逆勢(shì)進(jìn)擊，招商蛇口在北京打出高端局

2025年，進(jìn)入最后的倒計(jì)時(shí)階段。

這一年房地產(chǎn)企業(yè)過得并不容易。光大證券報(bào)告顯示，百?gòu)?qiáng)房企1~11月全口徑銷售金額、權(quán)益銷售金額分別為3.02萬(wàn)億元、2.2萬(wàn)億元，同比分別下降18.8%、18.9%。

在行業(yè)整體銷售規(guī)模收縮的背景下，能夠穩(wěn)住基本盤的企業(yè)是極少數(shù)，逆市提升者更是鳳毛麟角。招商蛇口北京公司（以下簡(jiǎn)稱“招商北京”）是其中之一。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，招商北京2025年1~11月全口徑銷售金額178.5億元，位列北京房地產(chǎn)企業(yè)第五位。這一業(yè)績(jī)，比2022年同期增加了20余億元，排名上升了6位。

“黑天鵝之父”塔勒布，在《反脆弱》中表達(dá)過一個(gè)觀點(diǎn)：未來(lái)是非線性，演化過程是高度復(fù)雜、不確定的，贏得未來(lái)不是靠預(yù)測(cè)和規(guī)劃，而是自身的穩(wěn)定性和反脆弱能力。

具體到地產(chǎn)行業(yè)，一家房企是否真的優(yōu)秀，關(guān)鍵是看其在行業(yè)調(diào)整階段時(shí)的穩(wěn)定性和持續(xù)性。就這一點(diǎn)而言，招商北京無(wú)疑是優(yōu)秀的。

自2016年以來(lái)，招商蛇口蟄伏北京，減緩拿地動(dòng)作，項(xiàng)目入市、銷售金額隨之減少。而在近兩年新管理層上任后，招商蛇口在北京開始蘇醒，在一眾頭部國(guó)央企和實(shí)力外來(lái)者中逆勢(shì)進(jìn)擊，重返市場(chǎng)頭部。

尤其是在2025年這一年里，招商北京在通州上演了“三盤熱銷神話”，更以大興、豐臺(tái)、石景山、通州四區(qū)銷冠的戰(zhàn)績(jī)，將“盤盤熱銷”從偶然變?yōu)槌B(tài)。它不僅用產(chǎn)品與服務(wù)打動(dòng)購(gòu)房者，更以對(duì)城市發(fā)展的精準(zhǔn)預(yù)判、對(duì)運(yùn)營(yíng)邏輯的深刻踐行，證明了一家頭部央企在城市進(jìn)化中的壓艙石作用。

這不僅是招商北京的年度答卷，更是中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入“運(yùn)營(yíng)為王”時(shí)代，一家企業(yè)以遠(yuǎn)見與行動(dòng)給出的城市答案。

“招商現(xiàn)象”

吉姆·柯林斯在管理學(xué)名著《基業(yè)常青》中曾談到，判斷一個(gè)公司是否成功有三個(gè)要素：一是清晰的戰(zhàn)略；二是堅(jiān)定的行動(dòng)；三是一個(gè)謙遜且韌性的領(lǐng)導(dǎo)者。

對(duì)招商而言，在競(jìng)爭(zhēng)充分的北京市場(chǎng)，如何穩(wěn)而快地生長(zhǎng)，保持持續(xù)領(lǐng)先身位，關(guān)鍵之一在于區(qū)域布局的戰(zhàn)略眼光。這一點(diǎn)，在通州體現(xiàn)得尤為明顯。

在“雙限”政策解除前，通州曾被視為北京樓市的“價(jià)值洼地”——土地市場(chǎng)低迷，多數(shù)地塊底價(jià)成交，周邊項(xiàng)目因長(zhǎng)期滯銷陷入“降價(jià)也難賣”的困局。此時(shí)，招商蛇口回歸北京市場(chǎng)后拿下的第一塊地——通州東小馬地塊，并未收獲太多期待。“周邊項(xiàng)目賣了五六年還剩一半庫(kù)存”“通州客戶被限購(gòu)鎖死，誰(shuí)來(lái)接盤?“業(yè)界質(zhì)疑聲不絕于耳。

招商通州三盤斷層領(lǐng)先

但招商北京看到的卻是另一重邏輯。

通州作為城市副中心，其“行政+文化+國(guó)際交往”的核心定位從未動(dòng)搖，雙限只是階段性政策，隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)與配套落地，需求釋放只是時(shí)間問題。更重要的是，區(qū)域內(nèi)缺乏真正匹配改善客群的高品質(zhì)產(chǎn)品，這是“冷門“背后的“空白機(jī)遇”。

2024年璀璨公元首開，以16億元銷售額打響頭炮，此后持續(xù)領(lǐng)跑通州網(wǎng)簽金額、面積、套數(shù)“三冠王”。如今項(xiàng)目?jī)H剩十余套房源，基本已宣告清盤。

璀璨公元實(shí)景圖

璀璨公元的成功，讓招商北京堅(jiān)定了深耕區(qū)域的決心。2024年至2025年，其在通州接連推出云璟攬閱、朝棠攬閱，以“攬閱系”產(chǎn)品矩陣進(jìn)一步放大區(qū)域熱度。

云璟攬閱以“小而美”的精準(zhǔn)定位，開盤10個(gè)月去化近90%，實(shí)現(xiàn)“當(dāng)年開盤即尾盤”的成績(jī)；朝棠攬閱則以“北京絕無(wú)僅有的69平方米小三房”擊中市場(chǎng)痛點(diǎn)，4個(gè)月網(wǎng)簽超500套，去化率55%，7、8月單月銷售額一度登頂北京樓市榜首。

截至目前，上述三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)網(wǎng)簽近1400套，相當(dāng)于通州上半年新房成交量的總和，若僅計(jì)算三盤2025年的網(wǎng)簽數(shù)，意味著通州每網(wǎng)簽3套房，就有1套出自招商蛇口。這一成績(jī)不僅讓招商北京在通州市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提升，更徹底激活了區(qū)域價(jià)值。2025年通州土地拍賣中，多宗地塊觸頂搖號(hào)，樓面價(jià)較璀璨公元拿地時(shí)上漲20%，印證了招商北京“先于市場(chǎng)半步”的戰(zhàn)略眼光。

更難得的是，招商北京的“銷冠基因”，絕非局限于通州。

2025年上半年，招商北京在大興、豐臺(tái)、石景山連續(xù)斬獲三區(qū)銷冠：招商璽穩(wěn)坐大興銷冠，招商臻園登頂豐臺(tái)，元璽領(lǐng)跑石景山；此外，璀璨時(shí)代剩余160余套，去化率近80%，遠(yuǎn)超同區(qū)域項(xiàng)目。截至目前，招商北京在京在售項(xiàng)目幾乎“盤盤熱銷”，形成一張覆蓋主城區(qū)的“熱銷地圖”。

這份成績(jī)的背后，是招商北京對(duì)北京城市格局的深度理解。從副中心的產(chǎn)城融合，到城南行動(dòng)計(jì)劃的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，再到西山-永定河文化帶的生態(tài)價(jià)值，每個(gè)區(qū)域都有獨(dú)特的成長(zhǎng)邏輯，而招商北京總能精準(zhǔn)捕捉“價(jià)值兌現(xiàn)前夜“的機(jī)遇，以“先一步布局“搶占先機(jī)。

三維驅(qū)動(dòng)

在理性冷靜又極度分化的北京市場(chǎng)下，形成逢招商必?zé)徜N的“招商現(xiàn)象”絕非偶然。拆解招商北京的成功邏輯，可歸結(jié)為三大核心能力——產(chǎn)品力的持續(xù)迭代、服務(wù)力的細(xì)節(jié)制勝，以及作為“城市運(yùn)營(yíng)商“的戰(zhàn)略眼光與運(yùn)營(yíng)實(shí)力，三者環(huán)環(huán)相扣，構(gòu)成了其穿越周期的護(hù)城河。

第一重：產(chǎn)品力—不斷迭代產(chǎn)品系，用創(chuàng)新定義標(biāo)準(zhǔn)。

在房地產(chǎn)“產(chǎn)品同質(zhì)化“的當(dāng)下，招商北京的產(chǎn)品力，首先體現(xiàn)在“敢為天下先”的創(chuàng)新勇氣。

璀璨公元是招商蛇口北京首個(gè)“璀璨系“落地項(xiàng)目。針對(duì)通州改善客群對(duì)“社交空間+品質(zhì)細(xì)節(jié)“的需求，項(xiàng)目突破傳統(tǒng)社區(qū)規(guī)劃，打造“中央會(huì)客廳+泛會(huì)所“復(fù)合空間，引入書吧、親子互動(dòng)區(qū)、健身空間等場(chǎng)景，讓社區(qū)不僅是居住容器，更成為“生活共同體”。這種“場(chǎng)景化設(shè)計(jì)“后來(lái)成為北京改善盤的標(biāo)配，而璀璨公元率先定義了標(biāo)準(zhǔn)。

云璟攬閱、朝棠攬閱則升級(jí)為“攬閱系”，聚焦”小而美”的精品路線：云璟攬閱雖體量小，卻以“一軸三園“景觀體系+全齡段架空層設(shè)計(jì)，將367套房源的社區(qū)打造成“公園里的家”；朝棠攬閱則針對(duì)年輕家庭需求，推出“LDK一體化戶型”"可變兒童房“等創(chuàng)新設(shè)計(jì)，精準(zhǔn)擊中“首改“痛點(diǎn)。

亦莊河西雙子招商璽與招商序，則分別以頂級(jí)產(chǎn)品“璽”、“序”系落位，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，招商璽“垂直會(huì)所與半藏森林園林”的創(chuàng)新立體景觀設(shè)計(jì)，與招商序四大維度跨代好房對(duì)北京好房子標(biāo)準(zhǔn)的全面超越，讓市場(chǎng)看到了招商北京以產(chǎn)品力沉淀經(jīng)營(yíng)韌性，勾勒出新周期生長(zhǎng)路徑。

招商序?qū)嵕笆痉秴^(qū)實(shí)拍圖

招商璽會(huì)所云霧熱帶雨林實(shí)拍圖

第二重：服務(wù)力——會(huì)所不止于“配套”，更是“生活方式運(yùn)營(yíng)商”。

如果說產(chǎn)品力決定了“住得如何”，服務(wù)力則決定了“住得是否幸福”。被稱為“會(huì)所大師”的招商北京將會(huì)所視為“社區(qū)運(yùn)營(yíng)的核心載體”，旗下所有自主操盤項(xiàng)目均配備獨(dú)立會(huì)所，且堅(jiān)持“未交付，先服務(wù)”，讓業(yè)主未入住先享服務(wù)，提前構(gòu)建業(yè)主社群生態(tài)。

數(shù)據(jù)見證服務(wù)溫度：目前招商北京在運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的會(huì)所共6個(gè)，單年舉辦活動(dòng)超2000場(chǎng)，涵蓋親子教育、健康管理、文化沙龍等多元主題；即便是體量?jī)H367套的云璟攬閱，也配備了近1000平方米專屬泛會(huì)所功能生活館，與1公里外的璀璨公元會(huì)所形成“資源互補(bǔ)”，讓小體量社區(qū)業(yè)主同樣享受高端服務(wù)；招商璽會(huì)所更因“米其林主廚駐場(chǎng)”“藝術(shù)展覽常態(tài)化”等創(chuàng)新，帶動(dòng)北京高端改善市場(chǎng)掀起“會(huì)所比拼潮”。

招商北京旗下項(xiàng)目活動(dòng)運(yùn)營(yíng)

服務(wù)力的本質(zhì)，是招商北京將“基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)”升級(jí)為“生活方式營(yíng)造”，通過會(huì)所這一物理空間，讓業(yè)主提前感受到社區(qū)歸屬感，這種“情感資產(chǎn)”的注入，正是其項(xiàng)目溢價(jià)率高于周邊競(jìng)品的關(guān)鍵。

第三重：運(yùn)營(yíng)力——城市運(yùn)營(yíng)者的戰(zhàn)略眼光，穿越周期的“大操盤“智慧。

產(chǎn)品與服務(wù)是“術(shù)”，運(yùn)營(yíng)力才是招商北京的“道”。作為城市運(yùn)營(yíng)商，其最核心的能力，是對(duì)城市發(fā)展脈絡(luò)的預(yù)判，以及在行業(yè)調(diào)整期“逆周期布局的戰(zhàn)略定力。

2023年是招商北京的“轉(zhuǎn)折之年”。此前，招商蛇口在京耕耘26年，但是主操盤項(xiàng)目平均每年不到1個(gè)。2023年，招商蛇口將北京城市戰(zhàn)略提級(jí)，由此在首都開啟了復(fù)興之旅。

最明顯的動(dòng)作是，招商蛇口在北京公開市場(chǎng)露面急劇增多。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2023這一年，招商蛇口在北京共計(jì)獲取了5宗地塊，是近幾年最多的一次。2024年，在行業(yè)下行周期亦獲取一宗土地；2025年上半年，更連獲兩宗地塊，合作開發(fā)一宗海淀地塊。快速補(bǔ)倉(cāng)后，招商北京2年時(shí)間便從2個(gè)在售項(xiàng)目增至10個(gè)，實(shí)現(xiàn)主城區(qū)全覆蓋。

這種“逆周期布局”的背后，是招商北京對(duì)“城市運(yùn)營(yíng)“的深刻理解。房地產(chǎn)的本質(zhì)是“空間服務(wù)”，而城市運(yùn)營(yíng)的終極目標(biāo)，是通過優(yōu)質(zhì)空間載體助力城市功能升級(jí)。例如，在通州，招商北京的三盤不僅提供住宅，更通過社區(qū)商業(yè)、鄰里中心等配套，補(bǔ)充了副中心“職住平衡“的生活場(chǎng)景；在大興，招商璽結(jié)合臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的“國(guó)際范“定位，成為“國(guó)際社區(qū)“樣本。

更關(guān)鍵的是，招商北京具備“大操盤”的資源整合能力。作為招商局集團(tuán)旗下企業(yè)，其能聯(lián)動(dòng)集團(tuán)在金融、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、郵輪母港等領(lǐng)域的資源，為項(xiàng)目賦能。比如，在教育領(lǐng)域，引入招商局旗下教育品牌，為項(xiàng)目配建優(yōu)質(zhì)幼兒園；在商業(yè)領(lǐng)域，與招商商管合作，規(guī)劃社區(qū)底商與區(qū)域商業(yè)中心聯(lián)動(dòng)。

招商全域資源聯(lián)動(dòng)

從“拿對(duì)地“到“做好盤”，從“賣房子”到“運(yùn)營(yíng)城市”，招商北京的運(yùn)營(yíng)力，本質(zhì)是“戰(zhàn)略眼光+執(zhí)行能力+資源整合”的綜合體現(xiàn)。這種戰(zhàn)略縱深，讓招商北京做出了'城市拼圖'--每一塊地都是拼圖的一部分，最終指向的是城市價(jià)值的整體提升。

2025年的北京樓市，依然充滿不確定性：政策調(diào)控仍在深化，客戶需求持續(xù)細(xì)分，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)從“規(guī)模比拼“轉(zhuǎn)向“質(zhì)量較量”。但對(duì)招商北京而言，變的是市場(chǎng)環(huán)境，不變的是“城市運(yùn)營(yíng)者“的初心與“大操盤者”的實(shí)力。

從通州三盤的“冷門破局”，到四區(qū)銷冠的“全域熱銷”；從產(chǎn)品力的持續(xù)迭代，到服務(wù)力的細(xì)節(jié)深耕；從對(duì)城市趨勢(shì)的精準(zhǔn)預(yù)判，到穿越周期的運(yùn)營(yíng)韌性——招商北京用實(shí)踐證明，真正的強(qiáng)者不僅能抓住當(dāng)下的機(jī)遇，更能定義未來(lái)的規(guī)則。

站在新的起點(diǎn)，招商北京的故事還在繼續(xù)。它或許不會(huì)追求“規(guī)模第一”，但一定會(huì)是“價(jià)值創(chuàng)造第一”，它或許不會(huì)盲目擴(kuò)張，但一定會(huì)是城市最需要的參與者。因?yàn)閷?duì)于這家以“招商血脈”為底色的企業(yè)來(lái)說，深耕北京、運(yùn)營(yíng)城市，從來(lái)不是一場(chǎng)“生意”，而是一場(chǎng)”與城市共生長(zhǎng)”的長(zhǎng)期主義實(shí)踐。

而這，或許正是房地產(chǎn)行業(yè)從“高周轉(zhuǎn)“轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量“時(shí)代，最需要的答案。