穿越周期——房地產30年增量紅利消退后，存量市場的破局與共生

2025年12月11日，由北京中指信息技術研究院主辦，中國房地產指數系統、中國物業服務指數系統承辦的“2025中國房地產大數據年會暨2026中國房地產市場趨勢報告會”在北京召開。

三十載浪潮奔涌，中國房地產行業歷經高速發展的增量時代，如今增量紅利消退，存量市場的深耕細作已成為行業發展的核心命題。面對轉型陣痛與格局重塑，如何找準發展方向、認清機遇挑戰、探索破局路徑，實現多方協同共生、共筑行業新生態，是當下亟待解答的重要課題。存量時代的創新增長，不再依賴規模擴張的舊模式，更要求從業者兼具“城市運營商”的宏觀視野、“資產管理專家”的專業能力與“產業服務商”的長期耐心，從空間供給向價值創造轉型，深度挖掘存量資產潛力，激活市場新動能。本次對話聚焦存量市場的破局與共生，分享前沿實踐、碰撞思想火花，凝聚行業共識、共尋穿越周期的發展之道，共同挖掘存量金礦，為房地產行業邁向高質量發展的新周期注入活力、貢獻力量。

溫總提出，商辦行業正從“黃金時代”過渡到“品質時代”，關鍵是從“空間提供商”轉型為“創新服務伙伴”：摒棄傳統“高周轉”思維與依賴租金、堆砌硬件的內卷模式，告別增量盈利邏輯，擁抱存量時代的長期主義，從“房東”變為與客戶利益綁定的“合伙人”。

北理工朝陽科技園以此實踐：為初創企業對接投融資機構、高校人才與政策，成功促成多家意向簽署，彰顯生態聯動價值。園區定位將租戶從“鄰居變隊友”，助其高效對接園內上下游資源。

他指出，紅利消退不是衰退，而是從“黃金時代”邁向“品質時代”的轉折點。破局的關鍵是：用專業運營珍視存量資產、敬畏客戶需求、堅定構建共生生態。這既是園區路徑，也為行業提供了存量時代的創新服務范式。

兆泰集團作為立足于首都北京的地產開發與運營服務商，三十余年來陸續開發了位于金融街、朝陽門、中關村等傳統優質商圈的眾多項目，涵蓋高端寫字樓、大型購物中心、五星級酒店及長租公寓等全業態商辦商業類資產。自持物業面積超百萬平方米，形成了具有鮮明特色的運營管理服務體系。在未來城市更新的大背景下，兆泰集團作為民營社會資本的代表，認為今后將面臨前所未有的機遇是通過產業運營提升資產價值時代的到來，葛曉寧以兆泰主導建設的中關村鼎好DH3項目為例，闡述了項目以終為始，即以滿足客戶需求、創造運營價值的為運營導向，實現項目升級蝶變。此外，葛曉寧還表示國家大力推動資產證券化，進一步擴大行業清單范圍，存量資產通過運營能力賦能價值提升，進而實現多層次資本接力將為未來的城市更新創造更為廣闊的舞臺。

中建八局城市投資運營管理有限公司“1235”轉型發展路徑：以“成為人民城市最美綜合運營服務商”為愿景，致力成為“人民城市管家、公建運營專家”，聚焦“硬服務、軟服務和黑科技”三大業務方向，拓展文體場館、城市服務、商業運營等核心業態。具體規劃上，一是組織保障專業化，專門組建城服分公司、文體分公司，推動運營業務規?；l展；二是技術賦能智慧化，并購南京運享通打造智慧運營中心，目前已服務全國60余個城市、3000余個場館；三是項目實踐場景化，從杭州亞運三館的“投建營一體化”，到南京全民健身中心的“公建投改營”，再到埃及新首都CBD的片區運營，形成多層次實踐樣本；四是生態構建協同化，整合建材供應、科技企業、文體商旅娛資源等上下游伙伴，打造共生發展生態。

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