最高法：不得以限制使用門禁電梯等方式催交物業(yè)費(fèi)

業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司就不給打開(kāi)單元和電梯門禁；廚房煙道設(shè)計(jì)不合理，業(yè)主就不交物業(yè)費(fèi)；業(yè)主大會(huì)決定更換物業(yè)公司，物業(yè)公司拒不退場(chǎng)，起訴業(yè)主大會(huì)決定無(wú)效……業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間矛盾時(shí)有發(fā)生，并呈現(xiàn)出群體性、易復(fù)發(fā)、化解難等特點(diǎn)，這樣的糾紛法院如何裁判？最高人民法院12月8日發(fā)布典型案例，引導(dǎo)各級(jí)法院統(tǒng)一裁判規(guī)則，做好物業(yè)糾紛矛盾預(yù)防化解，維護(hù)人民群眾合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。

物業(yè)服務(wù)人不得以限制使用門禁系統(tǒng)等方式催交物業(yè)費(fèi)

2021年9月，某小區(qū)業(yè)主老張發(fā)現(xiàn)他因欠交物業(yè)費(fèi)已被禁止使用所住單元電梯及門禁系統(tǒng)，與物業(yè)公司交涉無(wú)果后，起訴到了法院，訴求是要求物業(yè)公司恢復(fù)他對(duì)電梯及門禁系統(tǒng)的使用功能。

最高人民法院民一庭法官助理劉忠偉：審理法院認(rèn)為，我國(guó)民法典明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。這個(gè)案件中，老張雖欠交物業(yè)費(fèi)，但某物業(yè)公司不應(yīng)以不給業(yè)主激活門禁卡使其不能正常進(jìn)入單元門、不能正常使用電梯門禁系統(tǒng)等方式催交物業(yè)費(fèi)，對(duì)老張欠交物業(yè)費(fèi)的違約行為可另行依法維權(quán)。法官依法釋明之后，物業(yè)公司在案件審理過(guò)程中就主動(dòng)恢復(fù)了老張對(duì)門禁系統(tǒng)的使用。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)，但實(shí)踐中業(yè)主拖延甚至拒交物業(yè)費(fèi)的情形時(shí)有發(fā)生，物業(yè)服務(wù)人往往采用各種方式催交物業(yè)費(fèi)。

最高人民法院民一庭法官李賽敏：物業(yè)服務(wù)人以不給業(yè)主激活門禁卡、限制使用電梯等方式催收物業(yè)費(fèi)，實(shí)質(zhì)上是基于他在物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下的債權(quán)而不當(dāng)限制了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，既缺乏法律依據(jù)，也超出了合理必要限度，往往加劇雙方的矛盾。

法官?gòu)?qiáng)調(diào)，物業(yè)服務(wù)人催交物業(yè)費(fèi)應(yīng)采用合理方式，業(yè)主經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以通過(guò)調(diào)解、提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁等方式依法維護(hù)自身合法權(quán)益，但不應(yīng)以影響業(yè)主正常生活的方式催交。

李賽敏：物業(yè)公司和業(yè)主在履行物業(yè)服務(wù)合同時(shí)均應(yīng)秉持契約精神，按照物業(yè)服務(wù)合同約定全面履行自己的義務(wù)，共同營(yíng)造和諧宜居的小區(qū)環(huán)境。這個(gè)案件的判決明確物業(yè)服務(wù)人應(yīng)以合理合法形式催交物業(yè)費(fèi)，依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。

業(yè)主不得以設(shè)計(jì)不合理等房屋質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)

物業(yè)公司催交物業(yè)費(fèi)不能肆意妄為，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)也不能隨意找理由。劉忠偉說(shuō)到了業(yè)主質(zhì)疑房屋設(shè)計(jì)問(wèn)題拒交物業(yè)費(fèi)的案例。

劉忠偉：小區(qū)業(yè)主老徐未按時(shí)支付自2019年5月至2022年12月的物業(yè)費(fèi)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付，被物業(yè)公司起訴到了法院。老徐答辯稱不應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)是因?yàn)榉课輳N房設(shè)計(jì)不合理、排煙倒灌等問(wèn)題。

依據(jù)民法典規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。《物業(yè)管理?xiàng)l例》 規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

劉忠偉：法院認(rèn)為，廚房設(shè)計(jì)不屬于物業(yè)服務(wù)人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，廚房設(shè)計(jì)不合理、排煙倒灌等屬于商品房買賣合同法律關(guān)系中的履行瑕疵問(wèn)題，與案涉物業(yè)服務(wù)合同不屬于同一法律關(guān)系，責(zé)任主體并不相同，老徐主張廚房設(shè)計(jì)不合理所致?lián)p失亦與某物業(yè)公司并無(wú)關(guān)聯(lián)，他以房屋質(zhì)量問(wèn)題為由抗辯主張不應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)缺乏依據(jù)。最終判決：老徐向某物業(yè)公司支付2019年5月至2022年12月的物業(yè)費(fèi)4500多元。

物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)源于法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，主要包括維修養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、安全保護(hù)、制止違法行為、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理等義務(wù)。

李賽敏：一般而言，房屋專有部分的質(zhì)量、設(shè)計(jì)等問(wèn)題不屬于物業(yè)服務(wù)人應(yīng)擔(dān)責(zé)的義務(wù)范圍。業(yè)主以設(shè)計(jì)不合理等房屋質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)或者主張以維修費(fèi)用抵銷物業(yè)費(fèi)的，不能得到支持。這個(gè)案子的判決有助于厘清物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系與其他法律關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主正確區(qū)分責(zé)任主體，依法依規(guī)理性維權(quán)，妥善平衡物業(yè)服務(wù)合同各方合法利益。

原物業(yè)服務(wù)人對(duì)業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定無(wú)權(quán)提起訴訟

依據(jù)民法典規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，交還物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。但物業(yè)服務(wù)合同終止后的“交接難”是當(dāng)下物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的一個(gè)熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，由此引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮。

劉忠偉：此次發(fā)布的案例中，法院嚴(yán)格按照民法典的規(guī)定，明確物業(yè)服務(wù)合同終止后原物業(yè)服務(wù)人拒不退場(chǎng)的，對(duì)其請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后物業(yè)費(fèi)的主張不予支持，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人依法誠(chéng)信履行義務(wù)，維護(hù)正常物業(yè)服務(wù)秩序。

因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，在職的物業(yè)服務(wù)人不同意，提起訴訟，也被法院駁回了。

李賽敏：業(yè)主大會(huì)決定是業(yè)主自主對(duì)小區(qū)重大事項(xiàng)行使共同管理權(quán)的重要方式。業(yè)主大會(huì)作為業(yè)主自我管理的權(quán)力機(jī)關(guān)，其作出的決定對(duì)業(yè)主具有法律約束力，但并不直接約束業(yè)主以外的主體。物業(yè)服務(wù)人并非小區(qū)業(yè)主，并無(wú)訴請(qǐng)人民法院就業(yè)主大會(huì)決定效力作出裁判的權(quán)利。

李賽敏強(qiáng)調(diào)，審理物業(yè)糾紛不能就案辦案，要以矛盾實(shí)質(zhì)化解為目標(biāo)，追求事了、人和、心順效果，真正做實(shí)定分止?fàn)帯?/p>

李賽敏：在物業(yè)糾紛審理過(guò)程中，人民法院堅(jiān)持“辦理與治理”并重原則，積極探索創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)糾紛多元化解機(jī)制，比如“示范裁判+批量化解”“巡回審判+示范調(diào)解”，以及“先調(diào)處整改+后輔助調(diào)解”等等一批富有成效的經(jīng)驗(yàn)做法。有的法院就在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)庭，以案釋法，批量化解潛在糾紛，實(shí)現(xiàn)了“辦理一案、治理一片”的良好效果。