完了！澳洲樓市降溫下跌，清盤率創一年多來新低！新州暴打開發商！

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新州建筑監管“重拳”出擊！30名開發商因無視公寓缺陷整改令面臨訴訟

據《悉尼晨鋒報》12月14日報道，新州建筑委員會（Building Commission NSW） 已開始起訴開發商，理由是悉尼部分公寓樓存在嚴重建筑缺陷，此舉兌現了該機構此前“嚴打忽視整改令者”的承諾。

專員James Sherrard警告稱，首次提起的訴訟應成為其他人的“警醒信號”，目前約有30名開發商正被監管機構盯上。

本報獲得的數據揭示，公寓建設商經常無視委員會針對嚴重缺陷發出的整改令，自1月1日以來發出的32份整改令中超過半數被忽視。

自去年底上任以來，Sherrard曾表示監管機構將轉向針對性的法律行動，不再沿用 前任偏好的方式——公開羞辱悉尼各地施工質量不佳的項目。此前業主曾批評委員會對嚴重及系統性缺陷投訴的反應過于遲緩。

自今年6月以來，監管機構已針對兩個開發商提起訴訟，分別是Ross Kenna Developments Pty Ltd和Nutek Investments Pty Ltd，涉及Caringbah South和 Beecroft的有缺陷公寓。

另有四個開發商可能因未遵守整改令而在未來數月面臨起訴，監管機構拒絕透露這些公司的名稱。

此次法院行動標志著委員會首次以未遵守整改令為由起訴開發商。此前，這些公司的執照通常被暫停或取消，受影響的消費者則不得不自行承擔時間與費用，通過法院追討施工完成。

Ross Kenna Developments于2023年8月被要求整改Caringbah South Burraneer Bay Rd上一處房產。

檢查報告發現八項嚴重缺陷，其中兩項與防水問題有關，同時還存在“建筑內缺乏適當消防設備”的情況。

Kenna所擁有的同名建筑公司執照已于2019年被取消。

在Nutek Investments位于Beecroft Rd的Allure Apartments項目中，發現了十一項嚴重缺陷，絕大多數與消防系統故障有關。

委員會的檢查員發現，該公寓門口的施工方式導致“在火災中，住戶可能需要重新進入建筑物尋找更合適的出口”。

Nutek由Nicholas Kalantzis擔任董事并全資擁有，他今年早些時候也曾面臨法律問題。

今年4月，一名最高法院法官判決一對夫婦獲得440萬澳元賠償，因為Nutek Construction（與Nutek相關的實體）開發的項目導致其住宅車道坍塌，“使房產幾乎一文不值”。

Kalantzis和Nutek均未回應置評請求。

委員會發言人表示，“作為提升行業標準工作的一部分”，委員會正積極考慮對約30名違反建筑工程整改令（Building Work Rectification Orders，簡稱BWROs）的 開發商采取執法行動，這些整改令針對公寓中的嚴重缺陷。

他說：“這項工作是評估未完成的BWROs以便采取進一步監管行動的項目的一部分，可能包括起訴、法院命令、紀律處分或承諾書。”

Sherrard在向本報發表聲明時表示，委員會將追究那些拒絕與監管機構合作的建筑商和開發商。

他說：“新州建筑委員會近期采取的監管行動應當成為那些認為可以無視我們命令的開發商和建筑商的警醒信號——要么與我們合作達成合規，要么面臨紀律處分、法律訴訟和罰款。”

紀律處分還涉及第三家建筑公司Altavale。這家總部位于悉尼的公司宣稱其專注于“高端住宅建造、精品工業及定制多住宅項目”，并聲稱利用新技術實現“永恒成果”。

Altavale網站上寫道：“此外，我們是完美主義者——這是我們在悉尼建造最佳建筑的秘訣。”

但委員會發現該公司違反法定保修規定，未進行合規施工，并且未遵守針對位于 Waterloo George St一棟公寓樓的整改令。

在12項嚴重缺陷中，其中一項包括屋頂板出現高達4毫米的“無法控制的裂縫”。

Altavale被處以5萬澳元罰款，并在遵守整改令之前禁止簽訂新合同。

公司董事 Thomas Cull也被罰款4萬澳元，其執照將于明年5月起被取消。

該建筑商已申請對監管決定進行內部復審。

Altavale和Cull均未回應置評請求。

Sherrard在10月30日的Preconstruction Innovation Summit上發表演講時談及此 次合規整治行動。

他演講中的幻燈片顯示，監管機構在上一個日歷年共發出359份整改令，其中絕大多數是在收到投訴后進行檢查而發出的。

委員會上周五表示，自1月1日至11月30日期間，只有45%的BWROs已獲遵守。

相比之下，針對獨立住宅缺陷發出的3A和3b類整改令中，約有70%已被建筑商遵守，較去年同期的60%有所提高。

去年，Sherrard曾表示，他并不認為被忽視的整改令比例代表合規問題。

他認為大量存在缺陷建筑的現象是部分建筑商僅做“最低標準施工”的結果。

02

利率前景不明，澳洲樓市降溫？清盤率創一年多來新低！

《澳洲金融評論報》12月14日報道，悉尼和墨爾本這兩個澳洲最大的房地產市場，房價漲勢已陷入停滯。由于利率前景不明，許多購房者選擇暫緩入市。

根據房產數據機構Cotality的統計，本周全澳的初步拍賣清盤率降至62.7%，創下一年多來的最低水平，也低于前一周的63.5%。

同時，掛牌房源的總量也有所減少。

Cotality表示：“雖然成交量下降符合季節性規律，但自九月中旬以來拍賣清盤率的逐步走弱，更多反映的是市場狀況的變化。”

過去四周，Cotality的每日房價指數顯示悉尼為零增長，而墨爾本同期也僅微升 0.1%。

悉尼的初步清盤率降至58.1%，較上周下降3.4個百分點；墨爾本的初步清盤率則維持在65.7%。

澳聯儲行長Michele Bullock本周在年底最后一場新聞發布會上明確表示，短期內不會考慮降息。

她指出，董事會甚至沒有討論過降息的可能，反而研究的是何時會 再次加息的條件。

Domain首席經濟學家Nicola Powell認為：“不再有降息預期，會削弱支撐買家信心 的一點動力。這可能會讓房價漲勢略微放緩——我強調的是略微——但影響應該有限。”

Powell指出，自2022年開始加息周期以來，房貸持有人面臨嚴重的負擔壓力，因為 他們正在償還的貸款金額遠高于之前水平。

不過，SQM Research創始人Louis Christopher表示，市場放緩也為買家帶來機會。許多在春季未能賣出的房主希望能在圣誕節前找到買家，因此“與賣方的談判空間會更大”。

他說：“這個時節，賣家往往更愿意在價格上讓步。”

Ray White董事總經理Dan White指出，即便在澳聯儲最新會議之前，市場對利率的預期已發生急劇轉變——從原本期待明年降息，轉向擔憂加息——這一變化自十一月底以來讓房地產市場明顯降溫。

White說：“尤其是在一些主要城市，買家已經到了心理價位的臨界點，不愿再繼續加碼出價，所以整體競爭略有下降。”

“這種加息討論讓競拍者更加謹慎。如果沒有利率的不確定性，市場可能會更活躍。現在很多買家決定暫時觀望，等待明年的動向。”

盡管如此，Ray White仍在布里斯班和陽光海岸的拍賣活動中錄得超過3700萬澳元的房產成交額，共售出二十多處房產。

在悉尼東部的East Lindfield，Ray White的代理人Jessica Cao促成了一幢建于 1930年代、擁有四間臥室的住宅成交，土地面積達967.5平，位于Adelaide Avenue 25號，售價551萬澳元。而在墨爾本東南區，年輕的父母Mark Occhipinti和Loren Deligiorgis則希望利率 不要再次上調。

他們正出售位于Mentone區的一套4室住宅（地址為Williams Street 3/4號），并計劃在其他地區購買新房。

Occhipinti說：“目前來說，利率下降對所有房貸持有人都是最好的選擇。過去加息太快，大家都在努力維持現有收入。如果房貸能有更多緩解，那就太好了。”

與此同時，在其他較小的首府城市市場，布里斯班的初步清盤率升至60.3%，阿德萊德略降至69.7%，而首都領地則微升至59.6%。

Ray White董事總經理Dan White指出，即便在澳聯儲最新會議之前，市場對利率的預期已發生急劇轉變——從原本期待明年降息，轉向擔憂加息——這一變化自十一月底以來讓房地產市場明顯降溫。

White說：“尤其是在一些主要城市，買家已經到了心理價位的臨界點，不愿再繼續加碼出價，所以整體競爭略有下降。”

“這種加息討論讓競拍者更加謹慎。如果沒有利率的不確定性，市場可能會更活躍。現在很多買家決定暫時觀望，等待明年的動向。”

盡管如此，Ray White仍在布里斯班和陽光海岸的拍賣活動中錄得超過3700萬澳元的房產成交額，共售出二十多處房產。

在悉尼東部的East Lindfield，Ray White的代理人Jessica Cao促成了一幢建于 1930年代、擁有四間臥室的住宅成交，土地面積達967.5平，位于Adelaide Avenue 25號，售價551萬澳元。 而在墨爾本東南區，年輕的父母Mark Occhipinti和Loren Deligiorgis則希望利率 不要再次上調。

他們正出售位于Mentone區的一套4室住宅（地址為Williams Street 3/4號），并計劃在其他地區購買新房。

Occhipinti說：“目前來說，利率 下降對所有房貸持有人都是最好的選擇。過去加息太快，大家都在努力維持現有收入。如果房貸能有更多緩解，那就太好了。”

與此同時，在其他較小的首府城市市場，布里斯班的初步清盤率升至60.3%，阿德萊德略降至69.7%，而首都領地則微升至59.6%。

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悉尼華人區四居室引7人激烈競爭！$551萬成交，刷新當地紀錄

Realestate網站報道稱，盡管圣誕節前房拍市場的活躍度有所減弱，但悉尼華人區一處民宅仍以超底價75萬澳元的價格售出，同時刷新了當地的成交價紀錄。

這處四居室房產位于East?Lindfield，占地967平方米，在周六的拍賣會上以551萬澳元的價格成交。

中介表示，底價為480萬澳元，并“合理的”參考了近期的銷售情況。

該房產共吸引7名注冊競拍者，Ray?White?Upper?North?Shore的Jessica?Cao表 示，買家表現出了幾周未見的緊迫感。

“這是我今年最棒的一場拍賣，賣家簡直不敢相信。”

這處位于Adelaide?Ave的房產由業主悉心維護，他們已持房40年之久，但仍保持“原始”狀態，Cao稱“并不奢華”。

551萬澳元的成交價創當地1500平方米以下單層住宅的新紀錄。

與此同時，許多中介報告稱自10月底通脹攀升致短期降息的可能性破滅后，市場熱度開始減弱。

在此之前，市場非常火熱，買家需求遠超供應，購房者不得不增加預算才能買房。

Cooley的Michael?Garofolo表示：“那種害怕錯過的心理正在發生改變。”

他指出，市場依舊強勁，但不再像過去那樣狂熱。11月的掛牌房源數量激增，加上利率前景的變化，使購房者面臨的競爭減少，從而 部分緩解了銷售環境。

Cao表示，上北岸市場逆勢而行。她推測，這可能是因為較富裕買家受利率變化的影響較小，而更實惠地區買家受到的影響更大。

她說：“這個城區的市場非常健康。”

并補充說，本周末是夏季假期前最后一個大型 銷售期。

拍賣師Jason?Keen表示，該房產引發激烈競爭，可能有一些買家急于在圣誕節前買房。

本周，悉尼共有略少于1000套房產參與拍賣，較去年同期增長約20%。

悉尼上周錄得全年最低清盤率，僅為56.1%。前一周為62.5%，在整個春季約為65% 至70%，這表明市場仍較強，但并非“爆發式”增長。

拍賣師Clarence?White表示，目前市場難以定義，因為表現“參差不齊”，有些城區表現良好，另一些則舉步維艱。

他指出，這通常取決于買家承擔了多少債務。“那些要承擔較高房貸的買家受利率變化影響更明顯，他們目前可能最謹慎。”

04

資金延誤致經濟適用房項目 “擱淺”，部分機構被迫放棄

澳大利亞住房局（Housing Australia）首席執行官斯科特?蘭福德（Scott Langford）表示，去年獲批的資金協議遲遲未能落實，將迫使部分社區住房機構放棄部分經濟適用房項目 —— 這些項目已不再具備開發可行性。

蘭福德透露，澳大利亞住房局已簽署 279 份合同，計劃通過 100 億澳元的 “澳大利亞住房未來基金”（Housing Australia Future Fund, HAFF）開發 18650 套社會福利房和經濟適用房。目前該局正與中標機構合作，將其無力推進的項目移交其他機構接手。

“我們預計部分項目會面臨一些難題，比如規劃審批條件的問題、與建筑商或投資者的合作細節敲定問題 —— 畢竟從簽署合同到現在，很多情況都發生了變化，” 他在采訪中表示，“我們正與相關機構合作，尋找替代方案，比如幫他們對接其他合作伙伴來接手項目。”

蘭福德的這番表態，證實了該計劃存在的問題 —— 此前已有開發商抱怨，要在五年內建成 4 萬套社會福利房和經濟適用房，項目要求復雜，推進困難。這也讓該計劃面臨更多批評聲。

“HAFF 基金就是一場災難性的失敗，” 反對黨住房事務發言人安德魯?布拉格（Andrew Bragg）參議員表示，他希望廢除這個被他稱為 “勞民傷財的無用項目” 的住房資助計劃。

“如果第一輪中標項目真的已經在轉手，那納稅人的錢被浪費的程度比我想象的更嚴重。歸根結底，這個計劃推進慢、效率低、成本高，甚至可能存在腐敗問題。”

蘭福德表示，第一輪項目的推進經驗表明，上周啟動的最新一輪招標（計劃再新增 21305 套住房）必須加快項目 “資金落地”（financial close）的速度。

“很明顯，我們能從第一輪中吸取很多教訓，比如加快時間進度、提供更明確的政策保障，” 他說。

蘭福德指出，大多數項目正從 “合同簽署” 階段推進到 “資金落地” 階段，一旦完成就能啟動資金支取。

“部分項目確實存在需要解決的難題，但絕大多數都在按計劃推進，” 他說。

目前尚未有中標機構正式退出項目，蘭福德表示受影響的項目 “寥寥無幾”，但已有其他中標機構在與澳大利亞住房局簽署合同前就被迫退出。

《澳大利亞金融評論》上月報道稱，澳大利亞住房局在第一輪招標中簽署了 177 份合同，低于最初計劃的 185 份。

“澳大利亞還有很多項目已經獲得審批，但開發商由于各種原因目前無法推向市場。”—— 澳大利亞住房局首席執行官斯科特?蘭福德（Scott Langford）

這家聯邦政府機構目前深陷困境 —— 其主席卡羅爾?奧斯汀（Carol Austin）上月因遭到霸凌指控（她本人予以否認）而辭職。該局正試圖完善其管理的新體系，以實現五年內資助建設 4 萬套社會福利出租房和經濟適用出租房的目標。

過去 12 個月，澳大利亞住房局已有四分之一的員工離職，其中不乏在 HAFF 基金推進過程中積累了關鍵經驗的高級員工。當被問及這是否影響了項目推進和流程優化時，蘭福德拒絕回應。

“我們機構有幸擁有一批優秀的人才，此前的變動（尤其是機構重組）是基于崗位調整，而非針對個人，” 他說，“我們也很幸運，有其他有才華的人加入了我們的團隊。”

該機構即將面臨的下一個考驗，是第三輪 HAFF 基金的推進 —— 澳大利亞住房局本周已通過行業簡報會啟動了相關工作。

參加簡報會的行業人士表示，最新一輪中標項目要求在 2029 年 6 月 30 日前投入使用，時間緊迫，這意味著投標人更可能從商業開發商手中購買現成住房，而非自行從零開始建設。

“市場上很多機構都希望能專門開發經濟適用房，” 一位參會者表示，“但現成的商業住房并不完全適合目標居住人群。”

蘭福德則表示，三年半的時間窗口足以讓新項目按時落地，尤其是各州都為社會福利房和經濟適用房項目設立了快速規劃通道。

“澳大利亞公寓的平均建設周期為 2.4 年，” 他說，“所以即使有些項目還沒拿到完整的規劃審批，也還有足夠時間推進。”

他還指出，這一流程還能推動一些商業開發商原本因缺乏預租承諾而擱置的項目。

“澳大利亞還有很多項目已經獲得審批，但開發商由于各種原因目前無法推向市場，而 HAFF 基金可能成為推動這些項目落地的契機，” 他說。

HAFF 基金資助的大多數項目在建成后，將在 25 年的計劃期內獲得每年持續的補貼 —— 即 “可用性補貼”（availability payment）。

25 年補貼到期后，這些住房可能會被出售到私人市場，意味著它們將退出經濟適用房領域。因此，一些倡導者呼吁，在最新一輪招標中，應優先選擇那些計劃在補貼到期后仍將住房用于經濟適用出租和社會福利出租的機構。

蘭福德希望大部分住房能繼續留在經濟適用房體系中，但他表示第三輪 HAFF 基金可以采用多種運作方式，他必須在兩者之間尋求平衡。

他解釋說，一種方案是減少對 “25 年后可獲得資本增值的住房” 的補貼 —— 這樣可能用現有資金開發更多住房；另一種方案是增加對 “25 年后仍由機構保留的住房” 的補貼。

“關鍵在于平衡：一方面要在當下 25 年周期內建設盡可能多的住房，另一方面要考慮 25 年后的長期價值，這兩者之間始終存在需要權衡的張力。”

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