降息后美國樓市更理性？2026或迎“大重置”，但市場分化仍在

隨著美聯儲進入降息通道，美國房地產市場預期將迎來喘息之機。

根據房地美（Freddie Mac）最新數據，自10月中旬以來，美國30年期房屋抵押貸款利率持續維持在6.3%以下，最新數據為6.22%，呈現穩中趨緩態勢

美國房地產經紀平臺Redfin在其本月發布的年度展望報告中稱，2026年，美國房地產市場可能迎來一次“大重置”。住房銷售有望逐步回升，價格漸趨正常化，可負擔性也將緩慢改善。但報告也同時提醒，對許多年輕購房者而言，擁有住房的夢想“仍遙不可及”。

總部位于吉隆坡的亞洲房產科技集團居外IQI（Juwai IQI）聯合創始人兼集團首席執行官安薩里（Kashif Ansari）接受第一財經記者采訪時表示，當前美國樓市正呈現出“整體放緩，但強勢區域依然堅挺”的格局。

“盡管按揭利率已停止上升，但長期維持在高位，確實導致全美購房情緒有所降溫，表現為成交周期延長、房價漲幅回落至近兩年低點。然而這并不意味市場轉冷，反而折射出市場正在回歸一種更為理性、真實的節奏。”他稱。

美國樓市分化態勢明顯

“從一線經紀人的反饋來看，這種分化現象非常明顯。”安薩里表示，如紐約曼哈頓整體交易雖顯疲軟，但戶型稀缺、采光優越、品質出色的房源仍常引發多方競價，全現金買家出價高于掛牌價的情況并不少見。而新澤西、華盛頓都會區等更可負擔的區域，因潛在買家群體更大，優質物業往往迅速被市場吸納。佛羅里達州則呈現出另一種趨勢，疫情后過熱的市場逐步回歸理性，漲幅趨緩，投資者比例下降，本地剛需成為支撐市場的主力，整體走向更趨平穩。

安薩里總結認為：“美國已進入一個更為明確且可能持續的分化周期。高利率雖壓制了全美市場的整體熱度，但真正具備地段、通勤和學區資源優勢的房產依然表現強勁，依賴投資需求支撐的次級市場則需要更長時間進行調整。”

在加州，樓市交易依然活躍。深耕北加州市場二十年的加州佩隆居地產（Pellego）合伙人甄勇斌（Barry Zhen）向第一財經記者表示：“2025年第四季度，灣區市場并未冷卻，凡是位置佳、學區好、房屋狀況不差的房產，多數仍會收到多份報價，并以超過掛牌價成交。真正出現折價的多為需要大幅修繕的老舊大戶型或公寓類產品。當前，公寓庫存已累積至4.5個月（即待售房源數量需要4.5個月才能消化完畢），成交價較去年下降3%至7%。”

他舉例稱，在舊金山市知名的諾伊谷，一處掛牌價249.5萬美元的單戶房型最終以高出掛牌價15.5萬美元的價格售出。這套房子最終收到7份報價，而獲勝的買家是一位能以全現金購入的谷歌高級工程師。

紐約州的分化態勢較為顯著。紐約明星地產經紀公司Serhant的經紀人Amy Wang告訴第一財經記者：“新澤西州那些價格更親民的房源目前依然緊俏，因為更多家庭具備購買能力。而曼哈頓市場近兩年整體偏弱，除非房源極為搶手，否則若賣家不愿降價，交易很難達成。”

她稱：“我最近剛協助一位客戶完成購房交易。這對夫婦在百老匯附近工作，家庭條件較好，在外州還擁有一棟獨立屋，為方便通勤最終在曼哈頓上西區又購置了一套一居室公寓。盡管當前曼哈頓整體偏向買方市場，買家出價不算激進，但這套房子因采光優越，仍引發了多位買家競爭。我們最終憑借全現金支付，并出價高于掛牌價幾萬美元，才成功競得。”

美國南部的佛羅里達州呈現明顯放緩態勢。佛羅里達州蓋恩斯維爾市藍鏈房產（Blue Link Realty）經紀人溫迪（Xiaoxia Wei）對第一財經記者表示，該州樓市自疫情后的2022年起便顯著降溫。

“過去兩年，佛州房價整體呈回落趨勢，成交周期也相應拉長。投資者明顯減少，只有剛需買家的需求相對穩定。雖然整體市場表現不算差，但確實沒有了疫情時期那種異常火爆的局面。”她回憶稱，疫情期間市場過熱，每周都在帶看、搶房，甚至無暇照顧家庭，現在市場節奏已恢復正常，周末也能休息。

對于投資客減少的原因，溫迪表示，最關鍵在于利率高企。疫情期間按揭利率僅約2.75%，當時房產不僅升值快，租售比也相當可觀，吸引大量投資客入市。如今利率普遍升至5.6%到6%之間，且根據信用評分、貸款用途不同可能更高。許多投資者測算后發現，利潤空間被壓縮，因此購房意愿下降。

另外，根據佛羅里達州出臺的新規，只有美國公民或綠卡持有者才能持有多套房產，外國買家原則上只能購買一套用于自住的物業，不得購入投資性房產。同時，部分國家買家受到購房限制，這些政策進一步抑制了投資需求。

2026年市場溫和復蘇

從國際投資者的視角觀察，安薩里稱，美國樓市正在經歷顯著變化。2025年，美國已跌出亞洲買家海外置業目的地的前五名，降至多年來的最低位。

“高融資成本、政策不確定性以及區域表現差異過大，促使許多亞洲買家轉向預期更為穩定的市場。”他稱，但若不依賴美國本地貸款、能夠以全現金方式購置房產，這類買家能夠更從容地與賣方談判，專注真正具備保值增值潛力的資產，如核心城區、供應緊缺的社區以及優質學區房等。與過去兩三年市場的狂熱相比，當前環境更有可能以合理估值購得長期價值較高的物業。

關于未來走勢，全美房地產經紀人協會（NAR）最新預測顯示，2026年現房成交量將上升約14%，房價小幅上漲約4%，按揭利率逐步回落至6%附近。

安薩里表示：“預計市場不會出現急漲或急跌，而是走向溫和復蘇。NAR的整體判斷與我們觀察到的情況一致，只要就業基礎保持穩健，市場將逐步改善，但復蘇依然是結構性、分區域推進的。簡言之，2026年美國樓市會向好發展，但并非全面回暖，優質區域會率先復蘇，其他地區隨后緩慢跟進。”

Redfin在其最新年度展望報告中則稱，從2026年開始，收入增長將自2008年金融危機以來首次在較長時間內持續快于房價增長，每月住房支出增速將落后于工資增長，后者預計穩定在4%左右。抵押貸款利率預計將降至6%左右的低位，低于2025年6.6%的平均水平；現有房屋銷售量將比2025年底增長3%；房屋銷售價格中位數漲幅僅約為1%，低于今年的2%。

不過，Redfin也提醒，盡管住房可負擔性有所改善，足以吸引部分觀望者重回市場，但對許多潛在買家而言，購房仍然遙不可及。所謂“Z世代”和年輕家庭將繼續承受高生活成本的壓力，其中不少人或將轉向非傳統的居住方式以應對住房負擔。該機構還預測，美國總統特朗普可能會宣布全國住房緊急狀態以提升住房可負擔性，兩黨其他政界人士亦將推出更多相應政策。

但報告同時強調：“唯一能改善住房可負擔性的只有時間。疫情期間住房成本飆升速度遠快于收入增長，雖然明年起工資增速有望超過房價，但我們預計住房市場仍需大約五年時間才能恢復到某種程度的常態。”

美國房地產信息服務平臺Zillow也給出溫和預測，認為2026年房屋價值將上漲1.2%，現有房屋銷售量預計達到426萬套，較2025年增長4.3%，可負擔性改善將帶動更多需求回歸市場。“住房市場在2026年會進入一個更健康的狀態，購房者會看到更多的喘息空間，賣家也將受益于價格穩定和更穩定的需求。”

位于美國華盛頓特區的長榮地產（Evergreen Properties）副總經理陳宏明（Eric Chen）對第一財經稱：“我們對未來的房市總體還是有信心的。雖然利率在下降，但我們認為不會再出現像過去那種極端的賣方市場或買方市場。原因在于，當前的利率和庫存情況都比過去幾年更穩定，市場已經回到更健康的狀態。但房市也不太可能回到過去五年甚至七八年前那樣過火、過熱的時期，未來更可能是一個穩健、可持續的節奏。”