“辛勤三十年，以有此屋廬”：古人是如何買房的？

白居易五十歲才在長(zhǎng)安買房，為此專門寫詩《卜居》。韓愈四十九歲升任京兆尹，終于攢夠錢置下一處宅院，喜不自勝。從唐宋到明清，無論文豪還是高官，面對(duì)大城市的房?jī)r(jià)，都曾一籌莫展。

原文作者｜王宸 葉金轡

《喵懂文化常識(shí)》

作者：王宸 葉金轡

版本：星球地圖出版社

2025年1月

辛勤三十年，以有此屋廬

“游宦京都二十春，貧中無處可安貧。長(zhǎng)羨蝸牛猶有舍，不如碩鼠解藏身。且求容立錐頭地，免似漂流木偶人。但道吾廬心便足，敢辭湫隘與囂塵。”——白居易五十歲才在長(zhǎng)安買房（離大雁塔不遠(yuǎn)），為此專門寫詩《卜居》。

“始我來京師，止攜一束書。辛勤三十年，以有此屋廬。”——韓愈四十九歲升任京兆尹，終于攢夠錢置下一處宅院，喜不自勝。

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這并非個(gè)例。從唐宋到明清，無論文豪還是高官，面對(duì)大城市的房?jī)r(jià)，都曾一籌莫展。和現(xiàn)在差不多，市場(chǎng)供求關(guān)系決定價(jià)格，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、人口密度越高，房子就越貴。想在首都之類的大城市扎根，無論哪朝哪代都不簡(jiǎn)單。

古人買房，算的不是平方米，而是“間”——面闊兩柱之間為一間。所謂“四合院有二十七間”，未必是27個(gè)房間，連在一起的正房可能就占了三到五間。一間到底有多大，得看具體情況，沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，這就說到中國(guó)古代的建筑。

中國(guó)古代建筑，最普遍的共同點(diǎn)有兩個(gè)：

一個(gè)是“前堂后室”，對(duì)皇宮來說是“前朝后寢”，這種格局在新石器時(shí)代就能看到，許多仰韶文化遺址中都有“大房子”，前面是集會(huì)議事的場(chǎng)所，后面供首領(lǐng)一家人起居。自偃師商城開始，出現(xiàn)了以廊廡連接、中間是庭院的建筑群，“朝”和“寢”不用擠在同一幢“大房子”里了。

北京四合院通常坐北朝南

幾千年過去，明清紫禁城照樣符合這種規(guī)律：“前三殿”（太和、中和、保和）加周邊區(qū)域是外朝，皇帝辦公的地方；隔著一道乾清門，“后三宮”（乾清、交泰、坤寧）加周邊區(qū)域是內(nèi)廷，皇帝和后妃、子女生活的地方。

民間也差不多，在靠外的廳堂舉行重大禮儀活動(dòng)、招待客人，在更加清靜的內(nèi)室休息。看看《紅樓夢(mèng)》里的相關(guān)描寫，就能有個(gè)大致印象。

另一個(gè)是嚴(yán)格遵循禮法，基本中軸對(duì)稱，內(nèi)外、尊卑分明。

北京四合院就是典型，東西南北四面的房舍圍起來，形成一個(gè)“口”字。事實(shí)上，這種格局可以追溯到西周（例如陜西岐山鳳雛村發(fā)現(xiàn)的院落），大江南北都能看到。更加宏大華麗的府邸甚至宮殿，其實(shí)也是許多個(gè)四合院的疊加。

北京四合院通常坐北朝南，大門開在東南角，進(jìn)來西拐是外院，那里靠南的一排屋子叫“倒座”，光照不理想，大多是外客廳賬房、私塾、男仆的住處。

隔著一堵墻，就是內(nèi)院。墻上開“垂花門”，因?yàn)樯厦娴拈苤宦涞爻３Ｑb飾著精美的木雕，懸在半空中，所以叫這個(gè)名字。

司馬光在家規(guī)里說：“男治外事，女治內(nèi)事；男子晝無故不處私室，婦人無故不窺中門。”“中門”和“大門不出二門不邁”里的“門”指的都是這道分隔內(nèi)外的垂花門。內(nèi)院北邊是正房，也叫上房，最高大也最舒適敞亮，是長(zhǎng)輩的住處。晚輩只能分到兩邊的廂房，西廂房條件比東廂房好。過了正房，就是狹窄的后院，那里靠北的一排屋子叫“后罩房”，大多是女眷或女仆的住處，也有當(dāng)廚房的。值得一提的是，固定的餐廳很晚才出現(xiàn)，之前通常是將飯桌搬到某間還有其他用場(chǎng)的屋子里，吃完再搬走。

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首都汴京

“甲第星羅、比屋鱗次”

北宋時(shí)期，房?jī)r(jià)最高的是“甲第星羅、比屋鱗次”的首都汴京。權(quán)貴的豪華府邸大約要一萬貫，上不封頂；中級(jí)官員的宅子大約要五千貫；精致的小院大約要五百貫平民的房子也至少要兩百貫。對(duì)比一下，宋哲宗在位時(shí)京師官府雇人服役，日薪是兩三百文；正常年景的米價(jià)是每石六七百文。到了徽宗朝，由于人口持續(xù)增長(zhǎng)、社會(huì)風(fēng)氣奢靡，房子更貴了，蘇轍落魄被貶斥時(shí)，把自己的別業(yè)賣了九千余貫。而這時(shí)候全國(guó)的平均米價(jià)已經(jīng)高達(dá)每石兩貫半到三貫，通貨膨脹極為嚴(yán)重。

明朝中后期，山東臨清一處位于繁華地段、“門面二間，到底四層”的房子要120兩銀子：“門面七間、到底五層”的官員大宅則要1200兩銀子。而在當(dāng)時(shí)，米價(jià)每石不到一兩銀子，商鋪掌柜的月薪是二兩銀子左右。

首都以外地皮相對(duì)沒那么稀缺，房子的價(jià)值主要在磚瓦、木料之類的建材上。

清朝的房契有一些保留了下來：乾隆年間，北京城里一處六間瓦房的院子要230兩；嘉慶年間，一處前面做生意后面住人的“鋪面房”共五間半，要300兩。

豪宅就更買不起了。蘇州織造李煦（《紅樓夢(mèng)》故事原型之一）的抄家清單上有一處“瓦房二百二十五間、游廊十一間，折銀八千零九十四兩”。和今天的“法拍房”類似，這種估值會(huì)偏低，市場(chǎng)價(jià)可能超過一萬兩。

清朝前期到中期，米價(jià)每石自一兩銀子上升到接近二兩，一品大員每年的官方收入不到600兩，有“鐵桿莊稼（旗兵的月餉）”的旗人每月能領(lǐng)二到四兩錢糧不等。

古人如何租房？

買不起？那就租。

北宋名臣韓琦表示，“自來政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是。”南宋理學(xué)家朱熹也說，“且如祖宗朝，百官都無屋住，雖宰執(zhí)亦是賃屋。”

官員能分到住處的相當(dāng)少，流動(dòng)性又相當(dāng)大，可能換工作部門、外放、父母去世回老家丁憂，不會(huì)在一個(gè)地方待幾十年，加上首都房?jī)r(jià)高，所以租反倒比買更靈活。

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古人能租的房子大致有以下幾種：寺觀、會(huì)館、官屋、民房。

許多大小寺觀都有客房，元雜劇《西廂記》里，張生和崔鶯鶯正是由于在普救寺暫居，才碰巧相識(shí)，終成眷屬。遇到天災(zāi)人禍百姓流離失所的情況下，寺觀常常也要負(fù)起社會(huì)責(zé)任來，讓他們臨時(shí)租住。

會(huì)館出現(xiàn)于明朝，同鄉(xiāng)或同行湊一筆錢，在大城市置辦房產(chǎn)，不光可以聚會(huì)談事、演戲敬神，還可以讓“自己人”落腳有互助性質(zhì)，所以租金通常不高。魯迅來北京以后，就在紹興會(huì)館住了七年多。

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官屋在宋朝比較多，大城市幾乎都會(huì)設(shè)立“樓店務(wù)”（在汴京的又叫“店宅務(wù)”），專門經(jīng)管國(guó)有房地資產(chǎn)，收益相當(dāng)豐厚宋真宗天禧年間，店宅務(wù)（官署名，負(fù)責(zé)管理和維修國(guó)有房產(chǎn)，并向租住公房的人收取租金）賬上有二萬三千三百間“公租房”，每年能拿到十四萬貫出頭。在寸土寸金的汴京，最賺錢的行當(dāng)之一就是房屋租賃，無論官民都積極參與，甚至有借錢買房出租的。官屋會(huì)控制租金，免得上漲太快影響民生。遇到節(jié)慶、極端天氣、水火災(zāi)害、疫情等等，皇帝都會(huì)下旨減免官屋的租金來安撫百姓。

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晚清名臣曾國(guó)藩的租房經(jīng)歷，就是個(gè)很有趣也很能說明問題的例子。剛到北京時(shí)，他先在長(zhǎng)沙會(huì)館住了幾天，然后在菜市口附近的千佛庵找了四間屋子，月租四千文。正式當(dāng)上翰林、接來妻兒以后，他開始在宣南租住民房，官越來越大、家里人口也越來越多，十三年間搬了八次家，條件越來越好，月租也由八千文上漲到三十千文。

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明清時(shí)期還可以“典房”：一次性押上筆錢，在約定的時(shí)間內(nèi)就不用交租金了，到期以后，房主會(huì)把那筆錢全額退回，相當(dāng)于拿房子的居住權(quán)換無息貸款。然而行情好的話，房主只會(huì)租不會(huì)典，因?yàn)檫@樣能賺到更多。

從“前堂后室”的空間倫理，到四合院“垂花門”內(nèi)外有別的禮法秩序；從白居易的“容立錐頭地”，到曾國(guó)藩十三年搬八次家的京漂日常——古人的住房故事，照見的不僅是建筑形制的演變，更是千百年來中國(guó)人對(duì)“安身立命”的執(zhí)著與焦慮。

今日“房?jī)r(jià)高”“租房難”的感嘆，原來早已寫入歷史的肌理。所謂“長(zhǎng)安居，大不易”，古今同慨。

PS：本文選自《喵懂文化常識(shí)》之《衣食住行卷》，文中所用插圖均來自該書。

本文經(jīng)出版社授權(quán)刊發(fā)。作者：王宸 葉金轡；摘編：何也；編輯：張進(jìn)；導(dǎo)語校對(duì)：趙琳。未經(jīng)新京報(bào)書面授權(quán)不得轉(zhuǎn)載，歡迎轉(zhuǎn)發(fā)至朋友圈。

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