“好房子”新規(guī)下的成本與品質(zhì)平衡之道

城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇/文

最近參加了中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)“尋找中國(guó)好房子·走進(jìn)四川自貢”主題調(diào)研活動(dòng)，其間與當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了一場(chǎng)座談，交流過(guò)程中開(kāi)發(fā)商代表拋出了一個(gè)尖銳的問(wèn)題：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，房?jī)r(jià)大幅下滑，而“好房子”標(biāo)準(zhǔn)提升，意味著無(wú)論是設(shè)計(jì)建造還是材料成本都在增加，如何破解剛性成本與品質(zhì)提升之間的矛盾？

一邊是房?jī)r(jià)下行壓力，一邊是品質(zhì)提升帶來(lái)的成本壓力，好房子”新規(guī)之下，如何做到成本與品質(zhì)的平衡？這確實(shí)是一個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的深層次問(wèn)題，不僅涉及了企業(yè)從拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造到運(yùn)維等各個(gè)環(huán)節(jié)，也觸及了政策、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范等制度層面的變革。

一、新規(guī)之下開(kāi)發(fā)成本之變

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成看，大致包括土地成本、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施配套、財(cái)務(wù)成本以及稅費(fèi)等，其中土地成本和建安成本是開(kāi)發(fā)成本的“大頭”，土地成本占到總成本的30~50%；建安成本占總成本的30%~40%。其他成本如基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，通常指項(xiàng)目紅線內(nèi)為滿(mǎn)足入住需求而建設(shè)的各種非營(yíng)利性公共設(shè)施費(fèi)用，比如小區(qū)內(nèi)道路、園林綠化、市政管線接入以及安防系統(tǒng)、垃圾站等設(shè)施，約占總成本的15%；財(cái)務(wù)成本及稅費(fèi)等占15%左右。

從成本結(jié)構(gòu)看，不同城市、不同地段、不同產(chǎn)品類(lèi)型（如普通住宅與高端住宅）的成本結(jié)構(gòu)差異巨大，一二線城市核心地段往往土地成本占到60%以上，其他城市或一二線城市郊區(qū)地段，建安成本則是開(kāi)發(fā)成本的“大頭”。

新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》已于2025年5月1日開(kāi)始施行，這項(xiàng)以建設(shè)“好房子”為目標(biāo)的新規(guī)，在提升未來(lái)居住品質(zhì)的同時(shí)，也從多個(gè)方面推高了住宅的開(kāi)發(fā)成本。

在建安成本方面，層高從2.8米提升到3米，增加了鋼筋、混凝土用量，同樣容積率條件下建筑層數(shù)也會(huì)受到影響，造成單位建筑面積建安成本提升；四層及以上住宅強(qiáng)制配置電梯，單棟建筑電梯成本增加；隔聲性能提升帶來(lái)樓板、分戶(hù)墻材料成本提升；適老化與無(wú)障礙設(shè)施設(shè)計(jì)，也增加了相應(yīng)設(shè)施成本；此外，與“好房子”相適配的綠色、智慧技術(shù)應(yīng)用，也一定程度上增加了成本投入。

根據(jù)業(yè)內(nèi)測(cè)算，嚴(yán)格執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后，住宅建安成本將有明顯增加。其中，層高增加帶來(lái)的結(jié)構(gòu)成本上升約2%~3%；電梯配置標(biāo)準(zhǔn)提高增加成本1%~2%；隔聲、保溫等性能提升增加成本2%~3%；智能建造、綠色建筑等新技術(shù)的全面應(yīng)用將增加設(shè)計(jì)成本0.5%~1%，但可節(jié)約施工階段返工成本3%~5%。

這些成本數(shù)字背后，意味著房地產(chǎn)行業(yè)底層發(fā)展邏輯的根本性轉(zhuǎn)變，行業(yè)從過(guò)去追求“快”的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向了追求“好”的價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)。依靠壓縮成本、快速銷(xiāo)售的模式難以為繼。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，具備強(qiáng)大資金實(shí)力、產(chǎn)品力和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)，將在競(jìng)爭(zhēng)中更具優(yōu)勢(shì)；對(duì)于購(gòu)房者而言，則意味著未來(lái)居住品質(zhì)的全面提升，由于品質(zhì)提升產(chǎn)生的成本溢價(jià)也需由購(gòu)房者買(mǎi)單。

二、控地價(jià)，為“好房子”建設(shè)騰挪空間

如前所述，地價(jià)是住房成本的“大頭”，它的形成機(jī)制和價(jià)格水平直接決定了開(kāi)發(fā)商的成本空間和產(chǎn)品取向。目前土地出讓仍以“價(jià)高者得”的拍賣(mài)方式為主，這種傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式下追求土地價(jià)值最大化的出讓方式，很大程度上擠壓了“好房子”在品質(zhì)打造上的施展空間。開(kāi)發(fā)商拿地后要么降低材料和建造成本尋求快周轉(zhuǎn)，要么大幅提高建造成本打造高端住宅。近年來(lái)部分一二線城市單價(jià)“地王”頻出，動(dòng)輒10萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)，迫使開(kāi)發(fā)商只能做高端項(xiàng)目，使“好房子”變成了“豪房子”。

當(dāng)然，要控地價(jià)為“好房子”創(chuàng)造條件，不能簡(jiǎn)單理解為以行政命令壓低地價(jià)，而應(yīng)當(dāng)是通過(guò)改革土地出讓、規(guī)劃和配套政策，為開(kāi)發(fā)商“減負(fù)”，通過(guò)政策引導(dǎo)，使其有意愿、有空間、有動(dòng)力將資金和精力投入到提升房屋品質(zhì)上來(lái)。

首先，要改革土地出讓方式，從“價(jià)高者得”轉(zhuǎn)向“綜合競(jìng)標(biāo)”。可以推行“限地價(jià)、競(jìng)品質(zhì)”模式，為地塊設(shè)定相對(duì)合理的土地價(jià)格上限，當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到上限后，不再競(jìng)拍地價(jià)，轉(zhuǎn)而競(jìng)拍房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。比如競(jìng)綠色建筑等級(jí)、健康建筑標(biāo)準(zhǔn)、智慧社區(qū)配置、公共空間品質(zhì)、長(zhǎng)期維保方案等。將開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)從單純的價(jià)格轉(zhuǎn)向誰(shuí)更能做出好產(chǎn)品。對(duì)于重點(diǎn)片區(qū)或標(biāo)志性項(xiàng)目，可以采用不設(shè)價(jià)格標(biāo)底、完全以設(shè)計(jì)方案、企業(yè)綜合實(shí)力、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)理念等作為評(píng)標(biāo)依據(jù)的綜合招標(biāo)方式，吸引有社會(huì)責(zé)任感、有產(chǎn)品創(chuàng)新能力的開(kāi)發(fā)商。可以規(guī)劃特定區(qū)域作為“好房子、好小區(qū)”示范項(xiàng)目，在這些區(qū)域的土地出讓中強(qiáng)制采用高標(biāo)準(zhǔn)的品質(zhì)要求，并配以相應(yīng)的地價(jià)優(yōu)惠政策，樹(shù)立市場(chǎng)標(biāo)桿。

其次，優(yōu)化土地出讓的規(guī)劃條件，賦予開(kāi)發(fā)商更大的靈活性。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上給予開(kāi)發(fā)商更大彈性空間，有助于激發(fā)設(shè)計(jì)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)成本的最優(yōu)配置。在指標(biāo)設(shè)置上可提供彈性規(guī)劃指標(biāo)，例如，在滿(mǎn)足總建筑面積、日照、退線等核心規(guī)劃等條件下，允許開(kāi)發(fā)商在層高、容積率、建筑密度等指標(biāo)上有一定的浮動(dòng)空間，讓設(shè)計(jì)師在優(yōu)化戶(hù)型設(shè)計(jì)上有更大的施展空間。

第三，降低土地帶來(lái)的間接成本與不確定性。一是完善配套，推行“熟地”出讓。政府將地塊周邊的交通、教育、醫(yī)療、公園等配套設(shè)施現(xiàn)行或同步建設(shè)完善，實(shí)現(xiàn)真正的“熟地”出讓?zhuān)苊忾_(kāi)發(fā)商承擔(dān)不可預(yù)測(cè)的配套建設(shè)成本或時(shí)間成本。二是優(yōu)化審批流程，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。推動(dòng)“多審合一”“拿地即開(kāi)工”等改革，建立穩(wěn)定、透明、可預(yù)期的政策環(huán)境，有效降低開(kāi)發(fā)商的資金占用成本和機(jī)會(huì)成本。

第四，降低保障性住房土地成本。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部多次強(qiáng)調(diào)，不僅商品房要建成“好房子”，保障性住房也要建成“好房子”。對(duì)于保障房供地，可以采取劃撥或定向出讓方式，從源頭上嚴(yán)格控制土地成本，確保資金主要用于提升房屋品質(zhì)。在保障房選址上，要充分考慮職住平衡，避免過(guò)度郊區(qū)化傾向。要積極推動(dòng)集體土地建設(shè)保障性租賃住房，推動(dòng)企事業(yè)單位存量閑置用地、園區(qū)、工業(yè)廠房等建設(shè)或改造為保障性租賃住房，最大限度降低保障房土地使用成本。

總之，破解地價(jià)與住房品質(zhì)之間的矛盾，需要地方政府逐步擺脫對(duì)“土地財(cái)政”的過(guò)度依賴(lài)，轉(zhuǎn)向追求長(zhǎng)期的“空間運(yùn)營(yíng)價(jià)值”。通過(guò)優(yōu)化土地成本結(jié)構(gòu)，將一部分土地價(jià)值讓利于企業(yè)，為企業(yè)留出更大的施展空間；讓利于民，讓百姓獲得更具性?xún)r(jià)比的房子。

三、好設(shè)計(jì)，為“好房子”降本提效

規(guī)劃設(shè)計(jì)是“好房子”建設(shè)的先導(dǎo)，它從根本上決定了房子的“基因”，對(duì)成本控制也起到關(guān)鍵性的作用。好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不僅能夠從宏觀到微觀全方位提升“好房子”價(jià)值，也可以通過(guò)模塊化設(shè)計(jì)等手段降低材料和建造成本。

宏觀層面，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)深入研究地塊與城市的關(guān)系，包括如何銜接公共交通，如何利用周邊景觀資源（公園和水系等），如何避免噪音和污染等，這決定了房子先天的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品定位。另外，通過(guò)對(duì)日照、風(fēng)向、地形等自然條件的分析，決定建筑的朝向、布局和形態(tài)，充分利用自然資源。通過(guò)營(yíng)造富有活力的社區(qū)提升房子的附加值，比如規(guī)劃清晰的分級(jí)道路系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流；精心設(shè)置中心綠地、口袋公園、兒童游樂(lè)場(chǎng)所等，將自然與功能融入日常生活；前瞻性規(guī)劃社區(qū)中心、養(yǎng)老托幼、商業(yè)服務(wù)等配套設(shè)施，提升社區(qū)便利性。

微觀層面，關(guān)注從公共空間到室內(nèi)細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)。公共空間設(shè)計(jì)包括大堂做到寬敞明亮，電梯運(yùn)行平穩(wěn)，走廊采光通風(fēng)好，車(chē)庫(kù)導(dǎo)向清晰，配備充電樁，通過(guò)這些細(xì)節(jié)提升歸家動(dòng)線品質(zhì)。戶(hù)型設(shè)計(jì)則重在實(shí)用性、舒適性和可變性，例如客廳、餐廳、廚房與臥室、書(shū)房的動(dòng)靜分區(qū)，優(yōu)化玄關(guān)、廚房、衛(wèi)生間位置，實(shí)現(xiàn)潔污分離；規(guī)劃最短的家務(wù)動(dòng)線、居住動(dòng)線和訪客動(dòng)線，提升居住效率。

好的規(guī)劃設(shè)計(jì)并不等于高成本，反而可以通過(guò)減少浪費(fèi)來(lái)提升產(chǎn)品價(jià)值。例如通過(guò)BIM技術(shù)，在圖紙上解決管線沖突，避免施工階段的返工；通過(guò)對(duì)戶(hù)型、外立面構(gòu)件、精裝部件等進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，大幅減少設(shè)計(jì)變更，提高采購(gòu)批量，降低生產(chǎn)和施工成本；通過(guò)對(duì)建筑方案、結(jié)構(gòu)體系、部品部件、施工工藝的合理設(shè)計(jì)，找到在滿(mǎn)足同等功能、安全和美觀前提下成本更優(yōu)的解決方案，例如通過(guò)結(jié)構(gòu)優(yōu)化減少建筑材料的使用，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化設(shè)計(jì)降低采購(gòu)成本和生產(chǎn)成本。

好的規(guī)劃設(shè)計(jì)還需具有前瞻性，讓房子能適應(yīng)未來(lái)發(fā)展。例如通過(guò)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、降低碳排放的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)更低的運(yùn)營(yíng)和使用成本；通過(guò)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的耐久性和空間功能的可變性設(shè)計(jì)，延長(zhǎng)住房使用壽命，或通過(guò)內(nèi)部改造適應(yīng)未來(lái)家庭結(jié)構(gòu)和技術(shù)的變化。

四、好建造，讓“好鋼用在刀刃上”

建造成本是“好房子”成本構(gòu)成的主要部分，通過(guò)材料和建造過(guò)程兩個(gè)維度來(lái)分析。從材料維度看，“好材料”不等于“貴材料”，而在于高適配性、高耐久性、高性?xún)r(jià)比。對(duì)于基礎(chǔ)性材料，包括結(jié)構(gòu)材料（如鋼筋、混凝土）、防水材料、管線系統(tǒng)等，這部分必須做到高標(biāo)準(zhǔn)，確保建筑的安全性和耐久性；對(duì)于功能性材料，比如影響使用體驗(yàn)和節(jié)能效果的部品，如門(mén)窗、外墻保溫系統(tǒng)、新風(fēng)設(shè)備等，應(yīng)追求性?xún)r(jià)比最優(yōu)；對(duì)于不影響安全與核心功能的裝飾材料，如外墻涂料、大堂石材、室內(nèi)裝飾面材等，可通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、創(chuàng)新材料替代、工業(yè)化預(yù)制構(gòu)件（如一體化墻板）等，在保證美觀和耐久的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)成本可控。

從建造維度看，要發(fā)展新型建筑工業(yè)化，推動(dòng)“建造”走向“制造”。大力發(fā)展裝配式建筑，將大量現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)轉(zhuǎn)移到工廠進(jìn)行，不僅徹底解決了傳統(tǒng)現(xiàn)澆模式中常見(jiàn)的蜂窩、麻面、漏漿、開(kāi)裂等質(zhì)量通病，更帶來(lái)了建造效率的飛躍：現(xiàn)場(chǎng)施工人數(shù)減少，工期顯著縮短（降低了資金的時(shí)間成本），建筑垃圾大幅減少，施工現(xiàn)場(chǎng)更加安全文明。雖然預(yù)制構(gòu)件本身的采購(gòu)成本相對(duì)較高，但綜合考慮人工節(jié)省、工期縮短、質(zhì)量提升、浪費(fèi)減少帶來(lái)的綜合效益，全生命周期成本往往更具優(yōu)勢(shì)。

工業(yè)化建造的標(biāo)準(zhǔn)化和高效特點(diǎn)，使其在大型保障房、安置房項(xiàng)目中優(yōu)勢(shì)明顯。例如廣州南沙的安置房項(xiàng)目、深圳長(zhǎng)圳公共住房項(xiàng)目等案例表明，高品質(zhì)住宅并非商品房的專(zhuān)屬，工業(yè)化建造讓保障房也能實(shí)現(xiàn)品質(zhì)更優(yōu)。

數(shù)字技術(shù)是實(shí)現(xiàn)建造過(guò)程精細(xì)化、透明化的關(guān)鍵工具。BIM技術(shù)貫穿全程，實(shí)現(xiàn)“先試后建”。在施工前，利用建筑信息模型進(jìn)行三維可視化設(shè)計(jì)和管線綜合碰撞檢查，提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)沖突點(diǎn)，避免在施工階段“鑿墻打洞”造成的巨大損失和工期延誤。同時(shí)，BIM模型可用于進(jìn)行施工方案模擬，優(yōu)化施工順序和場(chǎng)地布置，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”的精準(zhǔn)施工。智慧工地集成應(yīng)用，打造“透明工地”。通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、AI識(shí)別等技術(shù)，對(duì)工地的人、機(jī)、料、法、環(huán)進(jìn)行全面感知和智能分析，從而大幅提升管理效率，降低質(zhì)量與安全風(fēng)險(xiǎn)，間接節(jié)約了因事故、延誤和低效帶來(lái)的隱性成本。

據(jù)了解，有關(guān)部門(mén)正在編制涵蓋規(guī)劃、建設(shè)施工管理到交付的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)體系。通過(guò)建立全面質(zhì)量管理體系，確保每棟建筑從設(shè)計(jì)到施工，再到交付，都遵循高標(biāo)準(zhǔn)，奠定“好房子”的品質(zhì)基礎(chǔ)。在供給端，鼓勵(lì)技術(shù)創(chuàng)新與應(yīng)用，如綠色建材、智能建造技術(shù)，提升房屋性能，讓“好房子”成為市場(chǎng)主流，滿(mǎn)足居民多層次、多元化的住房需求。