再提穩(wěn)樓市：房?jī)r(jià)不再是唯一答案

12月3日，國(guó)務(wù)院進(jìn)行第十七次專題學(xué)習(xí)，總理李強(qiáng)在會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，把城市更新和消除安全隱患、穩(wěn)樓市等工作結(jié)合起來(lái)，扎實(shí)推進(jìn)好房子建設(shè)和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

可以說(shuō)，在新的房地產(chǎn)發(fā)展語(yǔ)境之下，房?jī)r(jià)已經(jīng)逐漸退化為結(jié)果性指標(biāo)。非唯一目標(biāo)。

不同城市、群體之間的居住需求差異還在不斷放大，價(jià)格上漲沒(méi)漲，已不再是市場(chǎng)的真實(shí)面貌！

從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，近幾年圍繞房地產(chǎn)的所有舉措幾乎都圍繞一個(gè)核心，那就是先托底，再重構(gòu)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截止10月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額仍在小幅回落，整體修復(fù)節(jié)奏偏緩。

也正是在這樣的現(xiàn)實(shí)背景之下，穩(wěn)樓市的意義反而愈發(fā)凸顯。

當(dāng)然這也并不是要讓房地產(chǎn)重回高歌猛進(jìn)的老路，而是在歷經(jīng)多年的下探和擠壓之后，通過(guò)更系統(tǒng)有序的方式為市場(chǎng)尋找一套可持續(xù)的運(yùn)行邏輯。

與過(guò)去相比，本輪的穩(wěn)樓市路徑也將發(fā)生改變，在兩三年前，更多體現(xiàn)在政策松綁以及需求刺激上。

例如限購(gòu)松動(dòng)，首付下降，利率下調(diào)，補(bǔ)貼支持等手段更為直接。

但這些工具逐步用盡后，邊際效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，單純從需求端發(fā)力，已經(jīng)難以支持長(zhǎng)期企穩(wěn)。

因此在本次講話中將城市更新、消除安全隱患、好房子建設(shè)并列提出，實(shí)際上是在為穩(wěn)樓市，換一種新思路。

而在這背后是深層理念的轉(zhuǎn)向，從過(guò)去推動(dòng)新項(xiàng)目擴(kuò)張轉(zhuǎn)向?qū)扔锌臻g的改造升級(jí)，從拼土地，拼規(guī)模，轉(zhuǎn)而向拼品質(zhì)，拼功能，從賣(mài)房子轉(zhuǎn)向?yàn)樽錾睢?/p>

本質(zhì)上正是房地產(chǎn)從規(guī)模時(shí)代邁入質(zhì)量時(shí)代的重要信號(hào)之一，然而這樣的轉(zhuǎn)變也并非停留在紙面上。

在今年內(nèi)中央遴選了20個(gè)城市更新示范城市，在財(cái)政層面累計(jì)投入超過(guò)200億，重點(diǎn)用于老舊小區(qū)，城中村基礎(chǔ)建設(shè)等方向。

與此同時(shí)，城中村改造三年行動(dòng)也在按部就班的推進(jìn)之中，隨著2026年的臨近，各地推進(jìn)力度只會(huì)進(jìn)一步加大。

在此框架之下貨幣化安置，房票安置，以購(gòu)代建等方式，未來(lái)將成為重要的承接工具，而具備資金與執(zhí)行能力的央企和國(guó)企也將在未來(lái)發(fā)揮出更為核心的作用。

那么這樣的轉(zhuǎn)變，對(duì)于普通家庭而言帶來(lái)的影響，可能比想象中的要更為深遠(yuǎn)。

首先部分具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并被納入更新規(guī)劃的老舊住宅，其居住與資產(chǎn)價(jià)值或?qū)⒈恢匦略u(píng)估。

雖然大拆大建的時(shí)代基本結(jié)束，但系統(tǒng)性改造帶來(lái)的環(huán)境提升足以提高老舊片區(qū)的潛力。

其次，改善性需求也有望在這一過(guò)程中被逐步激活，原本被鎖在存量房中的家庭，通過(guò)安置/置換/補(bǔ)償?shù)确绞娇梢詫?shí)現(xiàn)居住條件的提升，并且?guī)?dòng)新的交易鏈條形成。

但這一切的一切讓圍繞一個(gè)前提，那就是：穩(wěn)。

穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)節(jié)奏，穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)，并非是為了制造新一輪的房?jī)r(jià)提升周期，而是避免房?jī)r(jià)的大起大落對(duì)于社會(huì)及金融的沖擊。

而就在近期，相關(guān)部門(mén)也加強(qiáng)了對(duì)于網(wǎng)絡(luò)不實(shí)信息的整治，

一大批通過(guò)夸大下跌，制造恐慌，博取流量的賬號(hào)被清理，同時(shí)不實(shí)房源與夸張的言論也被集中整治。

這并不是為了美化市場(chǎng)，而是為了避免情緒謠言擾亂此時(shí)較為敏感的市場(chǎng)預(yù)期。

可以說(shuō)在過(guò)去幾年，房地產(chǎn)的問(wèn)題更多體現(xiàn)在于房?jī)r(jià)漲的太快，那么現(xiàn)在要防范的就是信心被過(guò)度消耗。

因此在不到一年的時(shí)間里，中央已多次提及穩(wěn)樓市的問(wèn)題，并反復(fù)強(qiáng)調(diào)要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的新模式。

既是對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)壓力的回應(yīng)，也是對(duì)未來(lái)長(zhǎng)期方向的確認(rèn)。

值得關(guān)注的是，當(dāng)下的市場(chǎng)已在不是一個(gè)整齊劃一的整體，而是高度分化的集合。

一部分城市人口仍在持續(xù)流入，產(chǎn)業(yè)支撐充足，可以說(shuō)極具韌性，例如一二線及各個(gè)省會(huì)城市。

而人口外流，產(chǎn)業(yè)承壓的地區(qū)，去化周期依舊漫長(zhǎng)，也正因如此任何一篇概全的判斷都是失真的。

對(duì)于真正有居住需求的購(gòu)房者只要方向選擇得當(dāng)，節(jié)奏把握合理，當(dāng)下反而是一個(gè)更理性，更可控的購(gòu)房窗口期。

并且對(duì)于心存投機(jī)的人而言，房產(chǎn)不再適合作為但一種心而更適合成為均衡配置中的一部分。

未來(lái)判斷一套房是否值得，已不再是房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲，而是回到最基本的問(wèn)題，是否住的好？

人口才是一切的底盤(pán)產(chǎn)業(yè)則是價(jià)值的來(lái)源，公共資源則決定了長(zhǎng)期的依據(jù)程度。

未來(lái)樓市，可能再難以回到舞臺(tái)的正中央，但它正在回歸生活的本身。