房屋租售比到底是什么？對(duì)普通人買(mǎi)房有多大參考價(jià)值？

房屋租售比到底是什么？對(duì)普通人買(mǎi)房有多大參考價(jià)值？

為什么現(xiàn)在大家都在談房屋租售比？它到底是什么？對(duì)咱們老百姓買(mǎi)房，又有哪些實(shí)際參考價(jià)值？我是浩坤，今天就細(xì)說(shuō)租售比背后的邏輯，聊聊它對(duì)買(mǎi)房決策的影響。

租售比其實(shí)很簡(jiǎn)單，核心計(jì)算方式就是每月租金÷房屋總價(jià)，得出的比值的核心是衡量房產(chǎn)的投資性價(jià)比。這個(gè)以前沒(méi)人太關(guān)注的指標(biāo)，現(xiàn)在之所以重要，根源在于房地產(chǎn)市場(chǎng)邏輯徹底變了。

過(guò)去20年，中國(guó)人拼命買(mǎi)房，除了安家落戶的需求，最核心的訴求就是賺錢(qián)。那時(shí)候市場(chǎng)里99%的買(mǎi)房人都能盈利，妥妥吃盡時(shí)代紅利——加入WTO、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)崛起、人口與城鎮(zhèn)化飛速推進(jìn)，房?jī)r(jià)一路攀升，慢慢形成“買(mǎi)房必賺”的堅(jiān)定信仰。既然房?jī)r(jià)上漲的收益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)覆蓋租金和貸款成本，兩者差距像芝麻與西瓜，沒(méi)人會(huì)在意租售比這“小事”。

但現(xiàn)在情況完全不同，房?jī)r(jià)不再單邊上漲，甚至不少城市出現(xiàn)下跌。此時(shí)買(mǎi)房，靠房產(chǎn)升值賺錢(qián)的希望大幅降低，要不要買(mǎi)房，就得好好算筆明白賬，而租售比就是關(guān)鍵參考標(biāo)尺，核心要算好三筆賬：

第一筆賬，跟資金成本比。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，目前上海房子的平均租售比大概只有1.5%左右，也就是說(shuō)，花500萬(wàn)買(mǎi)一套房，一年租金大概只有7.5萬(wàn)。而當(dāng)前上海首套房商貸利率約3.15%，1.5%的租金回報(bào)遠(yuǎn)低于3.15%的貸款成本，收益與成本倒灌，自然沒(méi)人愿意輕易買(mǎi)房。所以租售比的核心參考之一，是至少能覆蓋資金成本，我個(gè)人認(rèn)為當(dāng)前環(huán)境下，租售比起碼要大于2%，讓買(mǎi)房與租房成本基本持平，才有人愿意承擔(dān)買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)。

第二筆賬，跟無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益比。比如銀行存款，若手里只有一筆資金，選買(mǎi)房還是存款，收益差距很關(guān)鍵。現(xiàn)在銀行三年定期存款利息大概2%左右，收益穩(wěn)定且無(wú)本金損失風(fēng)險(xiǎn)；但買(mǎi)房不同，租金可能漲也可能跌，且當(dāng)前行情下，房?jī)r(jià)大概率面臨下跌，本金虧損是實(shí)實(shí)在在的可能。承擔(dān)了更高風(fēng)險(xiǎn)，自然要對(duì)應(yīng)更高回報(bào)，若買(mǎi)房收益僅比存款利息略高，吸引力根本不足。所以租售比至少要達(dá)到2.5%甚至更高，顯著高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，給出足夠風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，才能吸引投資者買(mǎi)房。

第三筆賬，跟通脹與租金增長(zhǎng)預(yù)期比。房子是長(zhǎng)期資產(chǎn)，目前官方每年公布的通脹目標(biāo)一般大于2%，若租金回報(bào)跑不贏通脹，房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值就是在縮水。再看租金未來(lái)增長(zhǎng)預(yù)期，當(dāng)前并不樂(lè)觀——租金的天花板取決于租客支付能力，從去年部分上市公司財(cái)報(bào)能看出，居民收入承壓，租客口袋里的錢(qián)少了，租金市場(chǎng)很難有上漲動(dòng)力。只有普通打工人收入穩(wěn)住回升，租金市場(chǎng)才會(huì)有持續(xù)上漲的支撐。

綜合這三筆賬能得出預(yù)判：當(dāng)房屋租售比穩(wěn)定在2.5%以上，才意味著房產(chǎn)回報(bào)率能覆蓋資金成本、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益與通脹影響，具備合理投資價(jià)值。再回看上海1.5%左右的平均租售比，不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前居民收入與房?jī)r(jià)仍處于不合理區(qū)間。對(duì)于當(dāng)下的租售比與買(mǎi)房決策，你怎么看？歡迎留言討論。