善意承租抵押房，拍賣時租賃權可否滌除？

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案情簡介

申請執(zhí)行人某銀行與被執(zhí)行人張某某存在金融借款合同糾紛，生效民事判決確認張某某應向某銀行償還本金及利息共計100余萬元。因張某某未按期履行還款義務，某銀行向法院申請強制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，法院依法查封了張某某名下用于抵押借款的商業(yè)房產(chǎn)（已辦理抵押登記），并擬啟動司法拍賣程序。拍賣公告階段，案外人李某向法院提出執(zhí)行異議，稱其與張某某于2023年5月簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃案涉房產(chǎn)經(jīng)營便利店，租期5年，已一次性支付前3年租金15萬元，簽訂合同時不知曉房產(chǎn)已設立抵押，并且根據(jù)經(jīng)營需要，對該商業(yè)房進行再次裝修花費10萬余元。李某主張依據(jù)“買賣不破租賃”原則，其租賃權應受保護，請求法院停止拍賣或帶租拍賣。某銀行辯稱，案涉房產(chǎn)抵押登記時間為2022年4月，早于租賃合同簽訂時間，抵押權設立在先，李某的租賃權不能對抗已登記的抵押權，請求法院滌除租賃關系后依法拍賣。

法院審理

法院經(jīng)審理認為，案涉房產(chǎn)抵押登記手續(xù)合法有效，抵押權設立時間（2022年4月）明確早于租賃合同簽訂時間（2023年5月）；張某某在出租房產(chǎn)時未向李某如實告知抵押事實，李某確系善意承租人，但即便其善意，也難以對抗在先設立的抵押權，且未提供證據(jù)證明租賃關系存在不影響抵押權實現(xiàn)的情形。

依據(jù)相關法律規(guī)定，法院作出如下裁決：一、駁回案外人李某的執(zhí)行異議，認定其租賃權不得對抗在先設立的抵押權；二、法院依法滌除案涉房產(chǎn)上的租賃關系，恢復該房產(chǎn)無權利負擔狀態(tài)后進行司法拍賣；三、告知案外人李某可就租賃關系終止造成的損失，另行向出租人張某某主張違約責任。

最終，案涉房產(chǎn)通過司法拍賣成交，新買受人依法取得房產(chǎn)所有權并要求李某限期騰退，李某在法定期限內(nèi)完成搬遷，后另行起訴張某某要求賠償租金損失及搬遷費用。

法官說法

本案爭議的焦點為案涉房產(chǎn)“先抵押后出租”，承租人李某不知情的情況下，房產(chǎn)拍賣成交后，新所有權人能否對抗原租賃關系，李某是否需騰退房屋？依據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百零五條規(guī)定，“抵押不破租賃”僅適用于租賃權設立在先的情形。若抵押權已先設立且完成登記，后續(xù)成立的租賃權即便承租人是善意，也不得對抗該抵押權。同時結合《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》相關規(guī)定，房屋出租前已設立抵押權的，抵押權人實現(xiàn)權利時，租賃關系無法對抗執(zhí)行，善意承租人也需配合房產(chǎn)拍賣及清戶騰退。

首先，“買賣不破租賃”原則的適用有法定限制，核心在于權利設立的先后順序。抵押權設立前，抵押財產(chǎn)已出租并轉移占有的，原租賃關系不受抵押權影響；反之，若抵押權已在先設立且完成登記，租賃關系不得對抗該抵押權，這一規(guī)則是物權優(yōu)先效力的體現(xiàn)。

其次，先抵后租情形下，租賃權是否需要滌除，關鍵看其是否影響抵押權實現(xiàn)。本案中，李某的租賃期限長達5年且已一次性支付部分租金，會降低房產(chǎn)拍賣吸引力、影響成交價格，實質阻礙債權實現(xiàn)，故需依法滌除。

再次，善意承租人的合法權益仍受保護。雖然租賃權不能對抗抵押權，但出租人未履行如實告知義務導致承租人損失的，承租人可通過另案訴訟主張違約責任，要求返還剩余租金，賠償搬遷費等合理損失。

最后，提醒市場主體：被執(zhí)行人不得通過隱瞞抵押事實出租財產(chǎn)規(guī)避執(zhí)行；承租人簽訂租賃合同前，應主動核查房屋抵押登記信息，避免因權利沖突遭受不必要的損失。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第四百零五條 抵押權設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。

《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條 拍賣財產(chǎn)上原有的擔保物權及其他優(yōu)先受償權，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應當優(yōu)先清償擔保物權人及其他優(yōu)先受償權人的債權，但當事人另有約定的除外。

拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的實現(xiàn)有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。

《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條 租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。