房價跌破萬元！這個省會，難了！

風(fēng)聲偏緊，辛苦同步關(guān)注我的小號“飛箭財經(jīng)”

作者：余飛

01

水逆的南寧

不久前昆明，這篇來聊聊它的難兄難弟——南寧。

比昆明連續(xù)五年水逆好一些，南寧的水逆才從2022年開始。

2020年黑天鵝的到來，南寧當年增速直接降到3.7%，不過仍高于當年全國平均增速1.4個百分點。

從2021年開始南寧的增速就再也沒有跑贏過大盤。

2021年南寧GDP在前一年低基數(shù)之上反彈至6.3%，表面上看還不錯，但其實放緩的端倪已經(jīng)出現(xiàn)。

因為當年全國GDP平均增速反彈力度更大，達到了8.1%。

2022年南寧增速1.9%，全國增速3%，跑輸了1.1個百分點。2023年南寧增速4.2%，全國增速5.2%，跑輸1個百分點。

2024年黑天鵝徹底結(jié)束，全國GDP增速穩(wěn)步在了5%，而南寧的增速則降至3%，跑輸了2個百分點。

來源：南寧統(tǒng)計局

2025年前三季度，南寧統(tǒng)計局披露：

前三季度全市生產(chǎn)總值4688.69億元，按不變價格計算，同比增長4.2%。

4.2%的增速，跑輸全國大盤1個百分點。

同時，在全國36個主要城市（直轄市、副省級市、省會與首府城市）中位居倒數(shù)第六，昆明倒數(shù)第七。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

從公布的數(shù)據(jù)來看，工業(yè)增速、出口都表現(xiàn)不錯，唯一的拖累是固定投資。

前三季度，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長9.3%，其中制造業(yè)增加值增長10.3%。

前三季度，全市外貿(mào)進出口總額719.28億元，同比增長8.6%，其中，出口368.48億元，增長18.0%；進口350.81億元，增長0.2%。

而同期的固定投資下降了11.7%。投資是拉動經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車之一，這一項跳水，影響不言而喻。

來源：南寧市統(tǒng)計局

而固定投資跳水的關(guān)鍵，是房地產(chǎn)投資斷崖式下滑。

前三季度，南寧房地產(chǎn)投資下降了25%。

來源：廣西統(tǒng)計局

一言以蔽之，南寧如今的水逆，很大程度上是被樓市反噬，這與昆明如出一轍，甚至反噬程度更深。

02

被樓市反噬，房價跌破萬元

房地產(chǎn)一度是南寧支柱產(chǎn)業(yè)。

南寧給很多人留下的記憶，或者說偏見吧，更多的是傳銷之都、全靠房地產(chǎn)等。

你能想起南寧有什么工業(yè)嗎？大概率想不起來。

數(shù)據(jù)告訴我們也是如此。

上一篇寫昆明的文章，強調(diào)了昆明的工業(yè)很弱，2024年全部工業(yè)增加值才1837.64億元。

且不說與頭部工業(yè)強市比，就算與腰部工業(yè)城市比，也相差甚遠。

2023年晉級為萬億GDP城市的煙臺，全年全部工業(yè)增加值3682.35億元。2024年晉級為萬億城市的唐山，2023年的全部工業(yè)增加值也有4233.4億元。

但就這樣，昆明與其周邊兩個省會（首府）南寧、貴陽相比，仍是最強，南寧最弱。

2024年南寧全部工業(yè)增加值才864.76億元。

作為首府城市，不該是這樣的工業(yè)實力。

南寧產(chǎn)業(yè)羸弱的主要原因之一與昆明雷同，在最該全力以赴發(fā)展工業(yè)的時候，忙著發(fā)展房地產(chǎn)去了。

有數(shù)據(jù)為證。

2020年，南寧房地產(chǎn)投資額高達1378.2億，占GDP比重為29.16%，在廣西區(qū)內(nèi)排名第1，在全國省會城市中也能排進前5名。2021年，南寧市的土地財政依賴度超過110%，位居全國第八位。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：南寧市統(tǒng)計局

強調(diào)一下，2017年之后南寧官方不再公布固定資產(chǎn)投資規(guī)模，僅公布增速，所以表格中2018年之后的固定資產(chǎn)投資規(guī)模數(shù)據(jù)，都是本號根據(jù)公布的增速計算而得。

從上表數(shù)據(jù)可以看到，上一輪全國大牛市期間，南寧的房地產(chǎn)投資瘋狂擴張。

2012年南寧的房地產(chǎn)投資規(guī)模還只有362.73億元，2018年擴大至1461.5億元，翻了4倍多。

房地產(chǎn)投資規(guī)模占全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模從2012年的占比14%，躍升至2021年的占比27.6%，也即超過四分之一的資金，投向了房地產(chǎn)。

但是，這個支柱產(chǎn)業(yè)，由于之前房價猛漲過頭，而南寧本身的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、人口和需求根本托不住高昂的價格，導(dǎo)致這座城市成為南方城市中最早轉(zhuǎn)向的一批城市之一。

這兩年，隨著全國樓市全面調(diào)整，南寧的樓市陷入了深度調(diào)整當中。如今的南寧，已經(jīng)遭遇著房價、銷量、賣地收入、房地產(chǎn)投資四殺，正在被房地產(chǎn)反噬。

房價方面：已經(jīng)跌破萬元。

貝殼找房追蹤的成交數(shù)據(jù)顯示，目前南寧的二手房成交均價跌至0.94萬元/平方米。

來源：貝殼找房

勾股大數(shù)據(jù)統(tǒng)計的結(jié)果顯示，南寧高點時期的均價是13566元/平方米，與昆明相當。

今年年中均價跌至9054元/平方米，跌幅33.26%。

銷量方面：銷售額與銷售面積，雙雙腰斬。

根據(jù)廣西官方數(shù)據(jù)顯示：

2020年南寧商品房銷售面積1837.59萬平方米，銷售額1581.21億元。2021年分別下滑至1494.08萬平方米、1240.28億元。

2024年商品房銷售面積降至807.38萬平方米，相比于2020年下跌了56%；商品房銷售額降至560.87億元，跌了三分之二。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：廣西統(tǒng)計局

最關(guān)鍵的是，跌勢仍未收住。

廣西統(tǒng)計局披露，今年前10個月，南寧商品房銷售面積同比下跌8.8%，銷售額同比下跌7.9%。

來源：廣西統(tǒng)計局

賣地方面：2023年南寧的賣地收入相比于高點時期，已經(jīng)只剩下零頭了。

制圖：城市財經(jīng)

房地產(chǎn)下行的結(jié)果，便是南寧經(jīng)濟增速的持續(xù)放緩。

2021年南寧房地產(chǎn)投資開始下降，與之同步是南寧的GDP增速開始跑輸大盤。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：南寧統(tǒng)計局

隨著房地產(chǎn)的落幕，南寧這座過度依賴房地產(chǎn)的城市，經(jīng)濟遭受到了嚴重反噬。在還沒有其他產(chǎn)業(yè)成長起來的情況下，南寧的經(jīng)濟短期內(nèi)很難走出水逆周期。

03

廣西，必須“強首府”到底

南寧如今的困局是預(yù)料之中的事情，凡事之前過度依賴房地產(chǎn)的城市，如今都陷入了兩難境地。

比如之前寫到過的昆明、太原、佛山等等。

如果說昆明的工業(yè)發(fā)展受阻是因為高原地形所困以及平原面積占比小所致，南寧則沒有這個理由。

南寧雖然是丘陵盆地，但平地資源并不緊缺，對工業(yè)發(fā)展影響有限。

真正制約南寧工業(yè)的，是區(qū)位、分工與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，而非自然條件。

作為自治區(qū)首府，南寧長期承擔行政、會展、金融與對外開放職能，產(chǎn)業(yè)政策更偏向服務(wù)業(yè)，而非重工業(yè)或制造業(yè)。

廣西本就工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，有限的產(chǎn)業(yè)增量又集中在已有集群的柳州——柳州擁有完整的汽車和鋼鐵體系，工業(yè)文化、配套企業(yè)與熟練工人齊備，形成強烈的“虹吸效應(yīng)”，南寧難以在短期內(nèi)構(gòu)建類似的產(chǎn)業(yè)鏈。

從全國視角看，南寧地處華南邊緣地帶，不在珠三角、長三角或中部沿海等主要工業(yè)軸線上，與珠三角的產(chǎn)業(yè)外溢相比距離并不占優(yōu)，競爭力弱于玉林、梧州等更靠近廣東的節(jié)點。

此外，南寧缺乏千億級龍頭企業(yè)，難以帶動上百家配套廠商形成集聚，工業(yè)規(guī)模自然難以壯大。

總體而言，南寧是一座以行政服務(wù)為主導(dǎo)的區(qū)域型中心城市，其工業(yè)偏弱具有結(jié)構(gòu)性和邏輯性。

除此之外，南寧作為廣西中心的時間比較短，也是一個因素。

廣西之前的中心，一直都是桂林。

秦始皇一統(tǒng)中國后，為征服南方百越修建了靈渠，溝通了漓江與湘江，征服百越后設(shè)立了桂林郡，桂林開始進入中原人的視野。

同時，靈渠的存在讓桂林成為“南連海域，北達中原”的重鎮(zhèn)，政治、經(jīng)濟、文化和軍事地位凸顯。

自此至民國初年兩千多年的歷史中，桂林一直都是廣西的中心。

20世紀初，隨著近代交通格局重塑，尤其是湘桂鐵路從衡陽經(jīng)柳州延伸至南寧，廣西內(nèi)部的交通中心開始南移。

南寧地處桂南盆地，位置更居中，便于聯(lián)通粵桂、滇黔及中越邊境，其軍事與行政戰(zhàn)略價值迅速提升。1929年，民國政府正式將廣西省會由桂林遷至南寧，使其成為新的政治中心。

作為廣西經(jīng)濟第一強市且是首府的南寧如此，廣西的經(jīng)濟根本沒有發(fā)力點。

最終的結(jié)果是，人口大量從廣西流向廣東。

本號之前梳理的數(shù)據(jù)顯示，2024年廣西人口凈流出規(guī)模高達18.4萬，位居全國第四，流出規(guī)模僅次于河南、山東、云南。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各省市自治區(qū)統(tǒng)計局；其中帶*的地區(qū)，未公布直接出生人口與死亡人口數(shù)據(jù)，是根據(jù)公布的出生率與死亡率計算得出

廣西人最喜歡去的，就是臨近的珠三角。

七普數(shù)據(jù)顯示，廣東的外省人口中，廣西規(guī)模第一，高達693萬。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

要解決人口不斷流出的問題，就必須發(fā)展首府南寧。

然而，在既缺乏歷史底蘊，又沒有產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢的情況下，南寧想要起勢，必須依賴廣西區(qū)政府的“強首府”戰(zhàn)略方可。

之前本號就針對全國范圍內(nèi)的省與區(qū)，到底是均衡發(fā)展好，還是強省會與首府路線好，給出了八字方針：

強者兼顧，弱則核心。

廣西與南寧，明顯屬于后者。

資源分散、城市分工模糊式的發(fā)展已難以為廣西提供新的增長點。

對于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、企業(yè)規(guī)模偏小、市場化程度不足的廣西而言，把有限要素繼續(xù)攤大餅式地鋪向各地，只會導(dǎo)致整體競爭力進一步下滑。

因此，把政策紅利、資金投入、科研資源、重大平臺更多向南寧集中，形成“以一帶全”的結(jié)構(gòu)，才是最具現(xiàn)實性的路徑選擇。

更重要的是，南寧是廣西唯一具備對接全國、輻射西南、鏈接?xùn)|盟三重通道優(yōu)勢的城市。

只有把南寧的門戶功能做強，把區(qū)域資源在首府形成合力，廣西才有可能在全國城市體系中占據(jù)一席之地。

強首府不僅是南寧的機遇，更是廣西突破經(jīng)濟天花板、獲取外部產(chǎn)業(yè)溢出、提升全國競爭位勢的關(guān)鍵抓手。

對于弱省弱區(qū)而言，集中力量辦大事，打造一個真正具備增長極能力的首府城市，是最有效、也最現(xiàn)實的發(fā)展策略。

有限的產(chǎn)業(yè)若不集中在省會與首府，不強省會強首府，對于缺錢、缺產(chǎn)業(yè)、缺人才、缺環(huán)境的中西部地區(qū)，如何才能招架得住東部的人口虹吸？

當然，即便強省會強首府，對于在發(fā)展上處在天然劣勢中的西部地區(qū)，依舊難以改變?nèi)丝谕饬鞯男蝿荨?/p>

但，本號認為，中西部地區(qū)各省區(qū)的強省會，不是為了吸引東部人口，因為根本吸不動。

也不是為了已經(jīng)離開的人，而是為了留下來的人活得更有尊嚴。

讓愿意留下來、被迫留下來的人，在強省會戰(zhàn)略之下，能夠有更好更多的選擇，找到相對好的工作，過上相對便捷、舒適的生活，享受到更好的教育、醫(yī)療、交通服務(wù)。

能做到這一點，才是一個省一個自治區(qū)最大的體面。

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