中央經(jīng)濟工作會議開了，房地產(chǎn)還要繼續(xù)“磨底”

歲末年初的經(jīng)濟領(lǐng)域的壓軸大事如期而至，房地產(chǎn)業(yè)又到了思索尋找來年出路的時刻。12月10~11日，中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行，來年經(jīng)濟工作的重點由此明晰。

看過會議公報，有一段話給我們留下了很深的印象：必須堅持投資于物和投資于人緊密結(jié)合，必須以苦練內(nèi)功來應(yīng)對外部挑戰(zhàn)——這句話雖然不是針對房地產(chǎn)說的，但十分適用于房地產(chǎn)。從公報內(nèi)容看，房地產(chǎn)來年會趨于穩(wěn)定，但對于整個行業(yè)而言，“磨底”還會繼續(xù)。

從房地產(chǎn)政策大方向的表述上看，與2024年的中央經(jīng)濟工作會議公報的內(nèi)容大體一致。比如，2024年的公報說要“合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)”，2025年的公報說要“因城施策控增量”；2024年的公報說要“盤活存量用地”、 “推進處置存量商品房工作”，2025年的公報說“去庫存”等等，沒有大方向上的變動，表述上更概括了。

這說明，房地產(chǎn)政策的主線仍然不會變。仍然是圍繞“穩(wěn)定市場”、“去化庫存”、“優(yōu)化供給”做文章。相比于2024年的會議公報，有一點不同值得注意。2025年的會議公報中，“優(yōu)供給”這三個字，是新出現(xiàn)的詞匯。初看時，我們還把它理解成了“好房子”，但很快就發(fā)現(xiàn)不對，因為緊跟著在后面的會議公報里，專門寫了一句“有序推動‘好房子’建設(shè)”。顯然，“優(yōu)供給”不是專指好房子這個“優(yōu)質(zhì)供給”。

此外，還要注意，在好房子前面加上了“有序推動”這個前置表述，這也值得玩味。

“優(yōu)供給”的出現(xiàn)，是和“控增量”、“去庫存”并列，后面緊跟著“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”。這說明，這個優(yōu)供給，很大一部分的意義在于市場層面，而非僅僅是產(chǎn)品層面。

這讓我們想到了很多市場一線的情況，同一個區(qū)域，老項目還沒去化完，同區(qū)域就有新增土地入市，形成了增量供應(yīng)，而且房價、地價下行，新地塊樓面價就比老項目地價便宜不少，規(guī)劃條件還更為寬松，不僅增加市場中的存量房源，而且還在產(chǎn)品、價格上都形成代差，老項目只能降價快跑，但是，如今市場，越降價，購房人越不敢買，總覺得更便宜、更好的永遠在后面等著，于是就徹底“坐實”了房價繼續(xù)下跌的預(yù)期。

你不買，我不買，以后別墅看大海。

顯然，這與中央明確的“止跌回穩(wěn)”總基調(diào)、總目標都不符。所以，要“控增量”，只控增量還不夠，還要優(yōu)化供給，不能不顧市場的供地、供房，要從供給一端注意到市場供需關(guān)系的平衡和市場的總體穩(wěn)定，這才叫優(yōu)化。

基層政府有基層政府的難，開支很多，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，不過，賣地收入仍然是重要的財政來源。所以，雖然懂得存量增加給市場帶來的壓力，但很多基層政府還是選擇繼續(xù)賣地。來年，中央的精神已明確，“優(yōu)化供給”的要求已經(jīng)提出，地方政府、基層政府還是要從中長期出發(fā)，優(yōu)化自己的賣地節(jié)奏，給市場更多時間和空間去去化已有存量。

很久之前我們就寫過文章，建議把賣地節(jié)奏與同區(qū)域內(nèi)的存量去化進度掛鉤，通過這種機制，避免存量出不清帶來的價格絞殺。今年會議公報中，在“控增量”、“去庫存”、“優(yōu)供給”前面直接關(guān)聯(lián)上了“因城施策”，說明是時候推動這種嘗試與探索了。

這種機制，短期對市場有利，中長期對政府賣地也有利。畢竟在一個價格絞殺，新舊混戰(zhàn)的市場，即便有好地，也賣不出好價，地方政府、基層政府也就會受到損失。

今年的會議公報，還有一處變化不容忽視，就是“城市更新”的位置大幅前提了。2024年的公報中，“加力實施城中村和危舊房改造”是放在房地產(chǎn)一段中寫的，房地產(chǎn)則是工作部署的第五方面。2025年，城市更新從房地產(chǎn)部分“拿了出來”，放在了工作部署的第一方面。

2025年的會議公報，消費和投資是放在一起寫的，放在第一段。高質(zhì)量推進城市更新的前一句，有效激發(fā)民間投資活力。兩相對比，地位已經(jīng)完全不同。2024年，城中村和危舊房改造是作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一項政策工具，2025年，城市更新變成了“投資拉動”的工具，地位、力度都升了好幾個維度。

這正好對應(yīng)上了今年公報中開宗明義的一句話：通過實踐，我們對做好新形勢下經(jīng)濟工作又有了新的認識和體會，必須充分挖掘經(jīng)濟潛能——城市更新，就是對這種潛能的“挖掘”，而且，這是新認識、新體會，理應(yīng)也有新思路、新政策配套支持。

今年下半年以來，受房地產(chǎn)投資疲軟的拖累，我國固定資產(chǎn)投資增長持續(xù)承受壓力，還在幾個月份出現(xiàn)的負增長。這是必須要解決的問題，房地產(chǎn)投資一時半會兒不可能迅速恢復(fù)，那么，就需要有一個新的投資去向，國家資本帶動民間資本投資，穩(wěn)住固定資產(chǎn)投資的大局、大勢。

現(xiàn)在看，城市更新一下子跳到了第一部分，在一定程度上說明成了被選中的新方向。相比于城中村、危房改造，城市更新范圍更廣，內(nèi)涵更多，空間也更大。舊街區(qū)改造是城市更新，原拆原建也是城市更新，還有更多模式、業(yè)務(wù)都可以納入到城市更新的范疇以來，帶動投資理論上可期，也算是房地產(chǎn)的一個替代性的出路。

地位提高了，配套政策支持的力度一定會大。今年年底，城市更新納入REITs的政策，應(yīng)該只是前奏。在規(guī)劃計容、改建治理、金融配套等方面，應(yīng)該還有具體的支持性政策出臺。政府施政的意圖比較明顯，就是希望政府資本、政策支持發(fā)揮帶動、杠桿作用，促使更多社會資本向城市更新領(lǐng)域投資。經(jīng)濟大局受益，居民生活改善，城市功能完善，久久為功，一舉三贏。

當(dāng)然，黨中央指出了方向，還需要各方努力嘗試、創(chuàng)新才能達到這樣的良好局面。畢竟城市更新是“存量的飯”，怎么吃好，怎么把這塊蛋糕做大，怎么解決現(xiàn)有政策、治理的難點、痛點制約，需要智慧。

至于貨幣政策，財政政策等等，這些都是老生常談了，大基調(diào)沒有變，繼續(xù)實施更加積極的財政政策、繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，都是“繼續(xù)”。值得注意之處在于，把”物價合理回升”的位置也大幅前提了。2024年的會議公報里，物價合理回升出現(xiàn)在比較靠后的總結(jié)部分中。在開篇開宗明義的部分中，使用的是“物價總體穩(wěn)定”這個表述。

到了2025年的公報中，“物價合理回升”提前到了開宗明義的部分中，替代了去年的“物價總體穩(wěn)定”的說法。這也從一個側(cè)面說明，可以期待宏觀政策的力度更大，更精準，更具針對性。

我們還抱有期望的是“制定實施城鄉(xiāng)居民增收計劃”，這是去年公報中沒有的內(nèi)容，而且使用惡劣制定、實施這個說法，如果居民實現(xiàn)增收，對房地產(chǎn)毫無疑問是一個天大的好消息。

總體來說，這份會議公報，有關(guān)房地產(chǎn)的大政策方向，還是延續(xù)。著力“穩(wěn)定”的過程中，繼續(xù)“磨底”應(yīng)該仍是地產(chǎn)行業(yè)與市場的主基調(diào)。“磨底”毫無疑問是痛苦的，但這正好對應(yīng)上了公報中給我們留下深刻印象的那句話：必須堅持投資于物和投資于人緊密結(jié)合，必須以苦練內(nèi)功來應(yīng)對外部挑戰(zhàn)。

這句話寫得太好了，對于中國經(jīng)濟這艘大船是如此，對于這艘大船的重要引擎，房地產(chǎn)更是如此。除此之外，別無他法。

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