下降兩位數(shù)！樓市調(diào)整，再次進(jìn)入深水區(qū)

文/言叔

12月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了11月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，看完之后我只想說兩個(gè)字：扎心！

最關(guān)鍵的是，調(diào)整力度還在加深。

結(jié)論就一句話：

調(diào)整進(jìn)入了深水區(qū)。

01

先看最扎心的數(shù)據(jù)。

國家統(tǒng)計(jì)局披露，1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78591億元，同比下降15.9%；其中住宅投資60432億元，下降15.0%。

我不斷強(qiáng)調(diào)過，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速反映的是一級市場的拿地與開工情況，這一數(shù)值自2022年4月份轉(zhuǎn)負(fù)以來，就一直沒有回過正。

今年一季度，調(diào)整幅度有所收窄，但4月份再次回到了兩位數(shù)下行狀態(tài)，之后跌幅不斷擴(kuò)大。到11月份，跌幅已經(jīng)擴(kuò)大至年內(nèi)最大，也是本輪房地產(chǎn)全面調(diào)整以來的最大幅度。

按照目前的數(shù)據(jù)與跌幅趨勢來看，今年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大概率跌破8.5萬億。

財(cái)政部公布的賣地收入數(shù)據(jù)，更是讓人倒吸一口涼氣。

財(cái)政部披露的數(shù)據(jù)顯示，我們的賣地收入見頂于2021年，當(dāng)年全國土地出讓收入8.7萬億。2022年跳水至6.69萬億元，2024年降至48699億元，相比于2021年的高點(diǎn)，下降了44%。

今年前10個(gè)月賣地收入進(jìn)一步降至24982億元，全年賣地收入大概率跌破3萬億。

這是什么概念？

從8.7萬億到3萬億，短短三年時(shí)間，地方政府的"錢袋子"縮水了65%！

02

第二個(gè)讓人心驚的數(shù)據(jù)是商品房銷售額。

國家統(tǒng)計(jì)局披露，1-11月份新建商品房銷售面積78702萬平方米，同比下降7.8%；新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%。

自2021年以來，商品房銷售面積與銷售額一直在下跌，也從未回正過。

去年跌幅在不斷收窄，到今年春節(jié)月份，跌幅收窄至10%以內(nèi)。

但今年4月份是分水嶺，從4月份開始無論是商品房銷售面積還是銷售額，跌幅均在擴(kuò)大。

銷售額跌幅終于在11月份再次進(jìn)入了兩位數(shù)下降狀態(tài)，這是今年內(nèi)首次。

全國商品房銷售面積和銷售額同樣是在2021年見頂，2022年跳水至"雙13"，2023年跌至"雙11"。

2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

以此估算，今年全年商品房銷售面積與銷售額會(huì)跌破"雙9"，進(jìn)入"雙8"。也即商品房銷售面積降至8億多平方米，銷售額降至8萬多億元。

分大區(qū)域來看，東部、中部、西部、東北，無論是房地產(chǎn)投資、商品房銷售面積還是銷售額，調(diào)整幅度都在逐漸加深。

前11個(gè)月，房地產(chǎn)投資東北跌幅最大，同比下跌了25.9%。

其次是東部、中部，跌幅都在兩位數(shù)以上。前11個(gè)月商品房銷售面積與銷售額，均是東部跌幅最大，而且都是兩位數(shù)下行。

03

從上面的數(shù)據(jù)還可以看到，目前商品房銷售額下降速度與幅度，遠(yuǎn)大于商品房銷售面積。

其在現(xiàn)實(shí)世界的投影，便是房價(jià)調(diào)整速度在加快、加深。

和銷量轉(zhuǎn)折點(diǎn)一樣，也是從4月份開始。

國家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，2024年4月，新房價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量為22個(gè)，較上月減少2城；下跌城市有45個(gè)，較上月增加4城。

二手房價(jià)格方面，有5城房價(jià)環(huán)比上漲，較上月減少5城；下跌城市64個(gè)，較上月增加8城。

到了11月份，70個(gè)大中城市中，新房環(huán)比上漲城市數(shù)量8個(gè)，比上月多2個(gè)，合肥、襄陽環(huán)比領(lǐng)漲全國，無錫領(lǐng)跌。二手房價(jià)格無論環(huán)比還是同比，繼續(xù)全線下降，其中揚(yáng)州、北京領(lǐng)跌全國。

底，何時(shí)出現(xiàn)？

從目前的數(shù)據(jù)和形勢來看：商品房銷量可能快要見底，但房價(jià)仍看不到止跌的跡象。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對房地產(chǎn)的表述是：

著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。

深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)"好房子"建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

與去年提法相同的是，明年鼓勵(lì)回購商品房用于保障房，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。最大的不同在于：沒有再提及"止跌"。

沒有再提及止跌，可能暗含的意思是，經(jīng)歷了今年的大調(diào)整后，我們的商品房銷量差不多要進(jìn)入筑底階段了。

按照前11個(gè)月的銷量規(guī)模與跌幅來看，今年全年商品房銷售面積和銷售額大概率會(huì)跌至"雙8"。“雙8”，可能就是樂觀預(yù)測下的底，不樂觀的話，也最多跌至"雙7"。

畢竟，房子折舊帶來的改善型需求，以及仍有一些的增量需求，差不多要與當(dāng)下的銷量進(jìn)入動(dòng)態(tài)平衡。

04

回顧歷史，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過多次調(diào)整，但這次真的不一樣了。

過去的調(diào)整，往往是政策調(diào)控導(dǎo)致的短期波動(dòng)，市場很快就能恢復(fù)。但這次是供需關(guān)系的根本性變化。

從需求端看，人口紅利正在消退，城鎮(zhèn)化速度放緩，住房需求從"有沒有"轉(zhuǎn)向"好不好"。

從供給端看，過去幾十年積累的庫存需要時(shí)間消化，開發(fā)商的高杠桿模式難以為繼。

更重要的是，政策思路也在發(fā)生變化。從過去的"穩(wěn)房價(jià)"轉(zhuǎn)向現(xiàn)在的"穩(wěn)市場"，從需求端調(diào)控轉(zhuǎn)向供給端改革。

中央提出的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，核心是"租購并舉"，加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求，支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。

這意味著房地產(chǎn)市場正在從過去以投資為主導(dǎo)的模式，轉(zhuǎn)向以居住為主導(dǎo)的新模式。

這個(gè)過程必然是痛苦的，但也是必要的。

房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，最受沖擊的是地方政府財(cái)政。賣地收入從8.7萬億跌到3萬億，這個(gè)缺口怎么補(bǔ)？

從各地實(shí)踐來看，主要有幾個(gè)方向：

一是盤活存量資產(chǎn)，加大基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行力度；

二是發(fā)展產(chǎn)業(yè)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)；

三是中央轉(zhuǎn)移支付，加大對困難地區(qū)的支持力度。

但最根本的還是要擺脫對土地財(cái)政的依賴，建立可持續(xù)的地方財(cái)政體系。

這個(gè)過程會(huì)很痛苦，但也是必經(jīng)之路。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。