成交量僅次于小陽春 二手房年底翹尾有戲

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年11月上海二手住宅成交2.05萬套，環(huán)比增加22.45%。是今年以來交易量第三高點(diǎn)，僅次于“小陽春”行情。

圖：上海二手住宅成交套數(shù)走勢

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

成交表現(xiàn)相當(dāng)活躍 外環(huán)外增加顯著

當(dāng)月成交釋放比較充分，從平時(shí)的網(wǎng)簽速度可以看出。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，工作日的網(wǎng)簽量基本在500套以上，到雙休日至少有1天網(wǎng)簽過千套，這就是市場活躍的指標(biāo)之一。這和當(dāng)期新房成交形成明顯反差，主要還是因?yàn)槎址繏炫品€(wěn)定，且買方市場特征持續(xù)。此外，舊改預(yù)期以及舊改速度比較快，釋放了新的需求。

空間分布上，大浦東持續(xù)領(lǐng)先，當(dāng)期成交4471套，環(huán)比增加16.95%。寶山則繼續(xù)排名第二，成交2148套，環(huán)比增加17.57%。閔行繼續(xù)排名第三，成交2072套，環(huán)比增加14.54%。值得關(guān)注的是，環(huán)線分布上，外郊環(huán)成交7622套，環(huán)比增加12.14%，說明前期的政策還在持續(xù)發(fā)揮效用。

房價(jià)尚未止跌 低價(jià)房源充分釋放

11月市場延續(xù)降價(jià)趨勢，整體來看，以價(jià)換量依舊是主旋律。尤其是一些急于換房的賣家，議價(jià)空間相對明顯，基本在5%以上。此外，一些總價(jià)千萬級以上的高價(jià)位房源價(jià)格也不再堅(jiān)持，多數(shù)房東有掛牌下調(diào)或議價(jià)空間擴(kuò)大的苗頭。當(dāng)然，一些位置、樓層相對好，屬于小區(qū)內(nèi)比較優(yōu)質(zhì)的房源議價(jià)相對還是比較小。

從市場交易熱點(diǎn)來看，二手住宅依舊以低總價(jià)產(chǎn)品為絕對主力，并且這一特征在11月得到非常充分表現(xiàn)。300萬以內(nèi)的房源占比大約70%，通常這一比例在60-64%波動(dòng)。這一占比也是創(chuàng)今年新高。從交易量比較高的小區(qū)來看，一些“老破小”或是郊區(qū)的動(dòng)遷配套房或限價(jià)房是交易熱點(diǎn)。比如，普陀光新板塊的宜川四村，成交的套均面積還不到40平方。還有像寶山共康泗塘板塊的通河一村，成交的套均面積只有50.1平方米。這些典型樓盤可以看出，區(qū)域成熟，總價(jià)低，通常租金回報(bào)率在2%以上，遠(yuǎn)比定額存款利息高。某種程度來看，這些房源的“安全墊”較高，價(jià)格跌出性價(jià)比。

市 場 分 析

11月成交出現(xiàn)反彈是意料之中的事，畢竟市場恢復(fù)正常工作節(jié)奏。但成交量創(chuàng)5個(gè)月新高卻超出預(yù)期，這和多方面因素有關(guān)。首先，10月成交或有積壓，畢竟市場趨勢是明確的，大家預(yù)期也比較一致，而市場需求是穩(wěn)定的，前期應(yīng)該入市而沒有入市的，集中在這個(gè)月加快決策。其次，推動(dòng)決策的重要因素除了舊改力度和預(yù)期在提升外，價(jià)格也是重要一環(huán)，尤其從結(jié)構(gòu)上來看，一些質(zhì)地看起來一般的房源價(jià)格累計(jì)下跌了差不多4成，有的甚至出現(xiàn)對折。最后，對比新房價(jià)格始終在快速上行，部分改善買家若上半年沒有及時(shí)入市，可能就來不及“上車”，只能轉(zhuǎn)投二手市場。