中鐵建工吃螃蟹，云溪頌被兩面夾擊 ? 封面文章

文/粵進深 嚴明會

在房地產領域，地鐵上蓋我們聽得不少。

這種物業常以較高的通勤效率、生活便利性優勢，在市場上具備很強的競爭力。

而在這基礎上，廣州樓市即將迎來一個類似于地鐵上蓋的“新物種”。

只不過，它的交通形式不是地鐵，而是鐵路。

就在12月9日，廣州規自局披露了白云區大朗客整所地塊上蓋項目的規劃圖。

可能你有所不知，這還是全國首個“鐵路客整所上蓋綜合開發住宅”項目。

在鐵路設施上蓋住宅，夠新奇吧。

這個項目地塊，其實在去年8月，由中鐵建工 北京中鐵諾德 廣州鐵路地產聯合拿下。

當時成交總價18.1億元，折合樓面價5267元/㎡。

開發主體為廣鐵諾德(廣州)置業有限公司，項目總經理為彭興。

目前，項目已經命名，頗為詩意，叫云溪頌花園。

一起來看看，鐵路上蓋項目到底是咋樣的。

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項目規劃建設有45班九年一貫制學校，幼兒園 托兒所，商品房住宅以及共有產權房。

依次由南往北排布。

其中普通商品房在中間，共八棟，均為一層六戶設計，層高21-26層。

共有產權房在最北邊，共十四棟，一層六戶、七戶設計，層高24-28層。

總戶數上，普通商品住宅1086套，共有產權住宅2394套。

其實，根據效果圖，整個項目還有一棟綜合樓和三棟安置房的。

不過規劃圖里面，并沒有體現。

項目的普通商品房和共有產權房，是分開兩個地塊建設。

據了解，共有產權房是按購房人55%、政府45%的比例，對外銷售。

面積主要為75-90-120㎡的兩房兩衛、三房兩衛及四房兩衛產品。

廣州共有產權住房面積，主要以中小套型為主，原則上是不超過120㎡。

云溪頌花園的120㎡共有產權房，可以說是頂著上限走了。

普通商品房的面積估計會稍大些，但具體面積段還未傳出，據悉首推戶型會在79-107㎡。

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其實整個總平圖看下來，比較中規中矩。

八棟普通商品房的小區里面，正門的面寬還是挺大的。

門樓據悉達到9米挑空，值得期待一下。

然后小區的中央綠地，有一個游泳池。

另外，在6、7棟之間，4、8棟之間分別有一處比較大的居民健身場所。

在新規產品見得比較多的風雨連廊，項目總平圖并沒有看見。

一層六戶的設計，云溪頌花園沒有做到全南向。

項目每個樓棟，2個戶型朝向東南，2個戶型朝向西南，剩下的2個戶型分別朝向西北和東北。

從總平圖看，個別戶型的間距其實還是有點近，畢竟做到了六戶。

所以后續可能會存在部分對角、對視的問題。

不過相比北邊的共有產權房，這八棟普通商品房應該還算好了。

前者在這個問題估計會更嚴重些。

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可能很多人對怎么在鐵路設施上蓋房子，還是比較感興趣。

這里也重點說說。

整個項目采用了“鐵路設施 上蓋開發”立體建設模式，共2個蓋板劃分為三層。

其中，首層為白云站、廣州東站、廣州站的普鐵列車配套客車整理所；

二層為汽車停車庫；

最頂層則是上面提到云溪頌花園，包括共有產權房、商品房及學校配套設施。

簡單說，在云溪頌花園下面，除了有汽車停車場，最底下還有一層鐵路列車的整備所。

三層大空間，建成后，行人可通過自動扶梯、步行樓梯、入戶電梯以及垂直電梯等，實現地面層以及兩層蓋板之間的切換。

整個大朗客整所上蓋開發項目，總建筑面積約達50萬㎡。規模還是很大的。

據傳出來的消息，云溪頌花園配套有約2000㎡商業天街、約10000㎡體育場、約500㎡雙戶外泳池、約800㎡分布式會所。

看著還是挺齊全的，具體要看后續的落地情況。

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最后說說整個項目的優缺點。

優點方面：

1）項目由中鐵建工、中國鐵路廣州局集團旗下廣鐵置業聯合打造，雙央企合作，品質跟后續保障上應該還是可以的。

2）靠近白云湖公園、流溪河、流溪灣自然生態保育區、賢魯島等，周邊生態資源、自然景觀較為豐富。

3）交通產業上，距離地鐵8號線滘心站直線約1.3公里，離廣州白云站直線約6公里；靠近白云湖數字科技城，有較大的產業、人流支撐。

缺點也比較明顯：

1）首先，地理位置上，算不上核心，甚至說有點偏。雖然靠近滘心地鐵站，但步行距離其實不算近。

2）最主要的，還有噪音問題。

其一，項目本來就是鐵路客整所上蓋，會不會受相關噪音影響還待揭曉。

不過項目的兩層蓋板說是有17米高，所以這一點還是先打個問號吧。

其二，項目的東邊緊靠京廣鐵路和大朗鐵路貨場，鐵路、貨運噪音少不了；

西邊則是石井大道和白云湖物流園，大貨車來往頻繁。

所以說，項目等于是被兩個噪音源夾在了中間，影響估計還是蠻大的。

就看開發商，在后續建設時如何盡可能去規避了。

價格方面，項目周邊在售盤，貝殼參考均價中建星光城2.5萬/㎡，招商電建南國雍云邸2.7萬/㎡。

相關公司：中鐵建