碧桂園重大調整，還沒完！

近期，碧桂園突然成了輿論的焦點。

先是12月3日，碧桂園再次啟動組織架構調整，宣布將13個房產(chǎn)區(qū)域合并精簡至10個房產(chǎn)區(qū)域。

碧桂園對外表示，此次調整是基于公司當前經(jīng)營管理重點、業(yè)務規(guī)模變化進行的又一次組織適配，希望進一步提升組織與業(yè)務匹配度，推動管理扁平高效，優(yōu)秀人才人盡其能，全力確保公司戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

12月4日，碧桂園發(fā)布重大人事調整公告，執(zhí)掌碧桂園總裁之位長達15年的莫斌調任碧桂園董事會聯(lián)席主席。接替莫斌成為碧桂園新任總裁的是程光煜。

眾所周知，清華土木畢業(yè)的高材生程光煜是碧桂園引入的第一個博士，進入碧桂園后便獲得楊國強賞識，并從楊國強助理開始起步一路升遷，迅速成為碧桂園內部最受矚目的明星高管，早已被認定為莫斌總裁之位的接班人。此次接任，也算是順理成章。

而碧桂園此時宣布進行人事重大調整，真實原因可能是碧桂園境內和境外債務重組均取得重大進展：

境內債部分，12月3日最后一筆境內債券重組方案獲得債券持有人會議審議通過，標志著碧桂園涉及9筆合計規(guī)模約137.7億元的境內債務重組方案已全部通過；

境外債部分，12月4日，碧桂園境外債務重組方案正式獲得香港高等法院批準，債務規(guī)模涉及約177億美元。

由此，在境內與境外債務重組接連闖關成功后，碧桂園整體降債規(guī)模將超過900億元，并且在未來5年內，都將沒有集中兌付壓力。

不僅如此，在債務問題獲得重大進展的同時，碧桂園近幾年的保交房工作也基本收官。

據(jù)悉，今年前11月，碧桂園已完成14萬套交付，加之2022年交付近70萬套、2023年超60萬套、2024年38萬套，過去四年累計交付房屋已突破180萬套，基本完成了保交房的任務。

或許也正是這些原因，老總裁莫斌可以安然辭任，而少了枷鎖的新總裁程光煜輕裝上任，也算是最好的交接時刻了。

本以為事情到此結束，令外界沒想到的是，在集團與地產(chǎn)板塊調整結束后，碧桂園物業(yè)板塊的調整方案也來了：

12月7日，碧桂園服務也發(fā)布人事變動公告，黃鵬辭任首席財務官，保留行政總裁一職。接管財務大印的是財務經(jīng)驗豐富，曾在多家上市公司任職的田田。

事實上，碧桂園服務不僅有人事變動，內部也在對組織架構進行系統(tǒng)性調整：

基礎物業(yè)管理板塊、新業(yè)務成長板塊、職能服務板塊，統(tǒng)一為“大物業(yè)板塊”，繼續(xù)以“創(chuàng)造價值、聚焦深耕、降本增效、簡政放權”為總體管理導向，由碧桂園服務總裁徐彬淮掌管；

戰(zhàn)略孵化業(yè)務板塊，更名為“孵化業(yè)務板塊”，定位為多元增量成長曲線，包括賦能、提效、規(guī)范化管理寶石花物業(yè)、商管集團、碧然環(huán)境等現(xiàn)有獨立經(jīng)營業(yè)務，及研究并孵化創(chuàng)新業(yè)務，由碧桂園服務行政總裁黃鵬掌管。

從高管變陣，到組織架構調整，再到境內境外債務重組闖關成功，不難看出，碧桂園實際掌舵人楊惠妍及其背后的創(chuàng)始人楊國強正努力擺脫近幾年的行業(yè)與企業(yè)陰霾，試圖重新出發(fā)，回歸正軌。

早前在今年11月碧桂園的集團月度管理會議上，楊惠妍就表示接下來將是碧桂園系統(tǒng)性推進轉型階段，而轉型階段將是一次蛻變，是碧桂園的二次創(chuàng)業(yè)。

如今，2025年即將過去，2026年將是碧桂園開啟二次創(chuàng)業(yè)的元年。

事實上，將2026年當作二次創(chuàng)業(yè)元年的遠不止碧桂園一家。

站在行業(yè)層面看，過去4年，幾乎所有的出險房企都在忙兩件事情：債務重組與保交付。

而這兩件事情，在2025年底，基本都有了重大突破。

首先就是債務重組上，今年有包括碧桂園、融創(chuàng)、富力、旭輝、龍光、佳兆業(yè)、遠洋、禹洲、時代中國、金科、奧園、中梁、寶龍等超過20家出險房企宣布境內、境外債務重組已經(jīng)或者即將完成，涉及化債總規(guī)模超過1.2萬億元。

其次，在保交付這件事情上，這些出險房企在2021年前后，因為資金鏈斷裂導致大量項目爛尾，如今經(jīng)過4年時間自身和地方政府的努力盤活，基本都完成了積壓爛尾樓的保交付任務，全面進入收官階段。

如今，這些出險房企在債務重組和包交付兩大任務完成了，要想繼續(xù)活下去，那么目標基本就只有一個——重新出發(fā)，二次創(chuàng)業(yè)！

但二次創(chuàng)業(yè)談何容易，首先就是房地產(chǎn)市場環(huán)境依然很嚴峻，新房銷售規(guī)模短期都不可能恢復了。

其次，就是投資人、購房者、金融機構的信任如何重建，信任重建可是一座比債務重組更難的大山。

再者，行業(yè)基本盤已經(jīng)被頭部央國企占領了，想要在這些頭部央國企的夾縫中競爭談何容易。

于是乎，我們看到這些出險房企幾乎都避開傳統(tǒng)的住宅開發(fā)業(yè)務，積極在自身優(yōu)勢基礎上尋找輕資產(chǎn)的的創(chuàng)業(yè)新賽道，比如存量運營、城市服務、商業(yè)管理、老舊改造與社區(qū)增值服務等。

目前已知的就有碧桂園推進科技建造與代管代建；融創(chuàng)押注文旅+代建；旭輝推進輕資產(chǎn)運營；龍光強化城市服務；寶龍擴大商業(yè)集團版圖等等。

這些創(chuàng)業(yè)新賽道最大的優(yōu)勢就是基本不耗資金，比如代建、物業(yè)、商管，本質都是輸出過去高周轉時期積累的組織能力、產(chǎn)品能力與服務能力等，賺取一定的管理費。

但說實話，這些出險房企無論是老板的思維還是公司的特點都太相似了，在這條擁堵的輕資產(chǎn)創(chuàng)業(yè)新賽道上大概率還會經(jīng)歷高模仿、高周轉、高杠桿，以及生死之戰(zhàn)。

寫到這時，炸天團突然對2026年的地產(chǎn)江湖，又多了幾分期待！對于明年的地產(chǎn)江湖及房地產(chǎn)市場，你又認為會怎樣呢？

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