突發！美聯儲降息開啟寬松周期，中國樓市 2026 年反彈窗口已顯現

2025年12月11日凌晨，美聯儲宣布年內第三次降息，將聯邦基金利率目標區間下調25個基點至3.50%-3.75%，累計降息幅度達75個基點，正式開啟全球貨幣政策寬松周期。這一全球宏觀經濟的關鍵轉向，迅速引發資本重新配置浪潮，也讓處于調整期的中國樓市再度成為市場焦點。在全球流動性寬松的外部紅利與國內穩經濟政策托底的雙重加持下，2026年中國樓市是否已迎來反彈窗口期？答案并非簡單的“是”或“否”，需從外部影響傳導、內部政策支撐與市場基本面制約三重維度深入解析。

美聯儲降息帶來的全球寬松紅利，為中國樓市營造了相對友好的外部金融環境，構成窗口期的重要外部支撐。作為全球儲備貨幣發行國，美聯儲的貨幣政策調整通過資本流動與匯率渠道對新興市場產生深遠影響。從資本流動來看，降息導致美元利率走低，中美利差收窄顯著削弱了美元資產的吸引力，部分跨境資本開始轉向收益更具優勢的新興市場。中國作為全球重要的新興經濟體，有望迎來資本流入的邊際改善，這將間接壓低國內市場利率水平，為房地產行業緩解融資壓力。

對于房企而言，境外融資成本的下降有助于改善其資金鏈狀況，尤其是優質房企的海外發債成本有望從此前的8%-12%顯著回落，為項目開發提供關鍵流動性支撐；對購房者來說，全球利率下行趨勢為國內LPR下調打開了更大空間，房貸利率的進一步走低將直接降低購房成本。據測算，若首套房貸利率再降30-40個基點，100萬元30年期貸款的月供可減少約180元，總利息支出節省超6萬元，這種“真金白銀”的成本下降對剛需與改善型需求釋放具有直接刺激作用。

匯率渠道的平穩運行則讓這種外部利好更趨溫和可控。美聯儲降息通常引發美元貶值，人民幣對美元匯率有望保持相對強勢，既有利于吸引資本流入，也避免了匯率大幅波動對國內貨幣政策獨立性的制約。我國央行堅持“以我為主”的貨幣政策基調，通過精準調控維持人民幣匯率在合理均衡水平穩定，有效對沖了潛在的負面傳導，讓全球寬松的利好更集中于流動性改善層面。值得注意的是，此次美聯儲內部出現罕見分歧，9票贊成票中包含1票支持降息50個基點和2票主張維持利率不變，顯示其寬松政策將是溫和且有節制的，不會引發新一輪“大水漫灌”，這也決定了外部紅利對中國樓市的影響是緩沖性而非顛覆性的。

國內政策的協同發力的，為2026年樓市企穩提供了關鍵支撐，讓反彈窗口期的討論具備了堅實的政策基礎。2025年末中央經濟工作會議明確提出實施“更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”，形成政策合力托底經濟。財政端，專項債、國債重點向城市更新、城中村改造領域傾斜，僅3000億元專項債用于收購存量商品房做保障房，就能消化2.5-3億平方米庫存，同時激活相關住房需求；貨幣端，降準降息空間持續存在，2萬億PSL專項收儲現房的政策預期，將進一步改善市場流動性，為房企與購房者提供精準資金支持。

調控政策的精準化更凸顯結構性托底思路。各地逐步清理住房消費領域的不合理限制，廣州等城市開啟常態化商品房收儲，通過優化供求關系穩定市場預期；同時，“好房子”建設標準不斷完善，品質住房供應增加推動市場從“量的增長”轉向“質的提升”，契合當前居民住房需求升級趨勢。這種“短期穩市場、長期促轉型”的政策組合，既避免了強刺激帶來的市場波動，又為樓市筑底回升提供了持續動力。

盡管外部寬松與國內政策形成共振，但樓市反彈的核心制約仍在于市場基本面的結構性矛盾，這決定了2026年即便迎來窗口期，也難以出現全域普漲的反彈態勢。從需求端看，人口結構變化構成長期約束，20-45歲主力置業人群2026年凈減少600萬，首次置業需求持續萎縮，全國人口連續三年負增長更讓住房需求天花板逐漸顯現。盡管改善型需求占比已突破60%，但難以完全對沖剛需的下滑，市場需求總量增長乏力。

從供給端看，庫存壓力的區域分化極為顯著。三四線城市廣義庫存去化周期仍超30個月，遠高于15-18個月的健康水平，二手房掛牌量高企導致“賣不掉、租不出”現象蔓延，部分弱能級城市甚至面臨“鶴崗化”風險；而一線及強二線核心城市憑借人口持續流入、產業優勢，庫存去化周期已接近合理區間，具備企穩基礎。這種“冰火兩重天”的格局，決定了樓市回暖必然是結構性的，而非全域性的反彈。市場信心不足則是短期最突出的痛點，“買漲不買跌”的心理慣性導致購房者觀望情緒濃厚，房企債務風險化解雖取得進展，但期房交付擔憂仍未完全消除，制約了需求釋放。

綜合來看，美聯儲降息帶來的全球寬松紅利與國內政策托底形成共振，為2026年中國樓市提供了企穩回升的可能性，一線及強二線核心城市有望迎來結構性回暖，構成局部反彈窗口期。但這一窗口期并非全域普漲的信號，而是市場從持續下行轉向“L型筑底、低位盤整”的關鍵轉折，弱二線及三四線城市由于人口流出、庫存高企，仍將處于調整期，難以跟隨回暖趨勢。國際投行里昂（CLSA）發布報告預測，2026年中國內地整體房價跌幅將收窄至4%，其中一線城市將成為市場回暖的主要受益區域，這一預測也印證了“跌幅收窄、結構向好”的核心判斷。

對于市場參與者而言，需摒棄“普漲幻想”，精準把握結構性機會。購房者可聚焦核心城市核心板塊的優質改善型房源，優先選擇資金狀況良好、口碑過硬的房企項目，規避弱能級城市的非核心資產；房企則應順應政策導向，聚焦高品質住房供給，積極化解債務風險，從“高杠桿、高周轉”的舊模式轉向“低利潤、重運營”的新階段。

歸根結底，2026年中國樓市的反彈窗口期是結構性的、有條件的。外部寬松環境是重要助力，但并非決定性力量，樓市的真正穩健發展，最終仍依賴于國內經濟的持續向好、居民收入水平的提升以及房地產發展新模式的成功構建。在全球寬松的“微風”與內部結構性調整的“巨浪”中，2026年的中國樓市將呈現“分化中筑底、調整中轉型”的鮮明特征，唯有精準把握基本面邏輯，才能在市場波動中把握真正的機會。