全國商品房待售面積連續9個月下降，專家：緩解庫存壓力是止跌回穩的必經之路

12月15日，國家統計局發布11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，11月70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體下降、同比降幅擴大，但市場呈現結構性分化特征，二手房以價換量態勢持續，核心城市改善型需求表現穩健。業內預判，未來在政策托底下，剛需在核心城市率先釋放，市場有望呈現二手房量價齊穩，新房核心改善企穩的趨勢。

國家統計局數據顯示，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，上海上漲0.1%，北京、廣州和深圳分別下降0.5%、0.5%和0.9%。二三線城市的房價指數有所改善，環比跌幅在收窄。數據顯示，二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1個百分點。

具體到城市，11月份新房房價指數環比漲幅為正的城市有8個，較10月增加2城，分別為合肥、襄陽、南京、貴陽、沈陽、上海、重慶、揚州。其中，上海新房價格環比上漲0.1%，同比漲幅為5.1%居70城之首。與此同時，11月新房價格環比下跌的城市數量明顯減少，即從此前的64個變為現在的59個。

從同比來看，新房價格漲幅為正的城市有5個，分別為上海、杭州、合肥、烏魯木齊、沈陽。

58安居客研究院院長張波指出，盡管11月70城新建商品住宅價格環比下跌城市占比較高，但上海、合肥、杭州等少數核心城市實現同比或環比正增長。以上海為例，其144平方米以上大戶型新房價格同比漲幅達6.7%，顯示出改善需求供需穩定的態勢。安居客線上數據也印證這一趨勢，120-140平方米、140-180平方米戶型找房熱度占比環比持續提升。相比之下，上海剛需主導的90平方米及以下戶型同比漲幅僅3.8%，反映新房市場以改善為主的結構特征。

二手房市場則延續以價換量的態勢。國家統計局數據顯示，11月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.1%，降幅比上月擴大0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅與上月相同。三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅收窄0.1個百分點。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析認為，各類城市二手房的價格都在深度調整過程中。最近三個月的統計數據可以看出，二手房房價上漲的城市數量均為0。從市場表現來看，由于二手房的深度調整，實際上二手房的認購性價比明顯增大，各地關于租售比的討論也在增加。同時各地也可和“以舊換新”等工作進行有力結合，進一步激活市場流通。

以深圳南山為例，12月14日，“南山換房易”以舊換新專項活動正式啟動，該活動首期推出8大專屬權益：新房提供專屬折扣低至85折，30天無憂退定金保障；房產中介樂有家推出舊房“傭金一口價”。據悉，該活動開始不到10小時，就成交2批“以舊換新”客戶。據樂有家統計，活動首日已有超400批業主報名參與以舊換新，超230套“舊房”通過審核在出售中。

從市場供給端來看，安居客線上數據顯示，百城二手房掛牌均價同比跌8.59%，仍處于持續下行區間。百城二手房掛牌量同比增加7.8%，其中新一線城市掛牌量增幅為10.13%，同時二手房平均掛牌時長增至94.72天。去化壓力直接壓制價格，但價格調整也推動市場成交量持續保持一定高位。

同日，國家統計局發布的今年前11月全國房地產市場基本情況顯示，當前房地產各項指標仍處于深度調整過程中。數據顯示，1—11月份，全國房地產開發投資78591億元，同比下降15.9%；全國房屋新開工面積53457萬平方米，下降20.5%；新建商品房銷售面積78702萬平方米，同比下降7.8%；其中住宅銷售面積下降8.1%。新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%；其中住宅銷售額下降11.2%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，1-11月份，房地產新開工和開發投資、銷售等全鏈條數據延續下降態勢，這不僅是行業收縮的被動結果，更是主動嚴控增量的反映。在供求關系發生重大變化的背景下，控制增量是緩解庫存壓力，平衡供求關系，進而穩定房價和預期，實現止跌回穩的必經之路。

值得注意的是，商品房庫存呈下降趨勢。截至今年11月末，全國商品房待售面積75306萬平方米，比10月末減少301萬平方米，已連續9個月下降。其中，住宅待售面積減少284萬平方米。

李宇嘉指出，剛剛結束的中央經濟工作會議，提出因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等，待售面積控制住了意味著新房供求關系改善，這一變化最終會傳導至二手房市場，成為止跌回穩的重要路徑。

對于后市走向，58安居客研究院12月在線問卷顯示，2026年明確計劃買房的用戶占比達34.61%，較年中調研提升11.63個百分點；持幣觀望用戶占比降至33.56%，降幅超15個百分點，市場觀望情緒有所緩解。張波預測，未來在政策托底下，剛需在核心城市率先釋放，市場有望呈現二手房量價齊穩，新房核心改善企穩的趨勢。在“十五五”規劃指引下，清理住房消費不合理限制、推動好房子建設，房地產將逐步過渡到高質量發展，房企競爭將更聚焦于品質，適老型住房、綠色智能住宅等產品占比或提升，匹配人口老齡化與家庭小型化需求趨勢。