山西省物業管理條例修訂，這些問題你一定關心→

2026年1月1日起

新修訂的《山西省物業管理條例》將正式施行

業主的權利和義務有哪些？

物業服務內容怎樣明確？

物業服務收費行為怎樣規范？

這些內容你一定關心

物業服務用房

未經業主共同決定

不得改變用途

第十條建設單位應當按照國家規定標準，在物業服務區域內配置物業服務用房。物業服務用房應當具備水、電、暖、網絡、通風、采光等基本使用條件。

物業服務用房依法屬于全體業主共有。未經業主共同決定，任何單位和個人不得買賣、出租或者抵押物業服務用房，不得改變其用途。

業主委員會或者物業管理委員會辦公用房從物業服務用房中調劑。

業主有權選聘和解聘

物業服務企業

第十二條下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

業主委員會不得

索取、收受利害關系人的

財物或者其他利益

第十九條業主委員會及其成員不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業主共有財產；

（二）抬高、虛增、截留由業主共同支付的建筑物及其附屬設施的維修費用等；

（三）索取、收受建設單位、物業服務企業或者利害關系人的財物或者其他利益；

（四）要求物業服務企業減免其物業費、停車服務管理費等；

（五）泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動；

（六）轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料；

（七）擅自使用業主大會、業主委員會印章；

（八）拒不執行業主共同決定的事項；

（九）其他違反法律、法規規定或者侵害業主合法權益的行為。

業主委員會成員違反前款規定的，由業主委員會三分之一以上成員或者百分之五以上的業主提請業主大會決定是否終止其成員資格。成員出現空缺時，應當及時補選。

竣工未售/未交付

物業費由建設單位承擔

第二十八條已竣工驗收合格但尚未出售或者尚未交付的物業，物業費由建設單位承擔。

出售物業交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業費，由業主承擔，商品房買賣合同另有約定的除外。

新建物業自首套物業交付一年內，縣級以上人民政府物業管理主管部門應當組織街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居（村）民委員會、業主代表對物業服務等級達標情況進行實地核查，根據核查結果重新核定服務等級，并督促物業服務企業執行與服務等級對應的收費標準。

物業服務企業應當

制定安全防范制度和應急預案

第三十五條物業服務企業應當按照有關法律、法規規定和物業服務合同約定，制定安全防范制度和應急預案，采取合理措施保護業主、物業使用人的人身、財產安全。

物業服務企業應當對物業服務區域內的樓體外立面、消防設施、窨井蓋、車輛停放場所、電梯、二次供水設施等重點部位和重要設施設備進行日常巡查。巡查中發現安全隱患的，物業服務企業應當及時設置警示標志，采取措施排除隱患；發現重大安全隱患或者發生突發事件的，物業服務企業應當及時采取應急措施，通知相關業主、物業使用人，并按照規定向物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府、負有安全監督管理職責的部門以及負有維修養護責任的供電、供水、供熱、氣等專業經營單位報告，協助做好相關工作。

業主可以自行管理物業

也可委托物業服務企業管理

第三十二條業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業管理。委托管理的，一個物業服務區域應當由一個物業服務企業提供物業服務。物業服務企業應當具有相應的專業技術人員，具備為業主提供專業服務的能力。

物業服務企業將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。

物業服務企業不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

物業不得無故阻止

郵件投送、網約配送等

相關人員、車輛進入

第三十七條物業服務企業應當為業主、物業使用人的郵件投送、網約配送、家政服務等提供便利，不得無故阻止相關人員、車輛進入物業服務區域。

進入物業服務區域的人員、車輛應當遵守時間、路線、停靠區域等相關管理規定。

物業應當定期

聽取業主的意見和建議

第四十條物業服務企業應當按照法律、法規規定和物業服務合同約定提供物業服務，并遵守下列規定：

（一）提供的物業服務符合國家和本省的標準、規范，不得低于合同約定的服務等級或者質量標準；

（二）及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項；

（三）定期聽取業主的意見和建議，每半年至少開展一次業主滿意度測評，接受業主監督；

（四）及時處理有關投訴，改進和完善服務；

（五）對違反有關治安、環保、消防等法律、法規的行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告有關部門并協助處理；

（六）對業主、物業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告業主委員會或者物業管理委員會；

（七）不得泄露、非法使用在物業服務活動中獲取的業主、物業使用人信息；

（八）做好物業維修、養護、服務費用收支等記錄，形成物業服務資料和檔案，并妥善保管；

（九）配合有關部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府和居（村）民委員會做好物業管理相關工作。

物業向業主提供服務

應當實行明碼標價

第四十七條物業服務企業向業主提供服務，應當實行明碼標價。物業費應當區分不同物業性質、服務類別，遵循合理公開、質價相符的原則，實行政府指導價和市場調節價。業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業費。

住宅小區前期物業和保障性住房的物業費實行政府指導價，由設區的市人民政府制定等級基準價和浮動幅度。縣級以上人民政府物業管理主管部門認定物業服務企業提供的服務未達到合同約定的服務等級的，應當在五日內重新核定其服務等級，并督促物業服務企業執行與服務等級對應的收費標準。

業主選聘物業服務企業的，物業費實行市場調節價。業主與物業服務企業可以參考政府指導價，在物業服務合同中約定收費標準。

禁止物業擅自

擴大收費范圍

提高收費標準

第四十八條物業費包括物業共用部位、共用設施設備等共有部分的日常運行和維護、綠化養護、清潔衛生、秩序維護等費用以及業主同意的其他費用。電梯運行維護費、停車服務管理費由業主與物業服務企業按照國家和本省有關規定，在物業服務合同中約定收費標準和服務內容。

物業服務企業不得違反法律、法規規定和物業服務合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費。

物業不得采取

停供水電熱氣等方式

催交物業費

第四十九條業主應當按照約定向物業服務企業支付物業費。物業服務企業已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務企業可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務企業可以申請調解、仲裁或者提起訴訟。物業服務企業不得采取停止供電、供水、熱、供氣等方式催交物業費。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業費的，從其約定，業主承擔連帶交納責任。

專業經營單位

服務到最終用戶

并收取費用

第五十一條物業服務區域內，專業經營單位應當服務到最終用戶，并向最終用戶收取有關費用。

專業經營單位委托物業服務企業代收有關費用的，雙方應當簽訂委托協議，明確委托事項和費用支付的標準與方式。物業服務企業不得向業主、物業使用人收取手續費等額外費用。

規定物業服務區域內禁止的行為

第五十二條物業服務區域內禁止下列行為：

（一）擅自拆除、改變建筑物承重結構、主體結構等影響建筑結構和安全的行為；

（二）違法搭建建筑物、構筑物或者挖掘地下空間；

（三）擅自拆改供電、供水、排水、供熱和供氣等設施；

（四）違規存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質，或者存放、鋪設超負荷物品；

（五）在非指定位置堆放、傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（六）占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設施等共用設施設備；

（七）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；

（八）擅自改變按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途；

（九）違反規定出租房屋；

（十）在公共門廳、疏散通道、樓梯間、安全出口以及其他不符合消防安全要求的場所停放電動自行車、電動摩托車或者為其充電；

（十一）攜帶電動自行車、電動摩托車或者其電池進入電梯轎廂或者入戶充電，違反用電安全要求私拉電線充電；

（十二）制造超過規定標準的噪音、振動；

（十三）從建筑物中拋擲物品；

（十四）違反規定飼養動物；

（十五）法律、法規和臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。

發現前款規定行為的，可以向業主委員會或者物業管理委員會、物業服務企業反映，也可以向有關部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府報告或者投訴。

規范業主

裝飾裝修房屋的程序

第五十三條業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，簽訂裝飾裝修管理協議，并配合其進行必要的現場檢查。裝飾裝修管理協議應當明示裝飾裝修活動的作業時間、禁止行為和注意事項。

物業服務企業應當加強裝飾裝修活動的巡查檢查，對違法違規行為及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，立即報告有關部門。

明確車位、車庫的

產權性質及管理要求

第五十四條規劃或者設置的車位、車庫，應當明確產權性質，不得占用消防車通道、疏散通道、安全出口，不得影響其他車輛和行人正常通行。未經竣工驗收或者驗收不合格的車位、車庫，不得投入使用。

物業服務區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區域內業主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地設置的車位、車庫，屬于全體業主共有，其設置、分配、管理、收費等事項由業主共同決定。出租車位、車庫的收益歸全體業主所有，并在物業服務區域內顯著位置公示。

建設單位應當

按國家規定

承擔物業保修責任

第五十六條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

保修期限和保修范圍內出現物業質量問題的，物業服務企業應當及時通知建設單位。建設單位應當通知施工單位進入現場核查情況，予以修復。建設單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進行保修的，應當另行委托其他單位修復。

建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，業主、物業服務企業可以向縣級以上人民政府物業管理主管部門投訴。

業主應當按照規定

交存首期

住宅專項維修資金

第五十七條業主應當按照規定交存首期住宅專項維修資金。房屋分戶賬內的資金余額不足首期交存額百分之三十的，業主應當及時續交。

房屋所有權轉移的，住宅專項維修資金分戶賬中結余資金隨房屋所有權轉移；因拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，住宅專項維修資金分戶賬中結余資金應當退還業主。

物業保修期滿后，共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造需要使用住宅專項維修資金的，按照國家和本省住宅專項維修資金管理相關規定執行。

依法應當由建設單位、物業服務企業、專業經營單位和相關責任人承擔的費用，不得從住宅專項維修資金中列支。

利用業主共有部分經營

須業主共同決定

公共收益歸業主共有

第五十八條利用物業服務區域內業主共有部分從事經營活動的，應當由業主共同決定，并在物業服務區域內顯著位置公告，產生的公共收益歸業主共有。公共收益應當單獨列賬、妥善保管，按照業主的共同決定使用，任何單位和個人不得挪用、侵占。

業主委員會或者物業管理委員會成立后，建設單位、物業服務企業應當及時將代為保管的公共收益結余轉入其專用賬戶。

經業主共同決定，可以委托第三方審計機構對公共收益的收支情況進行審計。審計結果應當在物業服務區域內顯著位置公示。來源丨山西新聞聯播