中央經濟工作會議定調，“去庫存”重出江湖，樓市大轉向？！

文/識局智庫研究組

前天召開的中央經濟工作會議為房地產市場定下新基調。去年“止跌回穩”的緊迫提法悄然消失，取而代之的是“著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給”。

更引人注目的是，“去庫存”這一曾在2015-2016年掀起波瀾的表述重出江湖，并明確“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”。

資本市場已聞風先動。萬科A罕見漲停，地產股集體大漲，市場對即將到來的“大招”充滿期待。但這一次的政策轉向，背后是中國經濟發展邏輯的深刻重構。

01政策邏輯的根本轉變：從急救到系統性重構

政策語言的變化往往預示著重大轉向。

去年強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，背后是市場快速下行的緊急狀態；而今年“止跌”一詞消失，標志著政策重心已從“救急”轉向“重構”。

這種轉變建立在一個關鍵判斷上：房地產市場已初步完成筑底。急風暴雨式的下跌階段基本結束，但并不意味著市場將快速反彈。相反，決策層正在為一場漫長而復雜的市場出清做準備。

“去庫存”重出江湖最容易引發誤解。2015年的去庫存配合棚改貨幣化，直接向市場注入購買力，引爆了一場全國性的房價上漲浪潮。但今天的語境已完全不同。

當前“去庫存”的核心武器是“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”。這實質上是構建一個并行于傳統房地產交易市場的“政策性需求池”，通過政府或有政府背景的平臺收購存量商品房，轉化為保障性住房。

這種做法堪稱一石三鳥：消化市場庫存、緩解房企現金流壓力、完善保障性住房體系。它試圖在不刺激房價短期過快上漲的前提下，實現市場的軟著陸。

02結構性復蘇：二手房主導的新時代正在到來

市場自身的調整遠比政策更加深刻。全國重點城市房地產市場正在經歷一場深刻的變局：從新房主導轉向二手房主導。

上海和深圳的數據揭示了這一趨勢。上海今年1-11月二手住房成交總計23.1萬套，同比增長近8%，成交量已連續三年上漲。更值得注意的是，上海總價300萬元以下的二手房成交占比高達60%。

深圳的二手房網簽量同樣同比增長超過10%，領跑全國。

這些城市回暖的背后有著清晰的共性邏輯：堅實的經濟基本面支撐真實住房需求；及時的政策調整釋放了置換與剛需。

二手房交易占比是觀察市場健康度的重要指標。當二手房交易活躍并超過新房時，表明市場流動性改善，置換需求能夠順暢實現，這是市場良性循環的基礎。

接下來，兩類城市可能接力回暖：一是二手房占比已突破50%且仍在提升的城市，如成都、武漢、廣州；二是經濟韌性好、人口持續流入的強二線城市，如杭州、東莞等。

03K型分化：市場復蘇的不均衡本質

然而，期待一場全面的市場回暖是不現實的。

未來中國房地產市場最顯著的特征將是K型分化。

這種分化體現在城市能級上。一線和強二線城市受益于人口、產業和財富集聚，在政策托底和需求支撐下，有望率先企穩。而普通二線和三四線城市面臨的庫存壓力更大，市場出清需要更長時間。

分化也體現在價格走勢上。“以價換量”仍是當前市場的主要特征。許多城市的成交量回升是以價格讓步為代價的。

這意味著，所謂的“回暖”首先體現為交易量的溫和回升，而非價格的快速反彈。

更根本的分化發生在房產屬性上。房地產正在告別金融屬性主導的時代，回歸其居住本質。

位于優質地段、具備良好配套設施的房子將保持其價值，而缺乏這些支撐的房產可能面臨長期貶值。

04房地產新范式：從增長引擎到公共服務

這次政策調整標志著中國房地產發展模式的歷史性轉變。房地產不再被作為短期刺激經濟的手段，而是需要融入國家發展戰略大局的公共服務領域。

“收購存量商品房用于保障房”指向了一個可能的新范式：房地產的“雙軌制”。市場軌道滿足多樣化住房需求，保障軌道聚焦居住基本需求。兩者不是完全割裂，而是通過存量房收購機制相互連通。

這種轉變對開發商意味著生存法則的徹底改變。高杠桿、高周轉、高利潤的模式難以為繼，開發商需要適應利潤率降低、節奏放緩的新環境。能夠參與保障房建設、提供優質物業服務的企業將獲得新的發展空間。

對地方政府而言，土地財政模式也將深刻轉型。未來地方財政將更加依賴產業發展帶來的稅收，而非一次性土地出讓收入。

未來六個月將是觀察政策效果的關鍵窗口期。保障房收購的規模與速度、房企流動性的改善程度、居民購房信心的恢復情況，將共同決定這場“軟著陸”行動的成敗。

房地產的黃金時代已成過去，但一個更加平穩、更注重真實需求的市場正在艱難誕生。這一次，政策的目標不是創造另一個泡沫，而是小心翼翼地引導全球最大的資產市場實現一次歷史性的平穩著陸。