的保值增值、資產(chǎn)的長期潛力以及身份的象征意義，而非簡單的居住成本。

數(shù)據(jù)顯示，144平方米以上大戶型新房價格漲幅遠超剛需戶型，這印證了新房市場內(nèi)部已裂變?yōu)閮蓚€幾乎獨立的賽道。

一個是由資產(chǎn)配置需求驅(qū)動的高端改善市場，有龐大的體外資金支撐，對短期經(jīng)濟波動的敏感性較低，抗跌性強，其價格走勢更多取決于稀缺性和長期信心。另一個則是由真實居住需求驅(qū)動的普通住宅市場，與本地居民的實際收入、就業(yè)前景、信貸成本緊密捆綁，更為脆弱和敏感。

當“打新”熱潮主要集中在前者時，它就進一步拉高了新房市場的整體均價，并營造出一種局部的繁榮假象；而后者，無論是新房中的非熱門樓盤，還是整個二手房市場，則不得不直面購買力透支和預期轉(zhuǎn)弱的現(xiàn)實壓力。

“政策套利”與“資產(chǎn)金融化”，也是上海樓市發(fā)生兩面性變化的因緣所在。

房地產(chǎn)市場的統(tǒng)一性已經(jīng)消失了，取而代之的是基于財富等級和購房動機的階層化分割。所以，我們看到的平均數(shù)會失真，我們也會看到一個城市會傳遞出截然相反的信號。

而這，也不僅是上海一地的故事，還是中國房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型深水區(qū)中，其復雜性與矛盾性的一個高度濃縮的樣本。

3.背離將如何收斂？

中央提出的“控增量、去庫存、優(yōu)供給”在上海的實踐，就是要透過政策實現(xiàn)平衡。

平衡的核心在于，通過行政力量與市場力量的協(xié)同與分野，試圖實現(xiàn)多重目標。

既要穩(wěn)定全局金融與財政基本面，又要允許局部價格調(diào)整以釋放風險、引導預期。

具體而言，管理層通過控制土地供應、審批預售價格和調(diào)節(jié)高端樓盤入市節(jié)奏，有力地維持了新房市場的溫度與價格標桿。這一做法直接支撐著地方土地財政的收入預期，保障了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關鍵現(xiàn)金流，并維護了銀行體系中最重要的抵押品資產(chǎn)價值。

同時，對于由千萬個家庭自主定價的二手房市場，則允許其在供需關系主導下進行價格調(diào)整。這種調(diào)整客觀上起到了擠出前期投機泡沫、釋放估值風險的作用，并為整體市場實現(xiàn)“軟著陸”創(chuàng)造了緩沖區(qū)。

但任何平衡術都伴隨著隱形成本，且其可持續(xù)性面臨嚴峻考驗。

首要的風險在于流動性枯竭的傳導。

二手房市場交易活躍度持續(xù)下降，意味著大量存量房產(chǎn)的變現(xiàn)能力正在減弱，若越來越多的業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己的資產(chǎn)難以按預期價格出售，那這種“流動性凍結”的悲觀預期會逐步蔓延。

它不僅會抑制改善型需求者“賣舊買新”的能力，從而最終拖累新房市場的真實需求，更可能引發(fā)對資產(chǎn)價格體系的全面信心動搖。

其次，普遍的財富縮水效應開始顯現(xiàn)，對于大多數(shù)中產(chǎn)家庭而言，其核心財富體現(xiàn)在自住或持有的二手房價值上。這部分資產(chǎn)的市場價格持續(xù)下滑，將直接導致家庭資產(chǎn)負債表收縮，進而抑制其在其他領域的消費與再投資意愿，對整體經(jīng)濟活力產(chǎn)生深遠影響。再者，市場最基礎的價格發(fā)現(xiàn)功能正趨于混亂。

新房與二手房市場長期、顯著的背離，使得任何一個價格都無法單獨作為判斷市場真實狀況的可靠依據(jù)，這增加了所有參與者——包括買家、賣家、開發(fā)商乃至政策制定者——的決策難度與風險。

而這些不斷累積的成本意味著，當前“新房穩(wěn)、二手跌”的背離狀態(tài)難以永久維持。

市場內(nèi)在的調(diào)節(jié)力量與外部經(jīng)濟環(huán)境的變化，終將迫使這種扭曲走向某種形式的“收斂”。政策平衡術所延遲或轉(zhuǎn)移的矛盾，最終需要找到一個釋放的出口。

第一種可能是新房價格出現(xiàn)補跌。

當二手房價格調(diào)整到足夠深度，使得“價格倒掛”的套利空間消失甚至逆轉(zhuǎn)時，“新房必然保值”的信仰便會崩塌。屆時，支撐新房價格的結構性因素，如高端項目的限量供應，可能難以抵御整體市場估值體系下移的引力。

第二種，或許是二手房市場率先止跌回升。這需要宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)強勁且可持續(xù)的復蘇，居民收入預期得到根本性改善，從而重新提振對存量資產(chǎn)的購買力和信心。但從當前內(nèi)外部經(jīng)濟環(huán)境看，實現(xiàn)這一路徑的挑戰(zhàn)巨大。

因此，最有可能出現(xiàn)的第三種情形，是新房與二手房市場長期處于分化狀態(tài)，并逐漸固化為兩個遵循不同邏輯的平行體系。

新房市場，尤其是核心地段的高品質(zhì)住宅，可能日益呈現(xiàn)出“奢侈品市場”的特征，供應高度管控、價格受到支撐、交易低頻且客群高度特定，其定價更多反映高凈值人群的資產(chǎn)配置邏輯而非居住成本。

而二手房市場則將徹底回歸“大眾消費市場”屬性，交易高度市場化、價格由最廣泛的真實居住需求決定、流動性強弱成為關鍵，呈現(xiàn)明顯的“以價換量”特征。

這兩種體系將長期并存，各自服務于不同的社會群體和財務目標。這意味著，未來談論“上海房價”將不再具有單一指征意義，關鍵必須明確——你指的是哪一個市場，服務于哪一種需求。

這種分化與固化本身，就是市場在政策與基本面雙重作用下，經(jīng)歷劇烈調(diào)整后所形成的一種新均衡。

4.放棄幻想，重估邏輯

面對上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的復雜圖景，任何購房決策都必須建立在摒棄舊有思維、深刻理解新規(guī)則的基礎之上。這不僅僅是選擇買哪里、何時買的問題，更是一場對自身需求、財務能力和市場未來認知的全面重估。

對于純粹以資產(chǎn)增值為目的的投資者而言，首要任務是徹底放棄房地產(chǎn)市場“只漲不跌”的慣性思維。那個依靠杠桿和普漲趨勢就能輕松獲取高額回報的時代已經(jīng)終結。房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，其投資屬性依然存在，但它已成為一種具有復雜風險收益特征的專業(yè)領域。

投資者需要像審視股票或債券一樣，審視具體樓盤的地段稀缺性、產(chǎn)品力、租賃回報潛力以及長期的人口與經(jīng)濟基本面支撐，并必須接受價格波動乃至階段性虧損的可能性。試圖通過短期套利“打新”的模式，其政策窗口與市場機會正在收窄，且伴隨著極高的資金成本和機會成本。

對于尋求改善居住條件的家庭，他們正置身于一個典型的決策困境。

一邊是看似具有價格倒掛優(yōu)勢、但中簽難度極高且往往透支未來地段紅利的新房市場；另一邊是價格持續(xù)調(diào)整、但可即時選擇且能真實感受社區(qū)環(huán)境的二手房市場。

這個選擇沒有標準答案，核心在于厘清自身首要目標，是優(yōu)先追求短期內(nèi)賬面上的資產(chǎn)增值預期，還是優(yōu)先滿足確定的居住品質(zhì)與生活便利？

前者是一場與政策和運氣對賭的冒險，后者則需要有足夠的財務底氣來承受買入后資產(chǎn)可能繼續(xù)縮水的心理壓力。改善型買家需要更精細地計算家庭長期現(xiàn)金流，將購房更多地視為一項重大的消費與長期負債決策，而非一項必勝的投資。

對于首次置業(yè)的剛需購房者，當前市場環(huán)境或許提供了更務實的切入機會。價格深度調(diào)整后的二手房市場，其性價比正在凸顯，選擇面也更廣。

其所購入的房產(chǎn)，在可預見的短期內(nèi)很可能不再是一個快速升值的資產(chǎn)，而首先是一個需要持續(xù)支付成本的“家”。也就是說，購買決策應極度側(cè)重于居住屬性本身——通勤距離、社區(qū)配套、房屋品質(zhì)，并確保即使房價橫盤或陰跌，家庭的月供支出也在安全范圍之內(nèi)。

接受資產(chǎn)短期不增值甚至小幅縮水的現(xiàn)實，是做出理性購買決定的重要心理前提。

上海樓市作為中國最具指標意義的城市市場，其新房與二手房的長期背離、不同產(chǎn)品線的價格分化，清晰地預示了全國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展路徑，一個“同漲同跌”的時代已經(jīng)落幕，一個“結構性分化”的時代正在全面展開。

這種分化將沿著城市能級、板塊價值、產(chǎn)品類型和產(chǎn)權性質(zhì)（新房/二手）等多重維度深化。

過去那種將房地產(chǎn)視為無需甄別即可實現(xiàn)財富保值增值的“普惠式工具”的認知，必須被徹底更新。

在未來，房地產(chǎn)將更像一個專業(yè)化的領域，其中既有類似于奢侈品的頂級資產(chǎn)，也有滿足基本居住需求的大眾消費品，更有大量介于其間的、表現(xiàn)各異的品種。

它們的價格驅(qū)動邏輯、流動性風險和長期回報將天差地別。

理解這種本質(zhì)性的范式轉(zhuǎn)變，并據(jù)此調(diào)整家庭的資產(chǎn)配置策略與財富預期，是每一個家庭在未來十年必須完成的必修課。

當非理性的潮水退去，所有資產(chǎn)的價值都將回歸其最堅實的根基——真實的居住需求、稀缺的資源稟賦和可持續(xù)的創(chuàng)造能力。

本文作者 | 七七愛吹牛

審校 | 童任

配圖/封面來源 | 騰訊新聞圖庫

編輯出品 | 東針商略

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